Emprunts pour une maison

Calculatrices hypothécaires en folie !

Quelle maison avez-vous les moyens de vous payer ? La réponse varie lourdement selon les calculatrices des organismes financiers. Sans compter les erreurs, les incohérences et les omissions…

Un dossier de Marc Tison

Emprunt pour une maison

Une maison gonflable !

Si vous voulez rêver gros et opulent, magasinez les calculatrices de potentiel d’emprunt hypothécaire sur les sites des organismes financiers. Vous en trouverez une qui vous fera plaisir.

Nous avons testé 12 outils de calcul avec le cas d’une famille imaginaire, les Labelle-Maisonneuve. Locataires, ils sont âgés de 32 et 30 ans et parents d’une petite fille de 2 ans.

Pour des paramètres identiques, les résultats vont dans toutes les directions.

Les paramètres

Revenu de Mme Labelle : 57 000 $

Revenu de M. Maisonneuve : 45 000 $

Mise de fonds : 30 000 $

Impôts fonciers : 3800 $/année

Frais de chauffage : 150 $/mois

Deux prêts-autos : 600/mois

Un emprunt pour meubles : 121 $ par mois

Le prix d’achat

Selon les calculatrices, notre petite famille, qui gagne 102 000 $ par année, peut se permettre une maison d’un maximum de 381 000 $… ou de 462 000 $.

Ratios ABD et ABT

Les institutions financières et la SCHL utilisent couramment deux indices pour évaluer les limites d’endettement de l’emprunteur hypothécaire.

L’indice ABD (amortissement brut de la dette) compare les coûts de logement (mensualité hypothécaire, frais de chauffage, impôts fonciers, charges de copropriété) au revenu brut du ménage.

L’indice ATD (amortissement total de la dette) ajoute au calcul les autres emprunts et dettes du ménage.

Avec les paramètres de notre cas type, les indices ABD et ATD établissent que la famille Labelle-Maisonneuve ne peut pas verser davantage que 2212 $ par mois pour son emprunt hypothécaire.

La mensualité

Les calculatrices produisent des mensualités maximales qui varient de 1881 $ à 2300 $. La ligne rouge signale la mensualité maximale selon les indices ABD et ATD.

Les résultats varient notamment selon les taux d’intérêt proposés d’office par les calculatrices. Si l’outil n’imposait ou ne suggérait pas de taux, nous avons inscrit le taux de 5,14 % pour un terme de cinq ans, soit le taux de référence pour un terme de cinq ans de la Banque du Canada.

Emprunts pour une maison

La bonne réponse

Selon les paramètres de la famille Labelle-Maisonneuve, quelle réponse une calculatrice devrait-elle donner ?

Il y a deux aspects à cette question : les critères d’admissibilité courants et les règles du Bureau du surintendant des institutions financières.

Pour cette qualification, les institutions utilisent généralement les indices ABD (amortissement brut de la dette) et ATD (amortissement total de la dette).

Les ratios d’endettement

Pour la famille Labelle-Maisonneuve, les ratios traditionnels ABD et ATD produisent une mensualité maximale de 2212 $.

À quelle valeur de propriété cette mensualité correspond-elle ? Tout dépend du taux d’intérêt du prêt.

Le Bureau du surintendant des institutions financières a édicté des règles à ce sujet. L’acheteur doit réussir un test de résistance budgétaire : il doit pouvoir encaisser une éventuelle hausse de taux.

La règle

Pour les prêts assurés – dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat –, l’institution doit appliquer à ses critères d’admissibilité le plus élevé entre deux taux : le taux qu’elle accorde au contrat ou le taux de référence des prêts hypothécaires de cinq ans de la Banque du Canada. Au début février, ce dernier était fixé à 5,14 %.

Depuis le 1er janvier 2018, les acheteurs qui acquièrent une propriété en déposant une mise de fonds de 20 % ou plus (un prêt non assuré) doivent pour leur part satisfaire à un « test de résistance » plus rigoureux.

L’emprunteur doit répondre aux critères d’admissibilité de l’institution avec le plus élevé entre deux taux : le taux que lui accorde l’institution majoré de deux points de pourcentage (3,5 % + 2 % = 5,5 %, par exemple), ou le taux de référence de la Banque du Canada.

Le résultat : 390 900 $

Le prêt des Labelle-Maisonneuve est assuré. Avec le taux de référence de la Banque du Canada de 5,14 %, cette mensualité correspond à un emprunt d’environ 375 200 $.

