Opinion

Les grandes villes bientôt réservées aux riches ?

Robert J. Shiller Prix Nobel d’économie 2013, l’auteur enseigne l’économie à l’Université Yale

On mesure généralement les inégalités en comparant les revenus des ménages dans un pays donné. Mais il existe une autre forme d’inégalité tout aussi inquiétante : celle liée à l’accès au logement dans les grandes villes.

Dans beaucoup de centres urbains, le coût du logement est devenu prohibitif, même pour les classes moyennes. Le prix de l’immobilier étant à la hausse, certains habitants sont contraints de déménager. Les propriétaires peuvent voir la hausse des prix comme une aubaine en cas de revente de leur bien, mais les locataires risquent de devoir quitter les lieux sans autre forme de procès.

Les conséquences de cette situation ne sont pas seulement économiques. Certains habitants peuvent être contraints de quitter la ville où ils ont passé toute leur vie. Déménager signifie pour eux perdre tout un réseau social formé de longue date, ce qui peut être traumatisant. Et si la hausse de l’immobilier chasse un trop grand nombre d’habitants de longue date d’une ville, cette dernière est frappée d’une perte d’identité et même de culture.

Ainsi, une ville où le logement est cher se transforme peu à peu en une enclave pour les riches et finit par adopter leurs valeurs.

Les personnes de revenus différents étant de plus en plus séparés géographiquement, les inégalités de revenus s’aggravent et le risque de polarisation sociale – et même de sérieux conflits – augmente.

Demographia International Housing Affordability Survey, l’étude annuelle sur l’accès au logement au niveau international, montre qu’il existe des disparités considérables entre les principales mégalopoles de la planète. Ces disparités sont mesurées par le ratio du prix médian du logement au revenu annuel médian des ménages ; un ratio élevé pousse les gens à déménager.

L’enquête de cette année qui porte sur 92 grandes villes réparties dans 9 pays montre que c’est à Hong Kong qu’il est le plus difficile de se loger, avec un ratio prix du logement/revenu de 18,1 fin 2016. Autrement dit, le remboursement sur 30 ans d’un prêt immobilier pour une habitation au prix médian coûterait plus de la moitié de son revenu à un acheteur au revenu médian – et cela sans compter les intérêts. Les taux d’intérêt sont faibles à Hong Kong, mais ils ne sont pas nuls, ce qui fait qu’il est presque impossible à une personne disposant du revenu médian d’acheter un logement si elle ne dispose pas d’une aide supplémentaire, d’un parent par exemple.

Derrière Hong Kong on trouve Sydney (12,2), Vancouver (11,8), Auckland (10), San Jose/Silicon Valley (9,6), Melbourne (9,5) et Los Angeles (9,3). Viennent ensuite Londres (8,5) et Toronto (7,7) où le logement est extrêmement cher, mais les revenus élevés.

Néanmoins certaines villes très attractives offrent des prix tout à fait abordables relativement aux revenus. Ainsi en données médianes, le ratio prix du logement/revenu annuel est de 5,7 à New-York, 4,8 à Montréal et Singapour, 4,7 à Tokyo et Yokohama, et 3,8 à Chicago.

Peut-être les données pour ces villes qui constituent des exceptions ne sont-elles pas très précises. Il est difficile de les vérifier et il y a sans doute des incohérences entre villes, pays et continents. Ainsi les limites géographiques des zones qui servent à calculer les prix et les loyers médians peuvent varier. Dans certaines villes les logements les plus chers se vendent plus rapidement que dans d’autres. Et l’on trouve dans certaines villes des familles plus nombreuses que dans d’autres, d’où des logements de plus grande superficie.

Il est cependant improbable que les erreurs soient telles qu’elles entachent la principale conclusion : l’accès au logement est éminemment variable à travers le monde. La question qui se pose est donc de savoir pourquoi dans certaines villes les logements sont extrêmement – voire prohibitivement – chers.

Des barrières physiques et politiques

Dans nombre de cas, cela tient aux barrières physiques à la construction. Grâce à des données recueillies par satellite pour les principales villes des États-Unis, Albert Saiz, un économiste du MIT, a vérifié qu’il y a souvent corrélation entre prix élevés dans l’immobilier et contraintes physiques (présence de plans d’eau ou dénivelés de terrain qui font obstacle à la construction).

Mais les obstacles peuvent aussi être politiques. La construction à grande échelle d’habitations à loyer modéré aurait un énorme impact sur l’accès au logement. Mais les propriétaires de logement coûteux sont peu enclins, voir farouchement opposés, à encourager ce type de construction qui diminuerait la valeur de leur investissement.

De ce fait, les mairies ne sont pas portées à délivrer des permis de construire destinées à élargir l’offre de logements.

La difficulté qu’il y a à construire de nouveaux logements pourrait être la principale cause de la hausse de l’immobilier à long terme, même dans une ville qui n’attire pas de nouvelles industries, talents ou capacités. Une fois qu’elle ne dispose plus de sites pour construire de nouveaux logements, sa croissance implique le départ des habitants à faibles revenus.

Il ne faut pas s’attendre à ce que la hausse du prix de l’immobilier soit un phénomène brusque, notamment parce qu’anticipant cette évolution, les spéculateurs renchérissent sur les prix. Ils peuvent même les pousser au-delà de ce qui serait nécessaire, créant ainsi bulle qui suscite l’inquiétude des habitants.

Cette tendance peut être freinée si la société civile reconnaît l’importance de préserver un logement pour les personnes à faible revenu. Il faut bien comprendre que l’opposition à la construction de nouveaux logements vient souvent d’intérêts particuliers ; tel est le cas des propriétaires qui veulent pousser à la hausse la valeur de leur bien pour le revendre. Dans un livre récent, The New Urban Crisis [La nouvelle crise urbaine], Richard Florida de l’Université de Toronto dénonce ce phénomène et compare les opposants à la construction de nouveaux logements aux luddites, les ouvriers du textile du début du XIXe siècle en Angleterre qui détruisaient les machines à tisser qui supprimaient des emplois.

Dans certains cas, lorsqu’une ville se développe au point de devenir une cité d’avenir, les forces du marché repoussent loin du centre les personnes aux revenus modestes qui ne peuvent participer à son développement, pour laisser la place à ceux qui le peuvent. Mais le plus souvent, une ville dans laquelle le coût du logement est prohibitif n’est pas vraiment une cité d’avenir, mais plutôt une ville où l’offre est limitée, qui manque d’empathie, d’humanité, et de plus en plus, de diversité. C’est le terreau de dangereuses animosités.