« C’est plein de mai à août, dit au téléphone Valérie, qui ne demeure pas sur place. J’ai des jeunes familles qui cherchent la tranquillité en fin de journée : des Québécois, des Américains, des Européens. »

Airbnb est sa seule publicité. « Il n’y a pas de cassage de tête. J’ai juste un calendrier à gérer. Airbnb s’occupe des paiements et même de collecter la taxe sur l’hébergement », explique-t-elle.

Hors saison, elle demande 70 $ par nuit, un tarif qui grimpe à 100 $ l’été. « Mes revenus couvrent mes frais d’occupation comme les taxes foncières, le chauffage, l’entretien, le ménage et le déneigement », assure-t-elle. Les relations avec les voisins n’ont pas souffert de la nouvelle vocation de la maison, d’après elle.

Quand Valérie a hérité du jumelé de ses parents en 2017, elle ne voulait pas s’en départir dans l’immédiat. Dans son cas, la location à court terme lui permet de prendre son temps pour le rénover, sans mettre son budget sous pression.

Montréal, premier marché au Canada

Montréal, ville festive et universitaire, est un mariage parfait avec Airbnb. La ville est d’ailleurs rapidement devenue son premier marché au pays devant Toronto, avec quelque 13 000 hôtes, principalement dans le Plateau et au centre-ville.

En à peine six mois, Airbnb a collecté près de 3 millions en taxe d’hébergement au Québec, auprès de l’ensemble de ses hôtes, qu’ils agissent en toute légalité ou pas.

Airbnb crée de la richesse en produisant une véritable activité économique. Toutefois, la technologie vient bousculer les règles établies, avec des gagnants et des perdants. Il y a des pressions immenses pour réguler son fonctionnement, avec le risque de priver des gens de faire de l’argent légalement en les décourageant de passer à l’action ou en les poussant dans l’illégalité.

Existe-t-il une façon de concilier les intérêts des uns et des autres sans qu’il en coûte une fortune à l’État ? Mieux, Airbnb peut-il être payant à la fois pour la société en général, les particuliers, pris individuellement, et le gouvernement par l’entrée de recettes fiscales ?

D’un côté, son interdiction pure et simple, comme le prône le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec au nom du maintien du parc locatif et du bon voisinage, coûterait une petite fortune à faire respecter et anéantirait un pan d’activité économique tout en forçant les hôtes à agir dans l’illégalité.

De l’autre, le laissez-faire intégral inciterait à l’évasion fiscale et viendrait pérenniser la prolifération des résidences de tourisme dans les quartiers centraux. Un phénomène qui minerait la vie de quartier.

Entre ces deux extrêmes, les autorités publiques de partout dans le monde ont tenté diverses solutions pour encadrer les activités de location à court terme et tenter d’éviter ses excès.

Montréal opte pour la ligne dure

L’administration montréalaise opte pour la ligne dure. En juillet 2018, le centre-ville a imposé un gel sur l’émission de tout nouveau permis de résidence de tourisme dans l’arrondissement de Ville-Marie, sauf pour la rue Sainte-Catherine, entre les rues Saint-Mathieu et Amherst. Le Plateau-Mont-Royal va suivre dans cette voie plus tard cette année en limitant les nouveaux permis uniquement au boulevard Saint-Laurent et à la rue Saint-Denis.

Il reste une zone grise, soit les occupants qui louent leur résidence contre rémunération de façon ponctuelle à des proches ou à des tiers. Ces occasionnels n’entrent pas dans la définition de résidence de tourisme et n’ont donc pas besoin de permis.

Imposer un gel des permis sur pratiquement l’ensemble du territoire, est-ce la meilleure façon d’encadrer le phénomène ?

« Même si elle est très restrictive, nous ne sommes pas nécessairement contre cette nouvelle réglementation, pourvu que le gouvernement se donne les moyens de l’appliquer », dit Jeff Letendre, utilisateur d’Airbnb et propriétaire de Like a Hotel, principal exploitant de résidences de tourisme avec permis à Montréal. « Comme il y aura moins de permis remis, mes 50 permis viennent peut-être de prendre de la valeur. »

Airbnb aime le fait que la province ait clarifié les règles pour les hôtes partageant leur domicile et se réjouit à la perspective de poursuivre sa collaboration avec les gouvernements municipaux partout au Québec.

