L’immobilier sans immeuble
On a déjà entendu des histoires d’immobilier à faire rêver : des gains spectaculaires, des flips, etc. Pourtant, tout investisseur immobilier honnête avouera les facteurs suivants : les gains sont cycliques et la chance fait partie de l’équation. Certaines périodes ont été moins glorieuses, ou plus tranquilles, avec ce type d’investissement. Ceux qui ont bénéficié de la hausse spectaculaire des 15 dernières années savent que c’est la fin des haricots pour quelque temps.
En 2017, comment peut-on investir dans l’immobilier sans avoir à s’investir de façon démesurée ? On n’en parle pas souvent, mais les placements boursiers immobiliers sont une façon de profiter des rendements de ce secteur sans mettre tous ses œufs dans le même panier.
Une question de pondération de risque
L’achat d’immeubles locatifs (communément appelés « immeubles à revenus ») permet d’utiliser l’effet de levier. Avec 100 000 $ de capital, on a un actif de 500 000 $ entre les mains. Contrairement aux placements en Bourse, l’actif immobilier est une garantie solide pour le banquier. En somme, la rentabilité des immeubles à revenus à long terme réside principalement dans la couverture de l’inflation et dans la capacité d’obtenir un fort levier d’endettement.
Le problème de posséder un ou plusieurs immeubles est la concentration du risque. Quand on immobilise des centaines de milliers de dollars dans un immeuble, on vient surpondérer notre risque dans un seul secteur d’activité.
Dans un exemple où l’on possède un immeuble de 500 000 $, mais des placements en REER et CELI pour un total de 100 000 $, on a plus de 83 % de son risque pondéré dans l’immobilier. Si cette décision a été salutaire pour plusieurs, elle en a ruiné d’autres : tout est une question de prix, de revenus et de position dans le cycle immobilier. Encore une fois, l’avantage est que cette pondération est financée par l’institution financière. Parce qu’en comptant seulement la mise de fonds comme actif à risque, on peut se dire qu’on a investi 50 % de ses actifs dans l’immobilier.
Tendances défavorables
Au Québec, le parc immobilier vieillit. Des travaux majeurs sont parfois nécessaires. Le spéculateur ne rénove pas toujours. Souvent, il farde et revend sur quelques années. Donc, un propriétaire à long terme doit opter pour un entretien. Le coût est élevé. Aussi, le resserrement des conditions de prêts hypothécaires, la diminution de la période d’amortissement, la menace de hausse des taux d’intérêt et le taux d’inoccupation des loyers sont au nombre des variables rendant le placement immobilier individuel moins séduisant pour les prochaines années. Ajoutons à cela le coût exorbitant des rénovations et on a fait le tour : la concentration du risque est élevée pour plusieurs.
La menace de voir le taux d’inclusion de l’impôt sur le gain en capital passer de 50 % à 75 % vient rendre la pondération excessive dans ce secteur moins intéressante. En effet, on ne peut pas mettre un immeuble dans un abri fiscal, comme le REER ou le CELI, mais on peut y enregistrer un placement en Bourse dans le secteur immobilier.
Les avantages des placements immobiliers cotés en Bourse
Le placement immobilier coté en Bourse permet au particulier d’investir dans ce secteur de façon différente. Il peut, par le truchement de placements, mettre ses billes dans les résidences de retraités, dans les tours de bureaux, dans des immeubles commerciaux ou dans le secteur résidentiel de dimension inaccessible au portefeuille d’un particulier moyen. Aussi, cela permet d’accéder à la diversité géographique, ce qui est moins évident quand on détient des immeubles soi-même. Aussi, le placement est plus liquide : en cas de besoin, on peut le vendre rapidement. L’autre avantage, bien qu’il y ait un coût à celui-ci, c’est qu’on peut sous-traiter la gestion des immeubles. Le temps, c’est de l’argent.
La valeur du temps : puis-je vendre mon temps ailleurs ?
La gestion et l’entretien d’un immeuble locatifs demandent du temps. La question que plusieurs devraient se poser est : pourrais-je vendre mon temps ailleurs et à quel prix ? En effet, le temps consacré à l’entretien et à la gestion des immeubles est tout de même important. Un particulier qui peut vendre son temps libre ailleurs à prix intéressant pourrait être moins intéressé par le temps à allouer aux immeubles.
Des exemples de rendement :
tableau non exhaustif de quelques titres cotés en Bourse pour l’année 2016
Il y aura toujours des histoires de conte de fées avec l’immobilier, les échecs demeurant à l’abri des regards. Choisir des placements immobiliers cotés en Bourse permet de toucher au domaine et d’éviter une catégorie de risques liés à la détention directe des immeubles. Trop souvent, on oublie qu’au bout de notre placement en Bourse, il y a des actifs et des rendements sous-jacents. Quand on est un investisseur à long terme, on peut préférer que les dividendes soient basés sur des revenus de loyers récurrents plutôt que sur des « likes ».