Remontée des mises en chantier de condos à prévoir

Selon le Groupe Altus, il s’est vendu 8100 condos neufs en 2018 dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, en hausse de 19 % en un an. Altus limite toutefois ses analyses aux projets de 20 unités et plus.

« Depuis deux ans, l’évolution des ventes est soutenue, après les années déprimées de 2013 à 2016, qui oscillaient autour de 5000 unités », a indiqué Vincent Shirley, dans une présentation aux clients de sa firme, jeudi dernier au Reine Elizabeth. M. Shirley est directeur, stratégie et croissance, Développement immobilier chez Altus. Quand on vous dit que le marché est chaud, ce ne sont pas des blagues, a-t-il poursuivi. Les deux dernières années en témoignent avec près de 7000 unités vendues en 2017 et 8000 en 2018.

« Si on prend l’ensemble des projets lancés depuis deux ans, on remarque que le rythme de vente est soutenu, a ajouté M. Shirley. Les équipes de vente réussissent généralement à écouler 50 % des unités en moins de 3 mois du lancement et à atteindre le fameux 60 % pour lancer la construction en environ 5 mois. »

Un peu moins d’une vente sur deux est survenue au centre-ville en 2018. Un tiers des ventes s’est produit dans le reste de l’île, et les 20 % restants, en banlieue.

Le gros de ces transactions survient à l’étape de la prévente, soit avant la mise en chantier de l’immeuble, laquelle dépend notamment de la vitesse à laquelle les unités s’écoulent. La statistique sur les ventes du neuf sert donc d’indicateur avancé sur les mises en chantier à venir. À la condition, bien évidemment, que les projets aillent de l’avant.

« Altus comptabilise les unités vendues à la fois dans les phases de prévente et de construction, et une fois la construction terminée », dit Francis Cortellino, analyste de marché de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), à qui on a demandé un avis. « En ce sens, les ventes de condos neufs font partie des indicateurs qui nous laissent suggérer que les mises en chantier pourraient augmenter, mais il y a une partie des ventes de neuf qui se font dans des projets qui ont déjà été comptabilisés dans les mises en chantier. »

La SCHL s’attend en effet à une augmentation des mises en chantier de copropriétés en 2019, mais sans la chiffrer. « La construction progressera grâce à la demande soutenue par la croissance de l’emploi et grâce à la baisse importante de l’offre de copropriétés neuves et existantes à vendre », écrivait la SCHL l’automne dernier.

baisse des invendus

À ce sujet, la baisse du nombre de condos neufs invendus a été spectaculaire. D’après Altus, on ne trouve plus que 33 unités disponibles dans toute la région de Montréal, de Saint-Jean-sur-Richelieu à Saint-Jérôme. En 12 mois, le stock d’unités invendues a chuté de 60 %. Sur 3 ans, il a fondu de 87 %.

Pour ce qui est des mises en chantier de copropriétés, leur nombre a légèrement baissé dans la RMR en un an, passant de 9463 en 2017 à 8880 en 2018. Le dernier sommet a été atteint en 2011 avec plus de 12 000 mises en chantier.

Hausse des coûts de construction de 10 % en 2 ans

Outre la SCHL, que disent les prévisionnistes ? 

Desjardins prévoit une baisse des mises en chantier dans la RMR de Montréal en 2019, sans les détailler en fonction du type de produits. Pour sa part, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec prévoit une légère hausse de 300 condos en 2019.

Bémol : la pénurie de main-d’œuvre et le coût des matériaux de construction risquent de mêler les cartes. Cette inflation se vit dans la Ville-Reine depuis deux ans. « En 2018, une dizaine de projets ont été annulés à Toronto parce qu’ils n’étaient plus viables suivant la hausse des coûts », a souligné M. Shirley à son auditoire.

Dans le cas de Montréal, les coûts de construction ont crû de 4 % en 2018. Une inflation de 6 % est prévue en 2019. « La pression sur les budgets de projet est importante », indique M. Shirley.

D’ailleurs, la construction résidentielle tourne au ralenti en ce début d’année. Le nombre de condos sortis de terre s’élève à 605, comparativement à 1054 pour la même période il y a un an.