Humidité au sous-sol, les suspects habituels

En observant le terrain autour d’un bâtiment, on peut déjà deviner des problèmes d’humidité au sous-sol, surtout quand les pentes dirigent l’eau vers les fondations, ou que ces dernières ont carrément disparu sous les plates-bandes.

De tous les moyens de lutte contre l’humidité dans un sous-sol habitable ou une cave de service, le plus simple est souvent oublié : bien gérer les pentes et le niveau des sols autour du bâtiment.

Évidemment, un terrain affichant une pente négative dirigera l’eau des précipitations vers les fondations. À moins qu’elles aient été protégées à l’aide de membranes drainantes lors de la construction, les fondations de béton se gorgeront d’eau et l’humidité se transmettra à l’intérieur.

Le problème des pentes est souvent très subtil. Au moment de terminer la construction, l’entrepreneur a remblayé les fondations, puis a donné une légère pente au premier mètre de terrain autour de la maison, afin que l’eau s’en éloigne. Quelques années plus tard, la terre remaniée s’est compactée, de sorte qu’il n’y a tout simplement plus de pente. L’eau de pluie et de la fonte des neiges y stagne.

Dans le parc immobilier des 50 dernières années, il est très facile de corriger le problème : on ajoute un peu de terre pour créer une pente positive. Ça se complique quand c’est la pente d’une surface asphaltée ou couverte de pavés qui doit être corrigée.

VIEUX PLEX

Les fondations devraient toujours dépasser le niveau du sol d’au moins huit pouces. Ce n’est souvent plus le cas autour des vieux multiplex. Au fil de leur siècle d’existence, les nombreux occupants ont tour à tour ajouté de la terre pour réaliser des aménagements paysagers, au point où la fondation a carrément disparu.

« Les gens amènent de la terre pour mettre des fleurs sur le bord de la maison et la brique finit par se retrouver sous le niveau du sol. Ils ne savent pas que la brique, c’est poreux »

— Jean Noël, inspecteur en bâtiment

Très actif sur le Plateau Mont-Royal, Jean Noël voit souvent des niveaux de sol trop élevés. Il sait alors qu’il devra porter une attention particulière à l’état de la structure de bois en inspectant le vide sanitaire.

Quand la fondation dépasse à peine le niveau du terrain à l’extérieur, l’humidité du sol se communique au béton ou aux vieux murs de moellons et mortier. Elle se transmet alors à la structure de bois, qui se met à pourrir. Si le niveau du sol arrive jusqu’à la brique, la pourriture atteindra même le bas des murs du rez-de-chaussée.

« Sur le Plateau, les caves de service ont des fondations très basses, observe Jean Noël. Souvent, la structure a été encastrée parmi les pierres de la fondation. » L’humidité finit par attaquer des pièces de bois complexes à remplacer, qui soutiennent le bâtiment dans des endroits difficiles d’accès.

Rares sont les entrepreneurs qui voudront travailler en rampant dans le vide sanitaire. Pour remplacer des solives, il faudra retirer une partie du plancher du rez-de-chaussée, qui deviendra inhabitable pendant les travaux.

URÉTHANE GICLÉ : ERREUR !

L’un des rares moyens abordables d’améliorer la performance énergétique des vieux bâtiments est de faire gicler de l’uréthane sur les murs de fondation, à l’intérieur. Cette façon d’isoler le vide sanitaire est encouragée par les programmes de subventions. Mais lorsque le niveau de sol à l’extérieur est inadéquat, on court à la catastrophe.

« L’humidité reste prisonnière entre l’uréthane et le vieux mur de fondation, explique l’inspecteur Jean Noël. On voit des cernes d’eau sur l’uréthane sous chaque solive. On les pique et elles sont complètement pourries. » Isolée de l’intérieur, la fondation ne s’assèche plus et se désagrège par l’humidité constante et le gel. On se retrouve alors à la fois avec un problème de structure et de fondation.