Le centre-ville gardera-t-il son attrait ?

Entreprise canadienne de 12 000 employés spécialisée dans la gestion de documents numériques et d’échanges de données, OpenText a annoncé cette semaine qu’elle allait fermer la moitié de ses bureaux dans le monde maintenant qu’elle est convaincue que le télétravail fonctionne pour elle. À terme, environ 20 % de son effectif sera sans domicile fixe.

« Nous pourrons aller chercher les talents là où ils se trouvent, n’étant plus limités par la localisation de nos bureaux physiques », a expliqué au Financial Post Mark Barrenechea, PDG de l’entreprise de Waterloo, en Ontario.

Le marché des bureaux au centre-ville de Montréal connaissait d’excellents moments tout juste avant la COVID-19. Le centre-ville gardera-t-il son attrait maintenant qu’a été prouvée l’efficacité des cols blancs en télétravail ? La Presse a parlé aux experts de l’immobilier de bureau pour cerner les enjeux post-pandémie.

Laurent Benarrous, associé principal de l’agence immobilière Avison Young au Québec, est persuadé que le télétravail s’imposera et qu’une portion des travailleurs sera épargnée du pénible navettage quotidien aux heures de pointe.

« Il est inéluctable que les conditions de marché se détérioreront pour les bailleurs durant les deux ou trois prochaines années et que les conditions s’assoupliront en faveur des locataires. »

— Laurent Benarrous, associé principal au Québec chez Avison Young

Selon cet expert, il faut s’attendre à ce que les occupants réduisent la superficie de leurs bureaux et cherchent à réaliser des économies. Un de ses clients qui était sur le marché a revu ses besoins de bureaux à la baisse de 30 %, indique-t-il, sans le nommer.

Pour mieux se faire comprendre, M. Benarrous donne l’exemple fictif d’une entreprise de 20 employés louant 3000 pieds carrés au centre-ville, soit 150 pi2 par employé. Après avoir goûté au télétravail pendant la pandémie, l’entreprise décide, au renouvellement de son bail, de diminuer ses bureaux de 10 %, soit 300 pieds carrés. Elle aménagera ainsi 18 postes sur 2700 pieds carrés. Deux employés par jour, en rotation, devront travailler à distance. Le locataire économisera 15 000 $ en loyer par an, soit 50 $ par pied carré multipliés par 300 pieds carrés. Cette somme pourra être réinvestie dans des outils facilitant le travail à domicile comme des licences informatiques.

Jusqu’à 1,6 million de pieds carrés de bureaux vont se libérer

Le courtier fait ensuite des simulations pour quantifier l’impact sur le marché dans le cas où ce comportement se généraliserait.

La superficie de bureaux s’élève à 103 millions de pieds carrés dans la région montréalaise. Les baux ont une durée moyenne de 6,5 ans. Chaque année, en moyenne, des baux représentant 15,8 millions de pieds carrés arrivent à échéance et doivent être renouvelés. Si les occupants décident de réduire la superficie de 5 % pour tenir compte du télétravail, 800 000 pieds carrés par an seront ainsi libérés.

Pour donner une idée de ce que ça représente, le gratte-ciel le 1000 De La Gauchetière compte 920 000 pieds carrés.

Si les besoins d’espace sont réduits de 10 % plutôt que 5 %, ce sont 1,6 million de pieds carrés de bureaux qui retourneront sur le marché dans le Grand Montréal chaque année. Ce chiffre ne tient même pas compte d’éventuelles faillites, mises à pied ou fermetures d’entreprise provoquées par la crise.

Tous en télétravail chez Leaders

La firme de recrutement Leaders International n’a pas tergiversé. Elle vient d’annuler son bail de 4000 pieds carrés dans la Tour CIBC. Tous ses collaborateurs resteront en télétravail. « Personne ne va vouloir payer un prix exorbitant au pied carré », explique Yanouk Poirier, associé de la firme de recrutement Leaders International. Il est bien conscient que tous ne prendront pas le virage. « Un système hybride [bureau au centre-ville et travail à distance] va peut-être être mis en place », estime-t-il.

« Ce ne sont pas toutes les organisations qui peuvent envisager le télétravail », souligne Patrick Laurin, courtier chez Devencore, qui représente les intérêts des occupants de bureaux. Par exemple, les centres d’appels, tels qu’on les connaît, continueront d’exister, selon lui. À l’opposé, des sociétés technologiques et certaines équipes d’entreprises financières peuvent envisager une délocalisation de leur effectif.

Luciano D’Iorio, directeur général de Cushman & Wakefield Québec, argue, pour sa part, qu’il est trop tôt pour se prononcer. « Je m’attends tout de même à des sous-locations », concède-t-il sans s’avancer sur un ordre de grandeur. « Les gens ont néanmoins besoin de connectivités, ont besoin de se côtoyer », tempère-t-il.

De son côté, Vincent Hauspy, associé et designer d’intérieur de la firme Provencher Roy, ne voit pas de catastrophe à l’horizon. « Est-ce que le marché de l’immobilier va s’effondrer ? Je pense que non, car les espaces de travail vont devoir être aussi grands pour pouvoir se distancier. » Pour ce faire, certains locataires n’auront d’autre choix que de louer de nouveaux locaux sur une base temporaire.

Chez CBRE, également, on ne s’attend pas à un krach. « Le taux de disponibilité des bureaux va sans doute remonter légèrement dans un premier temps », avance Marc Mizrahi, vice-président. Celui-ci se spécialise dans la représentation des locataires de l’industrie des technologies, de la publicité, des médias et de l’information. Il prenait la parole dans le cadre d’un webinaire destiné aux clients de l’agence.

« On ne verra certes pas beaucoup de déménagements dans les prochains mois ni de signatures de baux de 10 ans. Les locataires voudront voir venir avant de s’engager. Mais je m’attends à ce que le marché rebondisse en 2021. »

— Marc Mizrahi, vice-président de CBRE

Le marché affichait d’ailleurs de belles couleurs avant l’arrivée du virus. Le taux de disponibilité des bureaux se situait à 6,3 % dans les immeubles les plus demandés du centre-ville, ceux de catégorie A, au premier trimestre 2020, selon CBRE. Peu d’ajouts d’espaces sont prévus dans les deux prochaines années, ce qui permettra de garder le marché équilibré, même en cas de recul de la demande, contrairement à ce qu’on voit à Calgary.

À quoi s’attendre dans le marché des bureaux au centre-ville de Montréal ?

– Attrait évident du télétravail ;

– Des locataires prendront leur temps avant de s’engager à long terme ;

– Les entreprises technologiques (bien présentes au centre-ville) devraient profiter de l’élan vers la numérisation de l’économie ;

– Densification plus faible des bureaux pour respecter la règle des deux mètres ;

– Le marché va tendre vers son point d’équilibre après avoir penché du côté des propriétaires ;

– L’offre étant maîtrisée, un krach n’apparaît pas imminent.