L’année « 2019 commencera sur les chapeaux de roue », prédit Paul Cardinal, économiste de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). L’organisme tenait hier à Montréal son événement annuel sur les perspectives du marché de la revente pour la prochaine année.

Principales prévisions pour la région de Montréal en 2019

Reventes : 47 600 transactions (+ 2 %)

Prix médian, unifamiliale : 332 000 $ (+ 4 %)

Prix médian, copropriété : 263 000 $ (+ 3 %)

Source : FCIQ

En bref, la demande continuera d’être forte pendant que tous les voyants sur les données fondamentales sont au vert, à l’exception des taux d’intérêt. L’offre continuera d’être limitée, puisque le nombre de produits à vendre subit une décroissance. Résultats : un record de transactions à prévoir en 2019 et des prix à la hausse.

« Je vois l’année en deux temps, indique M. Cardinal. Le début de l’année va vraiment être sur les chapeaux de roue. Le printemps sera très actif. Les premiers acheteurs vont être très présents, poursuit-il, surtout en début d’année. C’est la clientèle la plus sensible aux taux d’intérêt. Il y en a beaucoup qui veulent passer à l’action rapidement avant que les taux ne continuent d’augmenter parce que le signal est clair que les taux sont à la hausse. »

« En deuxième moitié d’année, l’automne 2019 sera un petit peu moins dynamique que le présent automne parce que la hausse des taux va commencer à faire son effet. »

Facteurs positifs pour la revente

Chômage à un creux historique

Revenu disponible réel en hausse de 3,5 % (plus forte en 10 ans)

Confiance des consommateurs à un sommet de 15 ans

Hausse des prix modérée malgré tout

Croissance démographique (+ 85 600 en 2017)

Demande soutenue

Pas de surévaluation (les prix de l’immobilier suivent le pouvoir d’achat)

Facteurs négatifs

Relèvement des taux hypothécaires

Endettement des ménages

Marché montréalais au seuil de la surchauffe

Sources : FCIQ, Desjardins

La revanche de la banlieue

Si la maison unifamiliale dans l’île de Montréal a volé la vedette au cours des cinq dernières années, ce sera au tour de la copropriété en banlieue de tirer son épingle du jeu en 2019 alors qu’elle poursuivra sur son erre d’aller de 2018.

« La copropriété va avoir le vent dans les voiles dans les banlieues, précise M. Cardinal en entrevue. C’est beaucoup les boomers qui ont peuplé la première couronne de la banlieue qui sont très enclins à s’en aller vers une copropriété. Ça leur permet de réduire la superficie, de réduire les frais d’entretien, et ils n’ont plus d’enfants à la maison. »

M. Cardinal anticipe une multiplication de transactions sur le marché de la revente de condos en 2019, principalement dans la première couronne. Par première couronne, on entend les secteurs de Brossard, de Saint-Lambert, du Vieux-Longueuil et de Boucherville sur la Rive-Sud, ainsi que Chomedey et Laval-des-Rapides, à Laval.

Combien de mises en chantier en 2019 ?

Seule ombre au tableau de ce portrait tout en réjouissances, les prévisionnistes s’attendent à une diminution de 10 % des mises en chantier au Québec l’an prochain. 

« On est inquiété par l’effet cumulatif des hausses de taux d’intérêt qui vont avoir un effet indésirable tant pour les acheteurs, restreignant l’accès à la propriété, que pour nos membres qui mettent de l’avant certains projets résidentiels », fait savoir Georges Lambert, économiste de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), un organisme patronal représentant les entrepreneurs en construction.

La construction résidentielle en bref

Mises en chantier 2018 (estimation) :  48 500 (+ 4 %)

Prévision pour 2019 : 43 500 (- 10 %)

Source : APCHQ

Hélène Bégin, économiste au Mouvement Desjardins, était aussi invitée à la tribune. Elle prévoit également une baisse de 10 % des mises en chantier au Québec, à 43 000, pour essentiellement les mêmes raisons.

Dans la salle, le consultant Gilles Ouellet, président de Go Solutions, marketing immobilier, était loin d’en être convaincu. Pour cet adepte de la théorie des cycles immobiliers, la force de la demande incitera les promoteurs à maintenir la cadence pour au moins une autre année.

