Louer ou acheter un logement ?

Le problème

Après plusieurs années de vie commune avec le père de ses enfants aujourd’hui adultes, Édith s’est séparée. La famille avait toujours habité en banlieue. La quinquagénaire a décidé de profiter de l’occasion pour essayer d’habiter en ville. Elle a déniché un charmant petit appartement sur le Plateau Mont-Royal.

« J’ai loué au lieu d’acheter parce que je n’étais pas certaine d’aimer la vie urbaine, explique Édith. Je cherchais à me rapprocher de mon travail. J’épargne environ deux heures de transport chaque jour ! Je n’utilise pratiquement jamais ma voiture, car je fais mes courses et mes déplacements au travail en BIXI ou à pied. Je suis tombée sous le charme ! »

Elle songe donc à acheter un condo dans les quartiers Rosemont ou Verdun. « Je vise un total de 350 000 $, en incluant les travaux nécessaires, avance-t-elle. Mais je veux m’assurer que c’est la meilleure décision financière en vue de ma retraite. »

« J’aime mon appartement, je ne tiens pas à acheter à tout prix. Ça pourrait toutefois être aussi une bonne façon de diversifier mes investissements. »

— Édith

De plus, même si elle aime son nouveau style de vie, la femme de 54 ans aspire à un peu plus de tranquillité pour sa retraite, dans six ans. « En ville, il y a quand même beaucoup de bruit et de pollution, note Édith. Je déménagerais donc en banlieue ou près d’une montagne. » Elle serait plus tentée d’acheter à ce moment-là.

Alors, devrait-elle acheter un condo en ville maintenant ?

Les chiffres

Salaire annuel : 115 000 $

Coût de vie : 54 000 $

Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) : 356 000 $

Compte de retraite immobilisé (CRI) : 136 500 $

Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : 71 000 $

Placements hors REER : 230 000 $

Loyer : 1270 $ par mois

Budget pour l’achat du condo : 350 000 $

Estimation des charges de copropriété : 2000 $

La solution

Avant de se pencher sur la question d’Édith, notre expert a d’abord voulu s’assurer qu’elle était sur la bonne voie pour sa retraite. Dans sa simulation, elle fait ses demandes au régime de rente du Québec et à la Sécurité de la vieillesse à 65 ans seulement, même si elle prend sa retraite à 60 ans. Édith recevra ainsi une somme plus importante.

« Si elle investit 5500 $ dans son REER et une somme équivalente dans son CELI chaque année d’ici à sa retraite, elle aura l’argent nécessaire pour vivre jusqu’à 88 ans environ », calcule André Lacasse, planificateur financier chez Services financiers Lacasse. Elle est donc bien placée pour réaliser ses objectifs.

Ce calcul tient compte de l’utilisation de son épargne non enregistrée. « Si elle devait utiliser cette somme comme mise de fonds, elle devrait arriver quand même puisque son budget de 54 000 $ risque de diminuer à la retraite », note M. Lacasse. Comme elle a l’intention de vendre dans six ans, elle pourra analyser sa situation plus en détail au moment d’acheter ou de louer son habitation suivante.

La différence de prix

Pour calculer la différence de prix entre l’achat et la location, M. Lacasse a fait une simulation avec un calculateur sur le site de l’Autorité des marchés financiers. Cela demeure une estimation puisque plusieurs données, comme l’augmentation de la valeur de la propriété et les taux hypothécaires, ne peuvent être prédites avec précision.

Voici l’hypothèse de départ. Édith pourrait choisir de verser une mise de fonds de 175 000 $ prise à même son épargne non enregistrée. Son prêt hypothécaire pourrait être amorti sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 4 %. L’augmentation de la valeur de sa propriété a été estimée à 3 % par année. De plus, la différence entre le coût d’achat et celui de la location serait investie. Enfin, il faut estimer le paiement de différentes dépenses comme les charges de copropriété et les frais d’entretien (3500 $), les taxes foncières (3500 $), les frais de revente (17 500 $), etc.

Résultat : la location est plus avantageuse au départ. Après la quatrième année, l’achat devient toutefois plus intéressant.

Après six ans, Édith aurait économisé près de 16 000 $ en devenant propriétaire. Plus elle restera propriétaire longtemps, plus cela sera « payant » ! À condition que l’hypothèse de départ se concrétise ! Sinon, le résultat pourrait être tout autre.

Édith pourrait aussi verser une mise de fonds beaucoup plus basse. En effet, elle n’a besoin de fournir que 20 % pour éviter d’avoir à payer la prime d’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cela représente 70 000 $ seulement. « Il faudra voir si elle est à l’aise avec un prêt hypothécaire de 280 000 $ à 54 ans, note M. Lacasse. Personnellement, j’aime mieux la plus petite hypothèque possible. »

Si Édith choisit effectivement de devenir propriétaire, elle pourra évaluer les différentes options pour sa mise de fonds. Par contre, il est clair qu’elle devrait la puiser à même son épargne non enregistrée, puisque les rendements sont imposables.

Sinon, conserver l’appartement jusqu’à sa retraite ne serait pas une mauvaise décision financière non plus, selon M. Lacasse. Surtout qu’elle aime bien y vivre pour l’instant. « Elle n’a pas vraiment à s’inquiéter de diversifier davantage ses investissements si ses placements sont déjà bien diversifiés », croit-il.

Vous planifiez un projet qui demande une utilisation judicieuse de votre argent ? Une nouvelle maison, l’arrivée d’un enfant, une année sabbatique, un changement d’emploi, le règlement de vos dettes ou la retraite ? Écrivez-nous ! traindevie@lapresse.ca.