Pour ce qui est de Ville-Marie et du Plateau, la société maintient ouverts les canaux de communication, a indiqué Lindsey Scully, responsable des communications au Canada.

Les autorités municipales invitent la population à dénoncer ceux qui agissent dans l’illégalité en communiquant avec Revenu Québec (RQ), qui détient de nouveaux pouvoirs dans le domaine de l’hébergement touristique depuis juin dernier.

Depuis juin, RQ a procédé à 2608 inspections et un total de 777 avertissements ont été remis du 13 juin au 31 août 2018. « Revenu Québec utilise l’ensemble des informations dont il dispose, les diverses informations disponibles aux multiples registres publics, les informations présentes aux sources ouvertes [internet] », énumère Mathieu Boivin, porte-parole.

Le fisc est notamment intervenu à la Tour des Canadiens 1 le 18 juillet. Le syndicat de copropriété de la Tour des Canadiens 1 (TDC1) a depuis écrit aux propriétaires des quelque 550 logements pour les intimer de cesser de faire de la location à court terme, ce qui y remportait un vif succès. En raison d’histoires d’horreur bien documentées dans les médias, la Tour du CH est devenue dans l’imagination populaire l’archétype des problèmes de voisinage causés par la location à court terme pratiquée à grande échelle.

La volte-face de la TDC pourrait servir d’exemple et mettre fin au far west en matière d’hébergement touristique à Montréal.

Un réel impact économique

Dans un rapport sur Airbnb, la firme indépendante GLS Réseaux a calculé l’impact économique des 2,6 millions de nuitées passées chez les hôtes montréalais en 2017. Ces millions de touristes auraient dépensé en moyenne 180,53 $ par jour en repas, magasinage et activités culturelles, pour un total de 475 millions de dollars.

À ces dépenses de touristes s’ajoutent tous les revenus des 13 000 Montréalais propriétaires et locataires qui ont mis leurs logements ou leurs résidences à louer sur la plateforme Airbnb. La somme des revenus s’élève à près de 115 millions de dollars.

En 2017, les dépenses attribuables aux activités d’Airbnb ont permis au gouvernement du Québec de récolter en impôts 46,9 millions de dollars et au gouvernement fédéral, 19 millions de dollars.

Il ne manque toutefois pas de rapports contradictoires. Selon une étude de David Wachsmuth, professeur à l’École de développement urbain de l’Université McGill, Airbnb fait augmenter le prix des loyers et réduit l’offre de logements locatifs. Qui plus est, le gros des revenus de location générés par la plateforme internet se retrouve dans les poches de gestionnaires professionnels, souvent de l’extérieur du Québec.

Amsterdam

Toute location de logement doit être signalée aux autorités. La ville la limite à 60 jours par année et ce nombre sera réduit à 30 en 2019, la norme la plus stricte parmi les villes qui encadrent Airbnb. L’an prochain, la location de courte durée sera interdite dans le centre-ville et dans les quartiers les plus peuplés. La sous-location est interdite à des touristes. Airbnb bloque les annonces qui ne respectent pas les conditions.

Barcelone

Depuis 2014, la ville ne donne plus de licences pour appartements touristiques dans le centre-ville. La licence est obligatoire pour louer un appartement entier. Les propriétaires peuvent cependant louer jusqu’à deux chambres du logement qu’ils occupent pour une durée maximale de 31 jours. Dans le but d’éviter la spéculation sur les logements qui avaient déjà un permis, la ville songe à les rendre non transférables lors de la vente de la propriété.  

