BTB entend recentrer son portefeuille
La fiducie de placement immobilier (FPI) BTB n’atteindra pas le milliard d’actif en 2018, contrairement à l’objectif énoncé en 2013. Dans un marché cher, où abondent les capitaux, le président-fondateur, Michel Léonard, a fait le choix d’acquérir des immeubles qui contribuent aux profits dès le premier jour, quitte à croître moins rapidement.
« Nous n’avons pas atteint notre but, reconnaît d’emblée M. Léonard, rencontré à son bureau de la rue Crescent, à Montréal. Nous nous disciplinons à n’acheter que des immeubles qui sont relutifs, c’est-à-dire qui contribuent à augmenter notre rentabilité. Et c’est beaucoup plus compliqué à faire aujourd’hui que c’était le cas en 2013 ou en 2014, parce que beaucoup d’acheteurs courent les rues. »
BTB, 72 employés, détient aujourd’hui un portefeuille diversifié de 72 immeubles totalisant 5,1 millions de pieds carrés d’une valeur marchande de 645,5 millions. Elle possède notamment le Marché de l’ouest, à Dollard-des-Ormeaux, et le 1400-1440, Antonio-Barbeau, où sont installées sur le toit les serres de la ferme Lufa.
Avec une capitalisation boursière de 189 millions, BTB est la deuxième FPI en importance au Québec, derrière Cominar. À long terme, la fiducie vise une capitalisation boursière de 400 millions et un actif de 1,2 milliard.
Rendu à ces niveaux, le titre boursier attire l’attention des investisseurs institutionnels. « Je crois beaucoup à sa croissance, dit M. Léonard, qui détient personnellement un demi-million de parts de BTB. Je veux être là à parcourir le chemin », assure-t-il.
Pour les deux prochaines années, l’objectif est de recentrer le portefeuille. La fiducie va donc se départir d’une dizaine de ses plus petits immeubles qui ne cadrent plus dans sa stratégie.
Une FPI (REIT, en anglais) est un véhicule boursier qui donne la possibilité au petit investisseur de diversifier ses avoirs dans l’immobilier commercial sans avoir à gérer lui-même les immeubles, tout en profitant de distributions mensuelles. Le rendement annuel moyen des REIT canadiens se situe entre 5 et 6 %. À un prix de 4,66 $ par part, BTB donne actuellement 9 % avec des distributions fixes à 0,42 $ par an par part, inchangées depuis septembre 2014.
À la différence de Cominar, toutefois, BTB se concentre sur les immeubles de 10 à 50 millions à l’extérieur des centres-villes. Elle cherche des éléments d’actif affichant un taux de capitalisation supérieur à 7 %.
Abaissement du niveau d’endettement
« L’élément marquant de 2016 a été la réduction de la dette », souligne M. Léonard. BTB a émis l’an dernier des parts pour 33 millions dans le but de racheter deux débentures de 23 millions et de 6,1 millions avant échéance. Son taux d’endettement a été réduit de 400 points de base, à 65,7 %.
« La direction estime que les bénéfices à long terme de la réduction du taux d’endettement sont supérieurs aux conséquences de la détérioration des différents ratios par part et des ratios de distribution », écrit la fiducie dans son rapport annuel 2016.
Le ratio de distribution demeure sain, malgré l’endettement élevé, croit Wayne Hylarides, du site Seeking Alpha, dans une analyse récente sur BTB.
Devant la montée des taux d’intérêt, BTB se protège en allongeant les échéances de ses hypothèques. « Le plus long possible, le mieux c’est. On sécurise notre coût d’intérêts à long terme », dit M. Léonard, qui a reçu récemment la visite des gens de la Banque de Chine, qui voulait lui prêter de l’argent.
Rééquilibrage du portefeuille en vue
Environ la moitié du portefeuille de BTB est concentrée à Montréal, le quart à Québec, le cinquième à Ottawa. Près de quatre propriétés sur dix sont des immeubles de bureaux.
Les immeubles industriels et polyvalents forment 39,1 % du parc immobilier et les centres commerciaux et magasins sur rue forment 22,3 % de l’ensemble.
« On est un peu trop fort en bureau. Les prochaines acquisitions vont être plus dans le commerce de détail et l’industriel. »
— Michel Léonard, président-fondateur de BTB
Le taux d’occupation moyen, en baisse, s’établit à 90,5 %. Le taux est faible dans le bureau, mais meilleur dans l’industriel et le commercial. Signal positif, les baux signés l’an dernier affichaient une croissance du loyer de 5,6 % malgré tout.
Pour 2017, BTB doit renouveler des baux de 450 000 pi2 dans l’industriel, un secteur qui se porte bien.
Forces
Fiducie bien ciblée dans un créneau délaissé par les institutionnels
Conseil des fiduciaires de haut niveau
Faiblesses
Son taux d’endettement élevé
Sa taille réduite