Les sept clés de l’achat

Avant d’obtenir les clés de sa maison, le premier acheteur doit franchir plusieurs étapes qu’il vaut mieux ne pas brûler.

ANALYSEZ VOS FINANCES ET VOS BESOINS

« Bien des gens pensent que leur projet de maison est viable du moment qu’ils cumulent une mise de fonds suffisante. Il y a cependant beaucoup d’autres éléments à prendre en considération », observe Martine Marleau, conseillère budgétaire à l’ACEF de l’est de Montréal. D’abord, évaluez vos besoins actuels et futurs. Maison ou condo ? Ville ou banlieue ? Comptez-vous avoir des enfants ? Travaillez-vous de la maison ? Êtes-vous prêt à faire des rénovations ou voulez-vous une propriété clés en main ?

Vous pouvez demander une préautorisation hypothécaire afin d’estimer votre capacité d’emprunt, « mais ne vous fiez pas là-dessus », avertit Martine Marleau. « Commencez par faire un budget qui correspond à votre situation actuelle, puis un second en imaginant être propriétaire », conseille-t-elle.

Vous ajouterez alors les taxes municipales, des charges de copropriété, s’il y a lieu, des dépenses pour l’entretien de la maison, peut-être une deuxième voiture… Est-ce que votre budget est toujours équilibré ? Devrez-vous réduire les dépenses ailleurs ? N’oubliez pas les frais liés à l’achat de la maison : les ajustements de taxes, les droits de mutation (« taxe de bienvenue »), le déménagement, le notaire, l’inspection, les luminaires, les rideaux, la peinture, etc. « Tout cela coûte en moyenne 10 000 $ », précise Mme Marleau.

TROUVEZ UN COURTIER

Il y a de nombreux avantages à faire affaire avec un courtier immobilier.

Il vous fait gagner du temps en ciblant les propriétés qui correspondent à votre budget et à vos besoins. Il planifie les visites, vous donne un coup de pouce avec la paperasse, négocie pour vous et vous évite bien des ennuis. « Habitués à transiger des propriétés, les courtiers sont au courant de détails qui échappent à la plupart des gens, explique Robert Nadeau, président et chef de direction de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Par exemple, ils savent qu’il y a des problèmes de pyrite sur la Rive-Sud, de pyrrhotite dans le coin de Trois-Rivières. »

Rencontrez quelques courtiers avant de faire votre choix. Exigez de connaître le nombre d’années d’expérience et de voir leur permis de pratique. Exposez-leur vos besoins et demandez-leur s’ils sont habitués de travailler dans le secteur où vous désirez vous établir. Le courtier pourrait vous demander de signer un contrat de courtage d’achat. C’est le cas de Simon Bégin, courtier chez Re/Max Avantages Inc. à Lévis. Il y consigne entre autres ses obligations, les volontés du client et sa rétribution. 

« Je demande une commission de 4 % du prix de vente de la maison si celle-ci est vendue directement par le propriétaire. Si la vente implique un autre courtier, nous partageons la commission payée par le vendeur. L’acheteur ne débourse pas un sou dans ce cas. » 

— Simon Bégin, courtier immobilier

Robert Nadeau estime que la plupart des courtiers qui utilisent un tel contrat – que la loi ne rend pas obligatoire – procèdent comme M. Bégin.

Vous pourriez décider d’acheter sans agent. C’est ce qu’ont fait François et Annie, un couple de trentenaires qui a acheté une maison sur la Rive-Sud en 2013. « Honnêtement, ce n’était pas compliqué. Il fallait seulement être très attentif aux documents à remplir », affirme François, qui a même réussi à négocier le prix de la maison à la baisse. Par contre, toute l’opération, de la recherche de propriétés à la signature de l’acte de vente, a nécessité « environ 70 heures », selon Annie.

VISITEZ

L’agent immobilier surveille les maisons potentiellement intéressantes sur le site Centris.ca, où l’on retrouve toutes les propriétés inscrites par des courtiers. Les maisons vendues sans intermédiaire sont affichées sur d’autres plateformes comme Du Proprio, Publimaison ou les sections immobilier des sites Les Pacs et Kijiji.

Le courtier en sélectionne quelques-unes à visiter. Patricia McIntyre, courtière immobilière chez Century 21 Max-Immo à Pointe-Claire, aime bien faire plusieurs tournées avec les premiers acheteurs. 