Tokyo

Les locateurs doivent obtenir une licence du gouvernement et afficher leur numéro d’autorisation sur leur annonce. Le nombre de nuitées est limité à 180 par année. Dans les zones résidentielles, elles ne sont autorisées qu’entre la mi-janvier et la mi-mars. La loi oblige aussi les locateurs à garantir de bonnes conditions d’hygiène et à fournir des instructions sur le fonctionnement de la maison et des transports en d’autres langues que le japonais.

Copenhague

Les Danois peuvent louer leur propriété pour un maximum de 70 jours par année. Airbnb s’est engagé à déclarer les revenus de location des locateurs au gouvernement. Pour les résidences permanentes, les propriétaires peuvent gagner jusqu’à 28 000 couronnes (5644 $) par année avant de payer de l’impôt. Pour ceux qui louent des résidences d’été, la somme s’élève à 40 000 couronnes (8063 $).

— Isabelle Dubé, La Presse

Changement de l’offre des hôteliers

Airbnb a répondu à un besoin des consommateurs qui n’était pas comblé par les hôteliers, selon Laurent Bourdeau, titulaire de la Chaire de recherche en tourisme de l’Université Laval. « Ça oblige maintenant l’industrie hôtelière à changer son offre. Avant, ça prenait un frigo et un minibar. Là, vous êtes dépassé. Les clients ne veulent pas une suite, mais un appartement. » Ève Paré, PDG de l’Association des hôtels du Grand Montréal, cite des chaînes qui offrent des produits de type appartements. « Le Home2suite par Hilton, qui vient d’ouvrir à Montréal, vise la même clientèle qu’Airbnb, soit une clientèle jeune, qui veut la vie qui s’apparente à un appartement, mais avec des aires communes. Marriott en offre aussi. »

Des hôtels sur Airbnb

En plus d’offrir leurs produits sur leur propre site internet ainsi que sur les agences en ligne, certains hôteliers décident de se tourner vers Airbnb pour louer leurs chambres et des appartements. « Le pouvoir du réseau de distribution est très intéressant, affirme Laurent Bourdeau, de l’Université Laval. Il y a toujours Booking et TripAdvisor qui sont là, mais il y a un déplacement qui est nouveau. Les taux de commissions sont moins élevés. » Le nouveau moteur de recherche d’Airbnb a l’option « Boutique-Hôtel ». Airbnb offre aussi aux hôteliers de s’abonner à son interface Siteminder qui propose une stratégie de distribution complète pour attirer des clients. « C’est sûr que d’ajouter de la concurrence dans les réseaux de distribution, personne ne va s’en plaindre », soutient Ève Paré, de l’Association des hôtels du Grand Montréal.

Les gîtes

Selon les données de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), le nombre de gîtes au Québec est passé de 1571 en 2008 à 1134 en 2018. Une baisse de 28 %. Plusieurs propriétaires de bed & breakfast montréalais se sont plaints à La Presse d’une baisse de plus de 20 % de leur chiffre d’affaires. Certains déplorent la concurrence illégale des locateurs illégaux d’Airbnb qui ne payent pas le permis obligatoire de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) d’environ 300 $ par année, le certificat d’occupation de la municipalité de 265 $, les milliers de dollars de plus en taxes municipales commerciales et l’installation d’un compteur d’eau.

Hausse de touristes dans les épiceries et restaurants

Une enquête auprès des visiteurs d’Airbnb à Montréal en 2017 a révélé que 11 % des dépenses de leur séjour étaient consacrées à l’achat de nourriture et 31 % aux repas au restaurant. Dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, où l’on retrouve plusieurs appartements en location, le propriétaire de l’épicerie Intermarché Boyer a observé une nette hausse du nombre de touristes dans son commerce.

« C’est en croissance depuis cinq ans. On a même eu une demande d’Airbnb pour que les touristes viennent chercher les clés d’appartements dans mon commerce », soutient son propriétaire Franck Henot. Le restaurant Chez Victoire voit aussi une augmentation. « Sur le Plateau, c’est très français. Alors on remarque tout de suite les touristes anglophones. Et ceux qui viennent des hôtels ont habituellement des réservations faites par le concierge, donc on présume que les autres ont loué un Airbnb », explique l’associé Edward Zaki.

