San Francisco, l’exemple à ne pas suivre

Samuel Rochette Rédacteur médical, Montréal

À San Francisco, les conséquences désastreuses d’une pénurie de résidences montrent l’importance de s’attaquer à leur accessibilité. Avec un 1er juillet marqué par une crise du logement, les élus montréalais devraient en prendre note.

Il y a un an, ma conjointe et moi avons visité San Francisco. Vu la réputation libérale, moderne et riche de la ville, nos attentes étaient élevées. Or, une fois sur place, la réalité était tout autre.

À notre arrivée, nous avons tous les deux développé une toux sèche qui s’est résorbée lors de notre départ vers la vallée de Napa. Ce n’est probablement pas étranger au fait que la ville était au beau milieu de l’un de ses nombreux épisodes de smog. Année après année, le peu enviable palmarès des endroits les plus sévèrement touchés par le smog est en effet dominé par des villes californiennes.

Le prix des loyers, dont la médiane avoisine 3700 $ par mois pour un simple trois et demie, fait fuir les travailleurs vers la banlieue.

La durée des trajets quotidiens est l’une des causes de ces incidents de smog.

Quant aux artères commerciales, la plupart étaient dans un état tout à fait déplorable. L’itinérance, endémique dans plusieurs quartiers de la ville, y est pour beaucoup ; le nombre de sans-abri dans la région a augmenté de 60 % entre 2009 et 2017. Là encore, une étude suggère que l’inaccessibilité du marché immobilier est à blâmer.

En apparence bien différents, ces deux enjeux de santé publique ont donc en commun d’être causés par les coûts astronomiques du logement. La bulle technologique a en effet créé des emplois très bien rémunérés, augmentant ainsi la demande immobilière. En principe, la construction de nouvelles habitations aurait dû répondre à cette demande.

Or, pour 373 000 nouveaux emplois créés à San Francisco de 2009 à 2017, seulement 58 000 logements ont été construits.

De nombreux règlements municipaux contribuent en effet à restreindre l’offre résidentielle. Par exemple, la hauteur maximale des immeubles est limitée à 40 pieds pour la quasi-totalité du territoire de la ville. En vertu d’un autre règlement, des comités de citoyens peuvent bloquer des projets immobiliers pour des raisons aussi banales que « l’obstruction de la lumière du soleil, ou de la vue panoramique ». Quand on a investi plus de 1 million de dollars dans une propriété, toutes les raisons sont bonnes pour réduire l’offre et, au passage, faire fructifier son investissement…

Courage politique demandé

L’exemple (à ne pas suivre) de San Francisco devrait fournir des pistes de solution à l’actuelle crise du logement à Montréal. Jusqu’à récemment, la faiblesse relative de l’économie montréalaise, combinée à un exode vers la banlieue, suffisait à garder le marché immobilier relativement abordable. Avec un taux de chômage historiquement bas et un regain de croissance économique, le contexte a radicalement changé.

Tôt ou tard, des règlements devront être adaptés afin de faciliter la construction de nouveaux logements. Pour y arriver, les élus municipaux auront besoin d’une bonne dose de courage politique et devront cesser de prioriser indûment les intérêts des résidants actuels au détriment de ceux des citoyens futurs.

Comme le montre l’exemple de San Francisco, les conséquences d’un marché immobilier inaccessible, notamment l’étalement urbain et l’itinérance, sont trop importantes pour être balayées sous le tapis.