MONSIEUR L’INSPECTEUR
Ne négligez pas la fosse septique
Collaboration spéciale
En devenant propriétaire d’une résidence à la campagne ou en zone de villégiature, vous voudrez à tout prix éviter d’être obligé d’acquitter la facture salée d’une nouvelle installation septique.
Dès qu’on sort du noyau d’une ville ou d’un village, la plupart des résidences ne sont plus reliées au système d’égout municipal. Dans le cadre d’une transaction immobilière, des vérifications s’imposent.
Remplacer une fosse septique et un champ d’épuration désuets et non conformes peut coûter des dizaines de milliers de dollars. À moins que le prix de vente ne soit réduit en conséquence, il vaut mieux laisser au propriétaire vendeur le casse-tête d’une mise à niveau réglementaire.
Assurez-vous de traiter avec des professionnels de la région qui connaissent les systèmes septiques. Au nord de Laval, les courtiers membres de la chambre immobilière des Laurentides doivent tous obtenir la certification Pro du Nord, qui comprend une formation sur les installations septiques.
L’inspecteur que vous embaucherez pour l’inspection préachat devrait aussi s’y connaître. Il ne pourra pas inspecter les installations septiques (elles ne sont ni visibles ni accessibles), mais il pourra vous en expliquer le fonctionnement, détecter quelques signes de défaillance et vous renseigner sur les vérifications à entreprendre.
Les eaux usées sont d’abord recueillies dans une fosse qui permet aux solides (les excréments humains) de se déposer. Si elle dessert une résidence principale, elle doit être vidangée tous les deux ans ; pour une résidence secondaire, c’est tous les quatre ans.
La gestion des vidanges varie d’une municipalité à l’autre. Par exemple, à Saint-Jérôme, la municipalité commande le service à un entrepreneur privé et applique la somme facturée aux taxes. « Autour de mon lac à Morin-Heights, c’est l’association des riverains qui fait venir l’entreprise qui vide les fosses. Chacun paie une facture et la municipalité reçoit un exemplaire de la facture », illustre Francine Soucy, courtière en immobilier.
140 $ à 180 $ Coût d’une vidange de fosse septique pour une résidence de trois chambres à coucher
L’eau au sommet de la fosse septique est dirigée dans un champ d’épuration. Il s’agit essentiellement d’un réseau de tuyaux perforés enfouis sous le terrain, qui permet aux bactéries de dévorer les éléments nutritifs et à l’eau de s’infiltrer dans le sol.
Un œil averti saura repérer un champ d’épuration saturé. « Si le sol est spongieux ou que l’herbe n’est pas de la bonne couleur, ce sont des indices », dit l’inspecteur Martin Monette, fondateur du Groupe Immospection.
Attention : si le champ d’épuration doit être refait à neuf, il devra nécessairement être déplacé. C’est là que ça se complique, puisqu’il faut respecter des distances minimales avec le puits d’eau potable (et celui du voisin !) et les cours d’eau. On pourrait aussi devoir abattre des arbres.
Le vendeur doit fournir toutes les informations dont il dispose sur ses installations septiques. Le courtier inscripteur a la responsabilité de les vérifier. « Je ne me contente pas de ce que me disent les vendeurs. J’appelle la municipalité pour vérifier la conformité », dit Francine Soucy, qui est présidente de la chambre immobilière des Laurentides.
L’acheteur peut se fier aux informations fournies, mais il devrait lui-même consulter le dossier de la propriété auprès de la municipalité. Il se pourrait, par exemple, que l’installation septique soit « tolérée » et qu’elle n’ait jamais fait l’objet d’une certification.
« Du jour au lendemain, l’installation peut être déclarée non conforme. Il n’y a aucun droit acquis en environnement. »
— Martin Monette, fondateur du Groupe Immospection
L’acheteur qui n’arrive pas à obtenir confirmation de la conformité des installations devrait faire appel à une entreprise spécialisée pour les inspecter. Il faut alors prévoir une dépense qui varie de 300 $ à 500 $.
Les installations septiques sont conçues en fonction d’un nombre de chambres à coucher. Il arrive souvent que la résidence ait été agrandie ou que le sous-sol ait été fini. Avec une seule chambre de plus, l’installation septique perd sa conformité. Pour contourner la réglementation, certains propriétaires évitent d’aménager un placard, afin que la pièce ne soit pas considérée officiellement comme une chambre à coucher.
Une installation septique bien installée aura une durée de vie de 20 à 25 ans. Son remplacement complet peut coûter de 7000 $ à 25 000 $, selon la technologie utilisée.
Près d’un cours d’eau ou sur un petit terrain, on est souvent obligé d’opter pour une technologie avancée, dotée d’un champ d’épuration plus petit. On peut, par exemple, capter dans une fosse toutes les eaux usées de la toilette et ne diriger vers le champ d’épuration que les eaux grises. La vidange de la fosse sera plus fréquente.
D’autres systèmes – certains étant conçus au Québec – utilisent des filtres biologiques, un bioréacteur ou même un marais filtrant pour rendre très efficace un champ d’épuration de petite taille.