Le cancer de la spéculation

Des hausses de loyers stratosphériques. Des commerces de quartier étranglés au point de devoir fermer boutique. Des propriétaires qui laissent leurs immeubles indéfiniment vides, en attendant le locataire prêt à payer le gros prix.

Le cancer spéculatif qui frappe le Mile End en général, et la rue Bernard en particulier, n’est pas unique à Montréal.

D’autres villes ont vu leurs quartiers centraux changer de nature après s’être progressivement vidés des boutiques et cafés qui ont longtemps fait leur marque, sous le rouleau compresseur des investisseurs immobiliers.

Les espaces vacants finissent par être remplacés par des Starbucks ou d’autres enseignes sans âme, mais pourvues de solides assises financières.

Cet engrenage destructeur pour la vie de quartier est en progression alarmante à Montréal, affirme le consultant en développement commercial Glen Castanheira, reconnu comme un expert de ce phénomène qui frappe aussi Parc-Ex, Rosemont, la Plaza St-Hubert, Villeray…

Selon lui, certains coins de la ville ne sont pas loin du point de bascule au-delà duquel la mutation devient irréversible. L’urbaniste Gérard Beaudet parle, lui aussi, de situation de crise.

D’une certaine manière, Montréal est victime de son succès. Son économie va bien, les taux d’intérêt sont bas, et certains propriétaires immobiliers flairent la manne. Dans l’état actuel des choses, plusieurs estiment qu’ils gagneront davantage en gardant des locaux commerciaux vides qu’en les louant à un prix raisonnable.

C’est difficile à concevoir, mais telle est la réalité : la valeur virtuelle d’un loyer exorbitant augmente la valeur de l’immeuble et ceux qui peuvent se permettre d’être patients finissent par ramasser le magot.

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Comme d’autres villes avant elle, Montréal n’a pas à baisser les bras devant cette dynamique destructrice, bien plus dommageable pour l’économie des quartiers que les inconvénients causés par les travaux de réfection des rues commerciales ! Car ces derniers finissent par passer. L’emballement spéculatif, lui, peut sévir longtemps.

Mais son impact n’est pas une fatalité. Montréal n’a pas à abdiquer devant la loi du marché immobilier.

Plusieurs villes ont tenté de prendre le taureau par les cornes. En voici deux exemples.

Il y a une dizaine d’années, la Ville de Chicago a décidé de prendre de front le phénomène des immeubles laissés à l’abandon à des fins spéculatives.

Dorénavant, leurs propriétaires doivent s’inscrire sur un registre de locaux vacants et payer des frais annuels. Ils sont aussi tenus d’entretenir leur immeuble, qui sera soumis à des inspections régulières. En cas d’infraction, les amendes sont salées. Et les frais annuels augmentent.

Bref, un propriétaire d’immeuble vide ne peut pas le laisser se détériorer en croisant les bras et en attendant que sa valeur monte. Un train de mesures dissuasives rend cette stratégie moins alléchante. Et joue en faveur d’une location à prix raisonnable, respectant la capacité de payer des commerçants locaux.

Faisant face à une flambée des loyers depuis la fin de la crise financière de 2008, San Francisco a choisi un autre angle d’attaque : des mesures financières incitatives censées atténuer le problème. Mis en place en 2015, son Legacy Business Program a commencé par répertorier les entreprises « patrimoniales », qu’il s’agisse de cafés, de restaurants ou de boutiques existant depuis au moins 30 ans.

Le registre compte aujourd’hui 200 commerces, qui ont accès à des subventions en fonction de leur nombre d’employés. Dans un autre volet du programme, les propriétaires de locaux commerciaux considérés comme patrimoniaux peuvent compter sur une aide financière s’ils acceptent de signer des baux à long terme, ce qui reste le meilleur moyen pour prévenir les flambées spéculatives.

San Francisco restreint aussi le nombre de franchises de grandes chaînes autorisées à s’installer dans certains quartiers. Là encore, on veut lutter contre la pression que ces commerces exercent sur la valeur immobilière et, partant, sur les loyers des commerces voisins.

En France, les loyers commerciaux sont soumis à un plafond : la hausse doit suivre la moyenne du quartier, un peu comme les loyers résidentiels au Québec. Est-ce la meilleure voie ? Peut-on plutôt favoriser des baux à long terme ? Ou les deux ?

Peut-on contrôler les loyers commerciaux au Québec ? Pas sans l’intervention du gouvernement. Mais rien n’interdit aux villes d’ouvrir une discussion à ce sujet.

Il n’y a pas que le prix des loyers. Les petits commerçants se battent aussi sur d’autres fronts. La concurrence du commerce en ligne est féroce. Ils peinent à se maintenir à flot, alors qu’un système de taxation en vigueur depuis une quinzaine d’années arrime leur facture fiscale à la valeur de leur local, et non à leur chiffre d’affaires. Quand celui-ci décline, les taxes pèsent proportionnellement plus lourd. Pour un petit commerçant en mode survie, un loyer qui double ou triple du jour au lendemain peut faire la différence entre la survie et la mort.

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Qu’a fait l’administration Plante face à ce phénomène auquel elle est en principe plus sensible que ses prédécesseurs ? En résumé : pas grand-chose.

Actuellement, Montréal ne possède même pas de registre de locaux vacants.

Pas de statistiques sur le nombre de commerces forcés de mettre la clé sous la porte. Pas de portrait global du problème qui menace les rues commerciales de ses quartiers.

La Ville s’apprête à confier le mandat de dresser ce diagnostic à sa Commission de développement économique – vraisemblablement cet automne, nous assure-t-on, mais l’échéancier n’est pas encore vraiment fixé.

C’est bien. C’est important de savoir de quoi on parle. Mais on ne perçoit pas de sentiment d’urgence à l’hôtel de ville.

Pourtant, le temps presse. Quand les règles du jeu favorisent la spéculation, il faut changer les règles du jeu. Combien d’autres commerces devront fermer boutique avant qu’on passe en mode action ?