Importer la folie réglementaire américaine
Depuis plusieurs années, le coût de la vie dans les métropoles de l’Amérique du Nord augmente rapidement. En grande partie, cette augmentation s’explique par le fait que les grandes villes constituent des centres de haute productivité offrant des salaires compétitifs. Il y a donc une augmentation de la demande pour les logements, ce qui a pour effet d’augmenter leur coût.
Pour faire face à ces augmentations, les gouvernements municipaux ont commencé à adopter des réglementations allant du contrôle des loyers jusqu’au mandat de construire certains types de logements abordables. La Ville de Montréal ne fait pas exception en adoptant son Règlement pour une métropole mixte. L’administration municipale a décidé d’embarquer dans le bal avec ce règlement qui impose aux promoteurs de projets résidentiels de 450 m2 ou plus d'inclure dans leurs projets 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux.
À Montréal comme dans les autres villes qui adoptent ce type de règlement, l’objectif est de rendre le logement plus abordable. Cependant, il convient de souligner que ces gouvernements qui s’improvisent pompiers sont en fait les pyromanes qui ont parti les incendies !
Voyez-vous, l’accessibilité au logement dans une grande métropole dépend largement des restrictions qui existent quant à l’aménagement du territoire.
En d’autres mots, l’offre de logements dépend des règlements de zonage ainsi que des coûts de se conformer à ces règlements. Lorsque ces règlements sont nombreux, restrictifs et coûteux, l’offre de logements diminue et leur coût augmente.
Depuis plusieurs années, une multitude d’économistes comme Edward Glaeser et d’urbanistes comme Alain Bertaud se sont penchés sur les dégâts engendrés par des règlements de zonage sévères dans une multitude de pays. Ils arrivent tous à des conclusions similaires : les règlements de zonage expliquent très bien pourquoi les villes sont de moins en moins accessibles.
Et les chiffres avancés sont probants. Par exemple, un article de 2016 dans l'Economic Journal démontre qu’en l’absence de ce genre de réglementations, le coût du logement en Grande-Bretagne serait 35 % plus bas. Plusieurs articles dans le Journal of Urban Economics ainsi que dans le Journal of Monetary Economics proposent des proportions similaires pour les États-Unis.
L'exemple de Houston
L’exemple de la ville américaine de Houston est particulièrement parlant pour donner une forme concrète aux études empiriques. La population de la ville a augmenté d’un demi-million entre 1996 et 2016 et les revenus par habitant ont augmenté plus rapidement que ceux de l’ensemble de la population américaine. Et pourtant, le prix du logement a évolué à la même vitesse que le revenu de la population de Houston.
C’est tout le contraire dans des villes comme Los Angeles, San Francisco, Boston et New York. Quelle est la différence entre ces villes et Houston ? L’ampleur des réglementations !
Houston est l’une des villes qui réglemente le moins aux États-Unis. Grâce aux règlements minimes (visant surtout à promouvoir la sécurité publique), l’offre de logements à Houston s’ajuste très facilement aux changements de la demande. Il suffit de regarder les données publiques sur le revenu médian par habitant, les loyers et le prix des nouvelles constructions. Si le revenu médian (toujours à Houston) augmente à la même vitesse que le coût du logement, l’accessibilité au logement ne change pas. C’est ce qu’on observe dans la cinquième agglomération urbaine des États-Unis : le logement est aussi accessible aujourd’hui qu’en 1996 en dépit du fait que la population a augmenté d’un demi-million !
Dans les villes où les règlements de zonage sont plus restrictifs, le coût du logement augmente plus rapidement que le revenu médian. Puisque l’offre de logements est restreinte, les prix ne peuvent qu’augmenter.
Savez-vous quelle ville canadienne s’apparente énormément à Houston ? Montréal ! En effet, relativement aux autres grandes villes canadiennes, Montréal est l’une des villes qui réglemente le moins l’offre de logements.
C’est pour cela que, lorsqu’on regarde le coût du logement relativement au revenu médian à Montréal, on remarque que le ratio est stable depuis 2000 et très proche du niveau observé en 1970. Cela contraste avec des villes comme Toronto et Vancouver, qui imposent des règlements de zonage très restrictifs. Dans ces villes, le coût du logement augmente plus rapidement que le revenu médian depuis 1970.
L’expérience des grandes métropoles américaines et canadiennes est claire : ce sont les efforts réglementaires des gouvernements qui ont rendu le logement inaccessible. Il y a là une leçon importante à tirer pour Montréal. Pour que le logement soit encore plus accessible, il faut enlever des règlements et non pas en ajouter. Importer les folies réglementaires américaines n’aidera en rien. Le règlement adopté par la Ville de Montréal (Règlement pour une métropole mixte) porte bien son nom puisqu’il ajoute un élément de plus à cette bouillie réglementaire qui embourbe déjà la métropole.