Lorsque, en toute logique budgétaire, on inclut dans cet emprunt la prime d’assurance prêt, la valeur maximale de la propriété des Labelle-Maisonneuve s’établit à environ 390 900 $, compte tenu de leur mise de fonds de 30 000 $.

Si on n’inclut pas l’assurance prêt, le prix atteint 405 225 $. Mais avec leurs liquidités limitées, la plupart des premiers acheteurs préféreront augmenter la mise de fonds et ajouter la prime à l’emprunt hypothécaire.

Emprunts pour une maison

Aux prises avec les calculatrices

Incohérences. Oublis. Incongruités. Erreurs. Voici quelques extraits de nos interactions avec les calculatrices, qui expliquent pourquoi il y a tant de différences entre les résultats.

Les limites de la famille Labelle-Maisonneuve

Mensualité maximale selon les ratios ATD et ABD : 2212 $

Emprunt correspondant avec un taux de 5,14 % (règle du Bureau du surintendant des institutions financières) : 375 225 $

Prix d’achat maximal en incluant la prime d’assurance prêt (SCHL) : 390 900 $

Prix d’achat maximal sans inclure la prime d’assurance prêt : 405 225 $

Desjardins

Bon point : le prix d’achat est fixé à 405 225 $ sur la base d’un taux de 5,14 %, et la mensualité est réduite lorsqu’un taux inférieur est appliqué.

Moins bon : la prime d’assurance prêt (SCHL) de 15 000 $ est ajoutée ensuite à l’emprunt.

Pas bon : au taux proposé de 3,89 %, la mensualité se fixe à 2179 $. Mais à 5,14 %, elle grimpe à 2301 $, au-delà de la limite de 2212 $.

Banque Nationale

Bien : la valeur maximale de 402 225 $ est définie sur la base de 5,14 %, et la mensualité est réduite lorsqu’un taux inférieur est appliqué.

Pas bien : aucune mention de l’assurance prêt.

Banque Laurentienne

Omission : aucune mention de la mensualité. Il faudra recourir à une calculatrice de prêt pour la préciser. L’outil travaille sur la base d’une mensualité de 2212 $ avec un intérêt de 5,14 %, soit une propriété de 405 225 $.

Déception : il applique d’office un taux réduit de 3,74 %, mais plutôt que de réduire la mensualité en conséquence, il augmente le prix à 471 000 $. Sans assurance prêt.

RBC

Surprise : un prix maximal est annoncé, mais les valeurs de l’impôt foncier et du coût de chauffage n’ont pas été demandées. Elles sont décrétées d’office, cachées sous l’en-tête « + Hypothèses ».

Erreur : la fenêtre de la taxe foncière demande un coût annuel, mais l’applique comme un coût mensuel. Il faut corriger à 317 $ (3800 $/12).

Excellent : l’outil intègre l’assurance prêt à l’emprunt et réduit le prix de la propriété en conséquence.

Impeccable : lorsqu’elle applique un taux inférieur à 5,14 %, la calculatrice réduit la mensualité plutôt qu’augmenter le prix de la propriété. Elle respecte parfaitement la logique d’un test de résistance.

Scotia

Stupeur : impossible de faire varier la mise de fonds. Elle est fixée à 19 059 $, soit le minimum de 5 %.

Hélas : l’outil calcule une mensualité de 2212 $ avec un taux de 5,14 %. En abaissant le taux d’intérêt, la mensualité demeure la même, mais le prix maximal de la propriété augmente, ce qui contrevient à l’esprit d’un test de résistance.

BMO

Incertitude : on ne sait pas si l’assurance prêt de 14 699 $ est incluse ou non dans l’emprunt.

Manque : le taux d’intérêt n’apparaît pas. – Discrétion : les calculs sont basés sur le taux fixe de 5 ans officiel de BMO, lit-on dans les petits caractères. Il faut fouiller pour le trouver sur le site (5,14 %) et utiliser une calculatrice de prêt pour confirmer que la prime n’est pas incluse.

CIBC

Constat : l’outil travaille sur la base d’un prix de 405 169 $ et d’une mensualité de 2212 $ avec un taux de 5,14 %.

Tracas : il ajoute ensuite la prime d’assurance à l’emprunt. Au taux proposé de 4,99 %, il produit une mensualité de 2300 $, au-delà de la limite de 2212 $.

