NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES

Avez-vous pensé à tout avant d’acheter un plex ?

Avant de se lancer dans la grande aventure de l’acquisition d’un immeuble à logements, plusieurs étudient l’aspect financier d’un tel investissement. Mais trop nombreux sont ceux qui négligent de s’informer sur leurs droits et devoirs en tant que propriétaire. Voici quelques faits importants à connaître avant d’acheter un plex.

Aline a acheté un quintuplex avec sa meilleure amie. En tant que copropriétaire, elle compte reprendre le logement du rez-de-chaussée, déjà occupé, pour y emménager avec ses deux yorkshires. C’est possible ?

Malheureusement, non. Selon la Régie du logement, le copropriétaire d’un immeuble en indivision a tout à fait le droit de reprendre un logement, mais uniquement si l’autre copropriétaire est son conjoint – c’est-à-dire qu’ils doivent être liés par un mariage, une union civile ou être conjoints de fait. Il y a toutefois des exceptions pour les immeubles acquis avant 1988. Ces derniers sont bien identifiés sur le site Internet de la Régie du logement.

Guillaume a fait l’acquisition d’un triplex. Il souhaite reprendre le logement du troisième étage, actuellement habité par un homme âgé de 74 ans. Ce dernier occupe cette adresse depuis plus de 25 ans, mais Guillaume est convaincu que la reprise est dans son droit de propriétaire.

Puisque Guillaume a moins de 70 ans, il devra plutôt jeter son dévolu sur un autre étage. En effet, la loi interdit au locateur-propriétaire de reprendre le logement d’une personne âgée de plus de 70 ans si elle l’occupe depuis au moins 10 ans et que son revenu annuel est égal ou supérieur au seuil lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique.

Encore une fois, il y a certaines exceptions : si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 70 ans ou s’il désire reprendre cet appartement pour y loger un bénéficiaire de plus de 70 ans, une telle chose est possible. Une dérogation est également permise pour un locateur âgé de plus de 70 ans qui souhaite héberger un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans dans l’immeuble qu’il occupe.

Alex et Jérémie viennent d’acheter un plex et le chauffage est inclus dans un des loyers. Les nouveaux propriétaires désirent modifier le bail afin que le chauffage soit plutôt aux frais du locataire. Peuvent-ils changer tout de suite les conditions du bail ?

Alex et Jérémie doivent honorer le bail en vigueur jusqu’à son échéance. C’est alors qu’ils pourront en modifier les conditions, tout en respectant les délais prescrits par la Régie du logement. Le locateur et le locataire devront s’entendre à l’amiable sur le montant à soustraire du loyer, qui correspond au coût mensuel du chauffage assumé par les propriétaires.

Si les deux parties n’arrivent pas à s’entendre, Alex et Jérémie ont un mois suivant le refus pour s’adresser à la Régie du logement.

Le locataire de Nicolas veut quitter son appartement trois mois avant la fin de son bail. Étant propriétaire-occupant, Nicolas préfèrerait trouver lui-même un nouveau locataire. A-t-il le droit de refuser au locataire de sous-louer ou de céder son bail ?

S’il a l’accord du locataire, Nicolas pourra trouver lui-même le futur locataire de cet appartement. Ainsi, l’actuel occupant n’aura pas à consacrer son précieux temps à chercher quelqu’un pour reprendre son logement.

Si le locataire préfère sous-louer ou céder son appartement, Nicolas ne peut le lui refuser : c’est un droit reconnu du locataire. L’occupant doit toutefois obtenir le consentement de son propriétaire pour la cession ou la sous-location. Quant à ce dernier, il doit respecter la Charte des droits et libertés de la personne et avoir des motifs très sérieux (comme un mauvais comportement ou l’insolvabilité) pour refuser le choix du nouveau locataire.

Avez-vous pensé aux imprévus ?

L’achat d’un plex pour de nouveaux propriétaires – avec la mise de fonds, l’inspection, le notaire et autres droits de mutation – est onéreux. Comme plusieurs surprises risquent tôt ou tard d’assombrir les jours de cet heureux investissement, il vaut mieux penser à se munir d’un fonds de prévoyance pour gérer les imprévus. La somme d’un tel fonds variera en fonction d’une foule de facteurs qu’il est préférable d’évaluer en amont.

Par exemple, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) suggère de considérer l’âge du bâtiment, les travaux à effectuer, l’augmentation de taxes au cours des trois dernières années, les inclusions dans les baux ainsi que l’état de la structure, de la toiture, de l’électricité et de la plomberie soulevé dans le rapport d’inspection. Quand le ciel nous tombe sur la tête, un bon coussin permet toujours d’amoindrir le choc !