Chronique

C’est le printemps, les taux hypothécaires fondent

Il n’y a pas que la glace accumulée sur les trottoirs qui devrait dégeler avec l’arrivée du printemps. Les taux hypothécaires sont aussi appelés à fondre à l’approche de la saison chaude sur le marché immobilier.

En fait, la baisse est déjà entamée. Ouf ! Cela donnera une bouffée d’oxygène aux acheteurs et aux propriétaires de maison qui ont été forcés de resserrer leur budget à cause de la remontée des taux d’intérêt.

Depuis la mi-2017, la Banque du Canada a relevé cinq fois son taux directeur, qui a grimpé de 0,5 % à 1,75 %. Cette hausse a eu des répercussions sur les hypothèques.

Mais voilà que la banque centrale a changé de ton la semaine dernière. L’économie canadienne s’est dégradée. Le dernier trimestre a été le plus moribond enregistré depuis deux ans et demi.

Alors que les nuages s’accumulent, les marchés ne s’attendent plus à aucune hausse du taux directeur d’ici la fin de l’année. Ce changement de cap se reflète sur le marché obligataire depuis déjà plusieurs semaines.

Le rendement des obligations du Canada de cinq ans, qui avait atteint un sommet de presque 2,5 % en novembre dernier, a déboulé jusqu’à 1,6 % hier. Il s’agit d’une baisse significative de près de 90 points centésimaux.

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Il faut savoir que le taux des obligations cinq ans est étroitement relié au taux des hypothèques fixes de cinq ans, le produit hypothécaire le plus populaire auprès des ménages.

Mais les taux hypothécaires ont tardé à s’ajuster. À la fin de 2018, « il y avait beaucoup de tensions sur les marchés financiers, ce qui augmentait la prime de financement pour les institutions financières. Le coût des fonds était plus élevé », explique Mathieu D’Anjou, économiste en chef adjoint chez Desjardins.

Mais depuis que la Bourse a repris du poil de la bête et que les tensions se sont calmées, les prêteurs hypothécaires ont une marge de manœuvre pour réduire leurs taux hypothécaires.

Et ils ont commencé à le faire. Le meilleur taux pour une hypothèque fermée de cinq ans, qui se situait autour de 3,9 % au début de l’année, est maintenant autour de 3,5 %. Il s’agit d’une baisse de 40 points.

Par exemple, la Banque TD et la Banque Scotia offrent un taux spécial de 3,54 % sur cinq ans. La Banque Royale a un taux vedette à 3,64 %, tandis que la Banque Laurentienne, la Banque de Montréal, la Banque Nationale et Desjardins sont à 3,74 %.

Remarquez que la Banque virtuelle Tangerine et HSBC publicisent un taux encore plus avantageux, soit 3,34 % sur cinq ans.

Et pas plus tard qu’hier, Meridian, la plus importante coopérative de l’Ontario, annonçait un taux aussi bas que 1,98 % pour un terme de deux ans, « le taux le plus faible offert [au] pays dans l’histoire récente », vantait le communiqué de presse.

Dommage que leurs produits ne soient pas offerts chez nous !

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Mais les Québécois peuvent quand même rêver à une petite guerre de prix, à l’aube de la saison forte sur le marché résidentiel.

Les prêteurs hypothécaires ont le potentiel de réduire leur taux davantage. Actuellement, l’écart entre le taux des obligations de cinq ans (1,6 %) et des hypothèques de cinq ans (3,5 %) est assez large, soit environ 190 points centésimaux.

Généralement, cet écart oscille entre 150 et 160 points, selon le site de comparaison de taux d’hypothécaires RateSpy. Il y a donc place à la baisse, surtout si de nouveaux prêteurs font monter la concurrence d’un cran.

Même si le Mouvement Desjardins accapare 42 % des nouvelles hypothèques au Québec, les acteurs non conventionnels gagnent en importance et occupent maintenant 13 % du marché, selon JLR Solutions foncières.

« Avant, les gens allaient dans les grandes banques. Maintenant, les sociétés de financement hypothécaire prennent leur place », indique Joanie Fontaine, économiste chez JLR.

On pense ici à la Société financière MCAP, à la Financière First National, à Paradigm Quest Incorporated/Merix Financial ainsi qu’à la Corporation financière Street Capital. Leurs prêts sont distribués par les courtiers hypothécaires, qui magasinent le meilleur taux pour leurs clients.

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Que vous fassiez appel à un courtier ou que vous magasiniez vous-même, il est crucial de négocier avec votre institution financière, car le taux affiché est environ 200 points au-dessus du meilleur taux qu’un bon client peut obtenir. Cela fait une différence de plusieurs milliers de dollars.

Et n’oubliez pas de magasiner aussi lors du renouvellement de votre hypothèque. Il est vrai qu’il est plus difficile de changer d’institution financière en cours de route à cause de la nouvelle mode des hypothèques subsidiaires, qui menottent les clients à leur banque.

Mais, en ce moment, plusieurs prêteurs offrent une prime allant jusqu’à 2500 $ pour couvrir les frais de transfert. Alors, il n’y a pas de raison de ne pas aller voir ailleurs !

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