Êtes-vous protégé contre les vices cachés ?

Les quatre critères d’un vice caché

Pour être considéré comme vice caché, le problème doit : 

1. ne pas être apparent lors d’un simple examen ;

2. être inconnu de l’acheteur ;

3. exister au moment de l’achat ;

4. être suffisamment grave pour diminuer la qualité d’un immeuble.

Le défaut doit être d’une telle importance que si l’acheteur en avait connu l’existence plus tôt, ce dernier aurait payé un prix moins élevé ou n’aurait carrément pas procédé à l’acquisition de la propriété. Par exemple, un entretoit pourri ou des fondations qui s’effritent sont probablement admissibles ; une prise électrique posée à l’envers ne l’est pas.

Enfin, la garantie s’applique non seulement à l’immeuble, mais aussi à tout ce qui s’y rattache, comme une piscine, une galerie, un garage ou un cabanon.

L’importance d’une inspection préachat

La loi stipule que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis. Ne pas faire inspecter la propriété – ou le faire à la hâte – revient à assumer la responsabilité de tous les défauts détectables par un simple examen. Pour minimiser les risques, il est recommandé d’avoir recours aux services d’un inspecteur en bâtiment qualifié.

Si des indices suggèrent la possibilité d’un problème plus grave – par exemple des taches d’humidité au plafond – , une pratique prudente et diligente serait de faire une inspection plus approfondie ou d’engager un spécialiste.

Les recours en tant qu’acheteur

En cas de découverte d’un vice caché, l’acheteur doit en aviser par écrit le vendeur dans un délai raisonnable. Ce délai peut varier selon la gravité du problème, mais peut généralement s’étendre jusqu’à un an. À moins qu’un danger sérieux nécessite des réparations urgentes, le vendeur doit avoir l’occasion de vérifier lui-même l’existence et l’ampleur du vice et des dommages, puis de rectifier la situation.

Un acheteur peut exiger une diminution du prix de l’immeuble, le remboursement des travaux de réparation ou des dommages subis, ou encore la remise de l’immeuble au vendeur et un remboursement du prix d’achat. S’il n’est pas possible de s’entendre à l’amiable, l’acheteur a jusqu’à trois ans après la découverte du vice caché pour entreprendre une poursuite contre le vendeur.

Les exceptions à la garantie

La garantie légale de qualité ne couvre pas les vices « apparents », c’est-à-dire ceux qui auraient pu être détectés par un examen sérieux, attentif et prudent. Le vendeur ne peut non plus être tenu responsable de tout vice qu’il a divulgué ou dont l’acheteur connaissait l’existence au moment de l’achat. Enfin, la protection ne s’applique pas dans le cas d’un immeuble vendu sous le contrôle de la justice (p. ex., vente aux enchères par le tribunal) ou accompagné d’une clause « à vos risques et périls ».

Bâtiment neuf : le vice de construction

En plus de la garantie contre les vices cachés, les nouvelles propriétés sont protégées par le Code civil du Québec contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et les vices du sol. La couverture s’applique en cas de danger sérieux susceptible d’entraîner une perte potentielle, même partielle de l’ouvrage ou de poser un risque pour la santé des occupants. Cette protection est en vigueur pour une durée de cinq ans suivant la fin des travaux.