TD

Rareté : il faut inscrire les dépenses mensuelles courantes (3565 $ par mois, incluant 670 $ d’épargne).

Contradiction : « Bonne nouvelle ! Vous pourriez être en mesure d’acheter une propriété coûtant jusqu’à 432 000 $ », nous apprend le jovial outil. Mais le calcul produit plutôt un prix d’achat de 410 000 $.

Superflu : mensualité de 2108 $ par mois, « incluant une « protection de crédit TD de 141 $ par mois ». Il faut soustraire cet onéreux appendice pour calculer une mensualité normale de 1967 $.

Incongruité : en dépit de la mensualité accordée, l’outil annonce un déficit de 1797 $.

Multi-Prêts Hypothèques

Incertitude : « Je peux me permettre une maison de 405 978 $ » pour 2144 $ par mois, mais une « limite d’emprunt » de 417 754 $ apparaît à la ligne du dessous.

Supposition : il s’agit probablement de la limite du prix d’achat, puisqu’elle correspond à une mensualité de 2212 $.

Incohérence : en déplaçant un curseur sur une échelle du risque financier, le prix maximal de la maison atteint 413 686 $ plutôt que 417 754 $.

Ratehub.ca

Étonnement : l’assurance prêt est incluse dans l’emprunt, mais avec un taux de 3,54 %, l’outil calcule néanmoins un prix étonnamment élevé de 446 188 $.

Excès : pour les critères ABD et ATD, il utilise des ratios de 39 % et 44 %, plutôt que de 32 % et 40 %.

SCHL

Ébahissement : la SCHL calcule sa prime d’assurance prêt, mais ne l’ajoute pas au prêt.

Agence de la consommation en matière financière du Canada

Inversion : l’outil demande le prix de la propriété qui nous intéresse, un taux d’intérêt et les autres données financières habituelles. Il indique ensuite si nous nous qualifions en vertu des indices ABD et ATD.

Satisfaction : toute la démarche est chiffrée.

Emprunts pour une maison

La bonne méthode

Une propriété de 390 000 $ à 440 000 $ pour la famille Labelle-Maisonneuve ?

« Ce sont des montants beaucoup trop élevés », commente la planificatrice financière et fiscaliste Josée Jeffrey, de Focus retraite et fiscalité. « Je ne recommanderais pas ça à mes clients. S’il arrive un imprévu, on est étouffés et on n’est plus capables de payer notre maison. »

Josée Jeffrey a établi le revenu disponible de notre famille fictive.

Avec l’Allocation canadienne et le Soutien pour enfants, les Labelle-Maisonneuve disposent de 73 387 $ par an.

Avec nos paramètres de départ et des dépenses courantes raisonnables, leur budget dégage un espace maximal de 1860 $ pour la mensualité hypothécaire.

La calculatrice la plus frugale produit une mensualité de 1881 $.

« Ce n’est pas un couple qui a des dépenses exagérées, observe pourtant Josée Jeffrey. Les calculatrices qu’on trouve sur internet sont mathématiques. Elles ne tiennent pas compte du train de vie. »

Construire sur la réalité

Comment se bâtir un rêve à sa mesure ? « En fonction de son véritable budget », répond évidemment la conseillère budgétaire Martine Marleau, qui donne le cours d’accession à la propriété à l’ACEF de l’Est de Montréal.

« Dans notre cours, la première étape consiste à regarder comment on vit aujourd’hui, puis à évaluer l’impact de l’accession à la propriété sur les différents postes budgétaires », explique-t-elle.

Bien sûr, la mensualité hypothécaire, l’impôt foncier, l’électricité et l’assurance habitation prendront la place des coûts de logement actuels.

Mais faudra-t-il une voiture supplémentaire ? Combien coûtera l’entretien de la propriété ? La famille s’agrandira-t-elle bientôt ?

« J’appelle ça la capacité de conserver une maison, qui est différente de la capacité d’acheter une maison », poursuit Martine Marleau.

Pour la conserver, « il est important d’avoir une vue globale sur tous les postes, et pas seulement se concentrer sur ceux en lien avec l’habitation ».

Cette réflexion est beaucoup plus large que les renseignements recueillis par l’institution financière – a fortiori par sa calculatrice. « Si, en faisant votre budget, vous constatez que vous pouvez vous acheter cette maison mais que vous ne pouvez plus vous offrir le genre de vacances que vous aimez faire chaque année, ça, l’institution financière ne vous le dira pas. »

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