Attention, choc hypothécaire à l’horizon
Traitez-moi de Bonhomme Sept Heures si vous voulez, mais je dois prévenir les propriétaires de maison qu’ils risquent d’avoir une vilaine surprise la prochaine fois qu’ils renouvelleront leur hypothèque.
La hausse récente des taux d’intérêt, combinée au resserrement des règles hypothécaires, va faire grimper leurs mensualités. Le choc pourrait être significatif pour certains ménages canadiens, a prévenu cette semaine l’agence de crédit DBRS. Cela pourrait avoir un effet d’entraînement sur le marché immobilier, les dépenses de consommation et l’économie en général.
Le choc sera d’autant plus grand que les ménages ont rarement vécu ce genre de situation.
Depuis 22 ans, il n’y a eu que six petits mois où les gens ont renouvelé à un taux plus élevé. Et encore, la pire hausse, qui remonte à août 2007, était inférieure à 50 points centésimaux (100 points = 1 %). Pas la mer à boire.
Au contraire, grâce à la baisse quasi ininterrompue des taux d’intérêt depuis trois décennies, les ménages sont habitués à avoir une bouffée d’air frais chaque fois qu’ils renouvellent leur prêt. À certaines périodes bénies, les emprunteurs ont pu réduire leur taux de plus de 300 points lors de leur renouvellement. Des milliers de dollars d’économies par an !
Mais cette époque est révolue. Depuis le début de l’été, la Banque du Canada a augmenté son taux directeur de 50 points, et les obligations du Canada de cinq ans ont grimpé d’environ 70 points. Cette hausse se répercute déjà sur les taux des hypothèques fermées de cinq ans, qui demeurent le type de prêt hypothécaire le plus populaire au Canada.
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Concrètement, les propriétaires qui renouvellent aujourd’hui pour un terme de cinq ans doivent s’attendre à un taux variant entre 2,95 et 3,40 %, alors qu’ils avaient probablement signé autour de 2,20 % il y a cinq ans. Cette hausse d’environ 100 points de base va faire bondir leurs paiements.
Le coup sera particulièrement dur pour les propriétaires qui ont acheté leur maison récemment. D’abord, le montant de leur hypothèque reste élevé. Et comme leur période d’amortissement est encore longue, les intérêts constituent une part importante de leurs mensualités.
Prenons une famille qui a acheté une maison il y a cinq ans et qui doit rembourser pendant encore 20 ans une hypothèque dont le solde s’élève à 400 000 $. Une hausse de 100 points fera grimper ses mensualités de 9 %. C’est comme si on enlevait 2300 $ du portefeuille du ménage par année.
Mais ce n’est rien. Une hausse de 200 points hausserait ses paiements de 19 % (4800 $ par an). Et même si ce n’est pas dans les cartes, une hausse de 300 points gonflerait ses paiements de 29 % (7350 $ par an). Gros trou dans le budget !
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Comme si ce n’était pas assez, la nouvelle vague de resserrement des règles hypothécaires va compliquer encore plus la vie des propriétaires qui devront renouveler leur hypothèque à partir du 1er janvier prochain.
Désormais, les emprunteurs qui ont une mise de fonds supérieure à 20 % devront se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière. Si la banque leur prête à 3,2 % sur cinq ans, ils devront donc se qualifier avec un taux « théorique » de 5,2 %.
Cette mesure a été instaurée par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) pour s’assurer que les emprunteurs soient en mesure de rembourser leur hypothèque, même si les taux grimpent. Le même genre de test s’applique aux hypothèques assurées, dont la mise de fonds est inférieure à 20 %, depuis l’automne dernier.
En soi, cette mesure de protection est louable. Mais elle a de graves effets pervers.
Les clients dont les finances sont plus serrées vont être pris en otage par leur institution financière.
Au moment de leur renouvellement, ils ne pourront pas nécessairement aller voir ailleurs si leur banque leur propose un taux trop élevé. Pour déménager leur hypothèque chez un concurrent, ils seront forcés de passer le test au taux 2 % plus élevé, ce qui ne sera pas possible pour les ménages plus endettés.
Ces clients perdront alors leur pouvoir de négociation auprès de leur banque qui pourra renouveler leur hypothèque à un taux trop élevé.
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Comment tirer son épingle du jeu ?
Mon conseil : essayez de voir le train venir plutôt que d’attendre de vous faire renverser au moment du renouvellement de votre hypothèque. Prévoyez tout de suite la hausse et voyez comment vous pourrez l’intégrer dans votre budget.
Si votre renouvellement approche, voyez s’il est possible de consolider vos autres dettes de manière à réduire vos intérêts et à libérer un peu de marge de manœuvre pour encaisser la hausse de vos mensualités hypothécaires.
Sinon, il est toujours possible d’étirer la période d’amortissement de votre hypothèque pour dégonfler les paiements. Mais il faudra retourner chez le notaire, ce qui risque de vous coûter plusieurs centaines de dollars. Et à la longue, vous vous retrouverez à payer beaucoup plus d’intérêts. C’est donc une solution de dernier recours pour ceux qui veulent garder leur maison à tout prix.