L’ABC du RAP

Depuis le 1er janvier 2018, de nouvelles règles hypothécaires s’appliquent au Canada. Si votre mise de fonds est de moins de 20 % de la valeur de votre maison, vous devez obtenir une assurance prêt hypothécaire. Pour une maison de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimum est de 5 % du prix d’achat. Pour les maisons de 500 000 $ et plus, la mise de fonds exigée est désormais plus importante qu’auparavant : à ce 5 %, il faut ajouter 10 % du reste du prix d’achat au-delà du 500 000 $.

Avec ce resserrement des règles, et la croissance des prix du marché immobilier, il s’avère de plus en plus difficile d’arriver à mettre de côté patiemment la somme nécessaire à la mise de fonds et de dénicher une maison ou un condo à prix raisonnable. C’est là que le RAP peut faire gagner quelques années d’épargne.

Comment ça fonctionne  ?

Le RAP, lancé en 1992, vous permet de retirer jusqu’à 25 000 $, libres d’impôt, de votre Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) afin d’acheter ou de construire une maison. Ensuite, vous avez jusqu’à 15 ans pour rembourser les sommes retirées de votre compte d’épargne-retraite. Vous achetez une maison en couple  ? Vous pouvez alors retirer chacun 25 000 $, toujours sans impact fiscal, pour atteindre la somme de 50 000 $.

Emprunter dans ses REER sans REER

C’est lorsque le futur acheteur n’a accumulé aucune somme dans un REER que le RAP devient ingénieux : l’acheteur peut contracter un prêt bancaire, placer la somme dans un REER et utiliser ensuite le remboursement d’impôt comme mise de fonds.

Un exemple : vous empruntez à votre institution financière le montant maximum du RAP (25 000 $). Ce montant, déposé dans un compte REER, diminue votre revenu imposable d’un montant équivalent (25 000 $). En supposant que votre salaire imposable soit de 75  000 $, ce dernier passe alors à 50 000 $. Dans ce scénario, vous pourriez espérer un remboursement d’impôt avoisinant 10  000 $, suivant votre profil fiscal. Cette somme vous servira comme mise de fonds. Ensuite, pour satisfaire aux règles du RAP, les 25 000 $ demeurent dans le REER pendant au moins 90 jours, puis sont retirés et rendus à la banque. Il vous reste ensuite à rembourser les 25 000 $ sur une période de 15 ans dans votre compte REER.

À qui s’adresse le RAP  ?

Le RAP est réservé aux premiers acheteurs, ou aux personnes qui n’ont pas été propriétaires pendant les quatre dernières années. Évidemment, pour que cela vaille la peine, les jeunes récemment entrés sur le marché du travail doivent compter sur un montant de cotisation non utilisé suffisant pour aller chercher un remboursement d’impôt substantiel.

Un prêt à son épargne-retraite à long terme

Avant de profiter du RAP, il faut vous poser cette question : serez-vous en mesure de faire les paiements de remboursement à votre Régime enregistré d’épargne-retraite pendant les quinze années suivant l’achat de votre propriété, à raison de 1/15e de la somme par année, à compter de la deuxième année suivant le retrait de la somme dans votre REER ? Si vous n’arrivez pas à rembourser ces montants dans votre REER, vous serez imposé sur les sommes qui n’ont pas été remises. Enfin, même si vous finissez par rembourser l’argent, il faut garder à l’esprit que vous vous priverez de quelques années de rentabilité pour cette partie de votre REER, bien que cette croissance financière puisse être compensée par la valeur acquise par la maison.

Bon à savoir

• Selon les règles du RAP, la maison doit être le lieu de résidence principal (un chalet ne compte pas).

• Pour l’année d’imposition 2018, la date limite pour cotiser à votre REER est le 1er mars 2019.

• Depuis le 1er janvier dernier, un nouveau crédit d’impôt non remboursable pour l’achat d’une première habitation pouvant atteindre 750 $ a été instauré par Revenu Québec. Ce crédit n’est cependant pas cumulable pour les couples.