L’immobilier américain se fissure
Lorsque l’immobilier va, tout va pour l’économie nord-américaine. Bois d’œuvre, ciment, matériel électrique, électroménagers, crédit bancaire… la liste des industries qui dépendent de la construction et de la vente de maisons est longue.
Or, le secteur du bâtiment – responsable bon an, mal an de 7 à 9 % de l’économie – montre de plus en plus de fissures aux États-Unis.
Les ventes de logements neufs ont chuté, en octobre, à leur plus bas niveau en plus de deux ans et demi, dernier signe en date qui montre que la hausse des taux d’intérêt pèse sur le marché de l’habitation.
Les ventes ont chuté de 9 % sur un mois, à 544 000 unités, un creux depuis mars 2016 et presque trois fois moins que le record de juillet 2005 (1,4 million), vient de révéler le département du Commerce. Sur un an, la baisse atteint 12 %.
Sans présager d’une crise comme en 2008, le ralentissement immobilier – un indicateur avancé de la conjoncture – laisse croire que l’année 2019 sera plus difficile pour la première économie mondiale.
Trop cher
Essentiellement, le problème des Américains avec la brique et le mortier est le suivant : la hausse des coûts du crédit et des maisons rend inaccessible l’acquisition d’une maison pour beaucoup de premiers acheteurs et de travailleurs à revenu modeste.
Pour le crédit, les conditions actuelles du marché sont de moins en moins favorables. Les hypothèques sur 30 ans sont actuellement accordées à un taux moyen de 4,94 %, un pic des sept dernières années, selon l’agence Freddie Mac.
Quant aux prix des maisons, la situation est encore plus décourageante.
L’indice S&P Case-Shiller, un baromètre reconnu du marché, montre que le rythme annuel de hausse des prix immobiliers aux États-Unis a été de 5,1 % en septembre, après 5,5 % en août et 6,8 % en mars.
La montée des prix a beau ralentir cet automne, l’immobilier reste néanmoins 60 % plus cher que depuis son point bas de 2012. Cela se traduit par un rythme annuel proche de 6 %, soit au moins trois fois plus que celui des salaires.
« La combinaison de prix et de coûts d’emprunt s’est traduite par une chute des demandes de crédit hypothécaire de 13 % au cours des quatre derniers mois », signale la banque ING dans une note financière.
La cadence des marteaux ralentit
Dans ce contexte, la construction est à la traîne par rapport au reste de l’économie américaine, autrement toujours solide. Les mises en chantier sont à la baisse depuis la fin de l’été, les promoteurs étant découragés par la faible demande et la pénurie de main-d’œuvre dans plusieurs États américains.
La construction de maisons individuelles, le plus important segment du marché, a diminué de près de 2 %, à 865 000, en octobre après un autre recul en septembre.
Au rythme actuel, on construira trois fois moins de maisons cette année aux États-Unis que lors de la frénésie immobilière de 2007.
En somme, c’est devenu très difficile pour une jeune famille d’acheter une maison… surtout avec la Réserve fédérale qui, encore la semaine dernière, promettait de hausser davantage les taux d’intérêt en 2019.
Les acheteurs se découragent
Las Vegas : + 13,5 % sur un an ; San Francisco : + 9,9 % ; Seattle : + 8,8 %…
Dans les villes les plus en demande, la hausse des prix des maisons décourage les premiers acheteurs qui se retrouvent face à un choix limité de maisons abordables.
Selon l’agence Freddie Mac, le stock de maisons dites « à prix modestes » aux États-Unis a fondu de 62 %, de 2010 à 2016. Les acheteurs découragés peuvent difficilement se tourner vers la location car le loyer moyen, dans une ville comme Los Angeles, est de 2371 $US par mois (septembre), en hausse de 43 % depuis 2010.