« On visite d’abord quatre ou cinq maisons, afin que les clients puissent voir ce qu’offre le marché et préciser leurs goûts. »

— Patricia McIntyre, courtière immobilière

Bien qu’il y ait de nombreux éléments à examiner pendant la visite, Simon Bégin invite avant tout ses clients à vérifier s’ils se sentent bien dans la maison, s’ils sont capables de s’y projeter. « Quand ils sont vraiment intéressés, on revient pour une deuxième visite, et là, on regarde la propriété de façon plus détaillée », ajoute-t-il.

Si vous visitez des condos, exigez d’avoir accès aux règlements de copropriété et aux comptes rendus des assemblées générales des deux ou trois dernières années. Posez des questions sur les charges de copropriété, le fonds de prévoyance et les cotisations spéciales.

FAITES UNE PROMESSE D’ACHAT

Une fois la perle rare trouvée, il est temps de remplir la promesse d’achat avec votre courtier. Soyez particulièrement attentif aux clauses portant sur le financement, l’inspection, les biens inclus et les exclus, de même que les dates et les délais. Pour éviter des erreurs coûteuses, les acheteurs qui agissent seuls ont intérêt à faire réviser leur document par un avocat ou un notaire.

La promesse d’achat sera transmise au vendeur et à son courtier, qui pourraient vous faire une contre-proposition. « Ça arrive souvent et la plupart du temps, c’est le prix proposé qui est en cause », signale Simon Bégin. Généralement, les négociations sont de courte durée. « Au bout d’une ou deux contre-propositions, c’est réglé », estime Patricia McIntyre.

OBTENEZ VOTRE PRÊT HYPOTHÉCAIRE ET FAITES INSPECTER LA MAISON

Au cours des sept à dix jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat par le vendeur, l’acheteur devra obtenir son prêt hypothécaire et faire inspecter la demeure. L’inspection préachat n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. « L’inspecteur décèle les défauts apparents et les signes révélateurs de problèmes qui peuvent nuire de façon importante à l’intégrité du bâtiment, explique Cynthia Laforte, directrice des opérations chez A.L. Inspection inc. Si c’est le cas, l’acheteur peut alors se retirer de la promesse d’achat ou en renégocier les termes. »

L’inspecteur ne déplace pas les meubles et n’ouvre pas les murs, car il procède à un examen visuel qui n’est pas techniquement exhaustif. 

« [L’inspecteur] ne découvrira pas de vice caché. »

— Cynthia Laforte, directrice des opérations chez A.L. Inspection inc.

L’inspection préachat n’est pas encadrée par la loi. Pour vous assurer de la compétence de l’inspecteur, veillez à ce qu’il détienne une assurance responsabilité professionnelle en vigueur pour les erreurs et les omissions et qu’il soit membre d’un ordre professionnel (technologue, ingénieurs ou architectes) ou de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Cynthia Laforte recommande de choisir un inspecteur qui cumule plusieurs années d’expérience et qui travaille à temps plein dans ce domaine. Une bonne inspection préachat coûte de 500 à 600 $ et dure au moins deux heures (pour une maison unifamiliale de taille raisonnable).

On vous recommande d'être présent lors de l’inspection et de prendre le temps de lire le rapport qui vous sera remis.

PASSEZ CHEZ LE NOTAIRE

Place à l’ultime étape de la transaction : c'est l’acheteur qui désigne le notaire et qui lui paie ses honoraires. « L'acheteur doit apporter sa promesse d’achat, deux preuves d’identité avec photo et signature et une preuve d’état civil, comme un certificat de mariage, un jugement de divorce ou certificat de décès du conjoint », précise la notaire Nancy Émond. Le prêteur hypothécaire transmettra les documents de l’hypothèque directement au notaire.

Le courtier a l’habitude d’accompagner ses clients jusque dans le bureau du notaire. « Des problèmes surgissent parfois, ce qui peut faire capoter la transaction, note Patricia McIntyre. Comme le courtier connaît bien le dossier, il peut aider à trouver une solution. »

Il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente et vous voilà maintenant propriétaire !

Ce texte provenant de La Presse+ est une copie en format web. Consultez-le gratuitement en version interactive dans l’application La Presse+.