Le Québec premier au pays

Dans l’ensemble du Canada, c’est au Québec que la croissance des transactions a été la plus forte en 2018, et c’est encore dans la Belle Province que la hausse du prix moyen a été la plus soutenue. Pour 2019, le marché continue sur son élan avec un niveau record de transactions, à 87 650, et un prix médian en hausse de 3 %, à 257 000 $, pour la maison unifamiliale.

Points chauds en région

(variation nombre de transactions depuis un an)

Rivière-du-Loup + 23 %

Saint-Hyacinthe + 17 %

Mont-Tremblant + 14 %

Thetford Mines + 13 %

Valleyfield + 12 %

Source : FCIQ

« Pour la première fois depuis la compilation des premières données en 1987, Montréal peut se targuer d’avoir la croissance la plus élevée parmi les 13 villes analysées », a indiqué Alan Arcand, codirecteur, Centre d’études municipales.

« C’est une excellente nouvelle. Ça démontre l’attractivité de Montréal », s’est réjoui Robert Beaudry, élu responsable du développement économique au sein de l’administration Plante.

Croissance généralisée

Cette performance de Montréal s’explique par une croissance généralisée dans tous les secteurs. Le Conference Board note d’ailleurs que la forte diversification de l’économie montréalaise a joué favorablement. D’importants investissements ont été effectués dans le secteur non résidentiel, tandis que la création d’emplois a atteint de nouveaux sommets. La croissance de la population a aussi été au rendez-vous. La pénurie d’emplois a également contribué à l’augmentation des salaires, ce qui a stimulé les dépenses. Les ventes au détail ont d’ailleurs bondi de 7,7 % pour franchir le cap des 60 milliards en 2018.

Confiance retrouvée

« Il y a une confiance dans le milieu des affaires qui est très forte. Jadis lorsque des nuages se profilaient à l’horizon, on entrait en mode prudence, on retardait des investissements, on regardait venir. Présentement, même si on a assisté à une hausse des taux d’intérêt et s’il y avait des incertitudes sur le commerce international, notamment avec les États-Unis, le milieu des affaires a continué à investir, les emplois ont continué à être créés », a commenté Michel Leblanc, président de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain.

Ralentissement anticipé

Après deux années de forte croissance, Montréal devrait toutefois vivre un ralentissement en 2019, prévient le Conference Board. L’organisation anticipe une croissance de 1,8 % l’année prochaine. En fait, l’organisation s’attend à voir l’ensemble des centres urbains au Canada afficher une croissance inférieure l’an prochain. Michel Leblanc se montre néanmoins confiant pour la métropole québécoise. « Avec la signature de l’accord de libre-échange, tous les éléments sont là pour que ça se poursuive », dit-il.

Baisse du chômage

Malgré le ralentissement, le Conference Board s’attend à ce que le taux de chômage continue à diminuer. De 6,1 % en 2018, il devrait atteindre 5,7 % en 2021. « Non seulement l’économie croît beaucoup, mais tout le monde travaille. Tout le monde en profite », a résumé Michel Leblanc. La pénurie de main-d’œuvre se généralisant, Montréal entend accentuer ses efforts pour attirer les travailleurs qualifiés. « La main-d’œuvre et le talent sont des enjeux primordiaux », dit Robert Beaudry.

Lente croissance du revenu disponible

Si l’économie de la métropole québécoise croît rapidement, une analyse de Montréal en statistiques, branche statistique de la métropole, démontre toutefois une croissance plus lente du revenu chez les Montréalais. Ainsi, le revenu disponible par habitant (revenu après impôt) s’est établi à 28 631 $ en 2016, en hausse de 29 % depuis 10 ans. Montréal, qui était en tête parmi les 17 régions du Québec, se trouve désormais troisième, déclassée par Québec et la Montérégie.

À noter, c’est en Gaspésie où la croissance du revenu disponible a été la plus forte, frôlant les 70 % sur 10 ans. La région qui se trouvait en queue de peloton en 2006 se trouve désormais troisième, ex æquo avec Montréal. En fait, la majorité des régions éloignées ont connu une plus forte croissance que les centres urbains.