Montréal flirte avec la crise du logement

Avec un taux de 1,9 % en 2018 et une hausse substantielle des loyers, particulièrement pour les logements familiaux, « on se rapproche dangereusement de la situation de pénurie extrême qu’on a connue dans les années 2000 », s’inquiète le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). 

19 400

Nombre de mises en chantier de logements locatifs dans la région de Montréal en 2017, « un niveau sans précédent depuis la fin des années 1980 », indiquait alors la SCHL. Malgré ce boom, les logements à louer se sont raréfiés dans la région métropolitaine : le taux d’inoccupation a baissé de façon radicale depuis deux ans, passant de 3,9 % en 2016 à 1,9 % en 2018. On considère que le taux d’équilibre est de 3 %. La situation est semblable à l’échelle canadienne et au Québec, où on est passé de 4,4 % à 2,3 %. « La demande d’appartements locatifs a plus que compensé l’offre qui était en hausse dans plusieurs régions de la province », explique Kevin Hughes, économiste pour l’est du Canada à la SCHL, dans le rapport.

Les taux d’inoccupation au québec

Ottawa-Gatineau (1,2 %)

Montréal (1,9 %)

Sherbrooke (2,6 %)

Québec (3,3 %)

Trois-Rivières (3,9 %)

Saguenay (5 %)

Source : SCHL (taux par région métropolitaine de recensement ou RMR)

Immigration, jeunes et vieillissement

En ce qui concerne la grande région de Montréal, c’est « principalement » l’arrivée d’un plus grand nombre d’étudiants étrangers, de travailleurs temporaires et de réfugiés qui explique la hausse de la demande, indique la SCHL.

Mais ce n’est pas tout. On estime que les jeunes ménages montréalais sont moins nombreux à accéder à la propriété, en raison des hausses de valeur des maisons et des taux d’intérêt. Enfin, le vieillissement de la population, qui fait en sorte qu’un grand nombre de personnes passent du statut de propriétaire à celui de locataire, « a vraisemblablement aussi favorisé la demande ».

796 $

C’est le loyer moyen à Montréal, en hausse de 2,5 % par rapport à l’an dernier. Le prix moyen va de 641 $ pour un studio à 1007 $ pour un 5 1/2. Mais cette statistique cache une bonne partie de la réalité, puisqu’elle inclut autant les logements vacants – bien plus coûteux – que ceux qui sont occupés depuis des années par le même ménage. Autrement dit, il est très improbable que vous tombiez sur une petite annonce offrant un appartement avec trois chambres à coucher pour 1007 $. C’est ce que relève d’ailleurs la SCHL, estimant la différence de loyer à 15 % entre un appartement de deux chambres vacant et celui occupé par un ménage.

Les secteurs les plus touchés dans l’île de Montréal (taux d’inoccupation)

Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension (0,7 %)

Mercier (0,9 %)

Sud-Ouest, Verdun (1,1 %)

Source : SCHL 

0,8 %

Taux d’inoccupation des logements de trois chambres et plus, les plus rares. En fait, plus le logement est grand, moins on trouve d’unités disponibles : on passe d’un sommet de 3,1 % de taux d’inoccupation pour les studios à 2,1 % pour les logements d’une chambre, puis à 1,9 % pour ceux offrant deux chambres.

Conséquences « désastreuses »

Dans plusieurs secteurs de Montréal, notamment Rosemont, Villeray et Hochelaga-Maisonneuve, le taux d’inoccupation pour les logements de trois chambres et plus frôle le 0 %. Autrement dit, on n’y trouve pratiquement plus de grands appartements « familiaux » à louer, ce qui provoque une pression à la hausse sur les loyers, déplore Véronique Laflamme, du FRAPRU. « Le privé ne construit pas de grands logements, et en plus, certains ont été retirés du marché parce qu’ils sont loués sur Airbnb ou convertis en condos. Il faut agir maintenant parce que les conséquences pourraient être désastreuses. Si on ne fait rien, on risque de se retrouver encore avec du monde à la rue. »