Les sept points forts du marché de l’habitation montréalais

Les transactions sur le marché de la revente vont battre un nouveau record en 2019. Les prix connaîtront une croissance soutenue et les logements continueront de sortir de terre à bon rythme, selon les prévisions 2019 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour la région montréalaise. Sept raisons expliquent pourquoi tout va pour le mieux dans le marché de l’habitation.

Croissance de l’emploi

La création d’emplois a atteint 4 % en 2017. Elle sera de 2 % en 2018. « Ça représente 115 000 emplois depuis deux ans, c’est très bon pour la demande d’habitations », souligne dans sa présentation Francis Cortellino, analyste de marché pour la SCHL. Le rythme va ralentir quelque peu dans les prochaines années, à 1,5 % en 2019, mais les niveaux d’emplois vont demeurer élevés grâce à des projets d’infrastructures comme le Réseau express métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt, ajoute-t-il.

Solde migratoire élevé

Les fondamentaux économiques sont au rendez-vous, tout comme les fondamentaux démographiques. Entre juin 2017 et juillet 2018, la province a gagné 76 000 personnes grâce aux migrations, dont 30 000 résidents non permanents, du jamais-vu. Ce chiffre correspond à l’équivalent de la population d’une ville comme Drummondville. Par résidents non permanents, on entend les étudiants étrangers, les travailleurs temporaires et les réfugiés. Ceux-ci s’installent en grand nombre dans la région montréalaise. Cette clientèle opte généralement pour un logement locatif comme mode d’habitation.

Diminution du taux d’endettement

Fait méconnu, l’endettement des ménages, exprimé en pourcentage des dettes sur le revenu total, est plus faible dans la région montréalaise qu’ailleurs au pays. Ce fut le contraire dans l’histoire récente jusqu’à la mi-2016. Il est même légèrement en baisse depuis deux ans, étant passé de 170 % du revenu total à 165 %. « Depuis 2016, les revenus augmentent de 5 à 6 % par an, comparativement à 2 à 3 % par an de 2013 à 2016 », indique Marie-Claude Guillotte, économiste à la SCHL. L’amélioration de la situation financière des ménages vient soutenir la demande d’habitations.

Un marché favorable aux vendeurs

La revente sera clairement favorable aux vendeurs en 2019. Dans ces conditions, les cas de surenchère se multiplieront. Par surenchère, on entend une propriété qui se vend à un prix supérieur au prix demandé. Cette année, 17 % des reventes de plex (immeubles de deux à cinq logements), 12 % des maisons et 9,7 % des condos ont connu une surenchère dans la RMR de Montréal, fait remarquer Paul Cardinal, économiste de la Fédération des chambres immobilières du Québec. Dans la partie sud de l’Ouest-de-l’Île, ce sont 30 % des reventes qui ont entraîné une surenchère en 2018. Selon les secteurs, le prix payé excède de 3 à 5 % le prix demandé.

Un marché en santé

Le marché de l’habitation de Montréal reste sain, selon quatre critères que suit la SCHL. Tous les voyants sont au vert. On ne voit pas de signes de surchauffe à l’échelle de la région, malgré le resserrement du marché de la revente. L’accélération des prix reste somme toute modeste, autour de 6 %, sans signes de spéculation. Les prix ne paraissent pas surévalués par rapport à la croissance des revenus, du nombre de ménages et des taux hypothécaires, contrairement à Vancouver, Victoria et Toronto. Finalement, le marché montréalais ne montre pas de signes de surconstruction. Au contraire, tant le taux d’inoccupation des logements locatifs que le nombre de condos invendus pointent vers le bas.

Arrivée des investisseurs

Un des facteurs expliquant pourquoi la demande parvient à suivre l’offre est la présence d’investisseurs, locaux et étrangers, dans le marché des grandes tours de condos, qui regroupent quelques centaines de logements. Environ six unités sur dix des grandes tours sont achetées par des investisseurs, révèle la SCHL dans une étude dévoilée hier. Ce chiffre est beaucoup plus élevé que celui qui est véhiculé publiquement par les promoteurs. Par exemple, Devimco s’attend à seulement 20 % d’investisseurs pour ses 1000 condos dans les deux tours de 50 étages de son projet Maestria sur le terrain de l’ancien Spectrum.

Popularité des logements locatifs

Depuis trois ans, il se construit plus de logements locatifs que de condos à Montréal. Le locatif est même devenu le moteur des mises en chantier. On n’avait pas vu ça depuis les années 80. Cette forte activité n’a pas empêché le taux d’inoccupation des logements locatifs de reculer, de 4 % à 1,9 %, entre 2015 et 2018. Le bilan migratoire a évidemment nourri la demande d’appartements. Autre facteur contributif, la SCHL a constaté que la proportion des ménages locataires âgés de moins de 34 ans est en augmentation depuis 2011, renversant la tendance inverse qui avait cours de 1996 à 2011. Quant au retour des boomers en appartement, le phénomène n’a pas vraiment été observé jusqu’à maintenant, selon la SCHL.

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