Dans une situation d’offres multiples, certains acheteurs décideront tout simplement de renoncer à déposer une offre. D’autres tenteront le tout pour le tout en y allant d’une offre qui dépasse largement le prix demandé. Dans les deux cas, les acheteurs doivent garder la tête froide et se concentrer sur la réalité du marché, leurs besoins et… les limites de leur budget.
« Dans un contexte d’offres multiples sur une propriété, il est possible que des acheteurs très intéressés par celle-ci souhaitent bonifier leur offre initiale. Ça peut être une augmentation du prix d’achat ou tout autre changement faisant en sorte que leur offre initiale se rapproche encore plus des exigences du vendeur », explique un porte-parole de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) pour définir la surenchère. Dans ces cas, les acheteurs doivent pouvoir compter sur l’expérience de leur courtier pour ne pas faire une offre inadéquate et inutilement trop élevée. « Dans ce contexte, le rôle de conseil du courtier représentant l’acheteur prend toute son importance en ce qui a trait au prix et aux conditions à offrir en fonction des propriétés comparables pour ce secteur, poursuit l’OACIQ. Le courtier doit protéger les intérêts de l’acheteur qu’il représente. »
Éviter de s’emballer
Marc-Olivier Champagne-Thomas, professionnel au début de la trentaine, a déposé sans succès une offre en surenchère pour un plex dans un quartier demandé à Montréal : « Le bâtiment était intéressant, mais il y avait des problèmes de fondations et nous avons gardé la clause d’inspection malgré la surenchère. En fonction du potentiel, du quartier et du budget, notre courtier nous a recommandé de faire une offre à 10 000 $ au-dessus du prix affiché. »
Au cours du processus de recherche, M. Champagne-Thomas a été plusieurs fois confronté aux situations d’offres multiples et de surenchères.
« C’est un stress qui n’est pas agréable. Notre courtier nous prévenait que, dans ces cas-là, l’immeuble risquait d’être vendu à un prix supérieur à sa valeur réelle. Selon lui, ça ne valait pas toujours la peine de déposer une offre avec autant d’acheteurs en même temps. »
— Marc-Olivier Champagne-Thomas, professionnel au début de la trentaine
Au terme d’une recherche qui a duré une année, la jeune famille a finalement trouvé une propriété parfaite, achetée ni en offres multiples ni en surenchère.
Des prix volontairement trop bas ?
Depuis mai 2016, Sophie* et son conjoint, tous les deux dans la trentaine, ont visité entre 25 et 30 duplex et triplex. Ils souhaitent acquérir une propriété dans le quartier Rosemont et n’ont pas hésité à offrir près de 20 % au-dessus du prix affiché pour un triplex au printemps dernier. « Je crois qu’il y a eu 25 offres simultanées. » Même s’ils offraient davantage que les autres acheteurs potentiels, ils n’ont pas obtenu la propriété pour une question de mise de fonds : le gagnant mettait 20 % et le couple, 10 %.
Tout récemment, ils ont eu un coup de cœur pour une autre propriété. À peine arrivé sur le marché, le duplex en question a attiré plus de 40 acheteurs en moins de deux jours. « Encore une fois, notre courtier nous a conseillé d’aller beaucoup plus haut que le prix affiché, poursuit-elle. Nous avons choisi de déposer une offre à 18 % de plus que le prix affiché. »
Ils ont finalement remporté la mise avec une mince avance de 1000 $.
Le couple s’est questionné sur le fait que les prix affichés semblaient parfois très bas par rapport au marché : « On se disait que ça n’avait pas de sens des prix comme ça. On a eu cette impression-là sur plusieurs propriétés. Ça incite plus de gens à aller voir, il y a plus d’offres, ça crée un stress chez les acheteurs. »
Afficher une propriété à un prix sous la valeur marchande pour créer un engouement est une façon de faire qui comporte des risques. « Ça peut être une stratégie employée lors de la mise en marché, mais il faut vraiment être sûr de son coup pour faire ça. Le marché te rattrape toujours. En affichant au prix juste et en se basant sur des comparables, la structure actuelle du marché fait qu’il y aura quand même des offres multiples », explique le courtier immobilier Benoit Maunie.
La protection du public
« Ce n’est pas rare de recevoir plusieurs offres pour une même propriété. Notre rôle est toujours de protéger le public en s’assurant que les courtiers travaillent selon leur code déontologique, tel que prévu par la Loi sur le courtage immobilier et en offrant des mécanismes de protection pour un consommateur lésé lors de sa transaction », explique l’OACIQ.
Dans les cas où les acheteurs se retrouvent devant une situation où ils auraient des raisons de croire qu’il y a eu un manquement quant au travail du courtier, ils peuvent déposer une plainte auprès du Service d’assistance au public de l’OACIQ.
*Comme la transaction n’a pas encore été conclue, le nom de l’intervenante a été changé.