Retombées économiques pour les festivals

Selon un rapport sur les retombées économiques d’Airbnb à Montréal publié en août dernier, 45 000 personnes ont séjourné chez un hôte Airbnb pendant le Festival de jazz de Montréal en 2017 et 19 000 pendant le Grand Prix de F1 du Canada en 2017. « Je ne suis pas en mesure d’évaluer précisément qui dort où, soutient Martin Roy, PDG du Regroupement des événements majeurs internationaux (REMI). Cependant, il y a certains festivals comme Osheaga qui ont une clientèle plus friande des Airbnb, parce que le prix est plus concurrentiel et ça leur permet d’absorber la location en petit groupe. »

Création de nouveaux services

L’entreprise Adèle sur demande offre depuis juin un service d’entretien ménager expressément pour la location à court terme. « On s’est aperçus que des clients faisaient faire quatre à cinq entretiens ménagers par semaine, donc qu’ils utilisaient déjà notre système pour la location à court terme. Afin que notre service soit parfaitement adapté à cette réalité, on a ajouté le changement des draps, des serviettes et laver la vaisselle », explique Claude Riopel, cofondateur.

De son côté, l’entreprise Checkin a été lancée en 2016 pour répondre à ce besoin d’entretien ménager, puis s’est transformée en service de gestion complète de location. « Les gens s’aperçoivent que ça demande énormément d’efforts et de temps pour gérer une propriété en location à court terme et moyen terme. C’est aussi un système de réputation, donc s’ils veulent rester haut dans les moteurs de recherche, ils doivent être au-dessus des attentes des invités », affirme Mathieu Laflamme, copropriétaire de Checkin.

Mouvements anti-touristes

L’offre de voyage à bas prix incluant la location court terme sur Airbnb a contribué à la hausse du tourisme de masse. Des habitants de Venise, de San Sebastián, Majorque, Barcelone, Amsterdam, Paris, Bordeaux et Dubrovnik sont excédés. Dans certains quartiers, il n’y a que des logements pour touristes à cause de la hausse du prix des loyers et des touristes bruyants. Le mouvement anti-touristes est si fort que l’Organisation mondiale du tourisme a cru bon publier un nouveau rapport pour maîtriser l’impact du tourisme dans les villes. Les mesures proposées visent à retrouver un équilibre entre le bien-être des habitants et les retombées économiques liées au tourisme.

POUR

Source de revenus

Pour le propriétaire d’une résidence, Airbnb permet d’arrondir ses fins de mois en louant son bien quand il ne l’occupe pas personnellement. Dans le cas d’un portefeuille de logements, la location court terme devient un outil à la disposition du proprio pour augmenter ses revenus. 

« Il y a des propriétaires qui aimeraient louer leur logement sur Airbnb, fait valoir Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ). C’est souvent intéressant sur Airbnb, parce que ça donne des revenus largement supérieurs à ce qui serait autrement accordé par la Régie du logement avec le contrôle des loyers », reconnaît-il.

Selon un sondage interne auprès de ses membres de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) réalisé en juin 2018, 8 % des propriétaires louent au moins un logement à court terme.

Hausse de la demande pour les condos

En raison de la popularité des copropriétés offertes en location à court ou à long terme, le marché du condo au centre-ville de Montréal est devenu un marché d’investisseurs, un phénomène qui explique la poussée de tours de condos de 40 étages et plus autour du Centre Bell.

Selon le dernier décompte de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, un condo sur quatre au centre-ville de Montréal est maintenant loué à long terme à un tiers, souligne Francis Cortellino, analyste de marché.

Le consultant Gilles Ouellette, un expert dans le marketing de projets de copropriétés résidentielles, indique que des investisseurs ont acheté à la Tour des Canadiens (TDC1) précisément dans le but de faire de la location court terme. Or, le syndicat de copropriété de cet immeuble est intervenu l’été dernier pour mettre fin à la pratique. « Si l’interdiction d’Airbnb se généralise, ça va rendre les nouveaux projets moins intéressants pour les investisseurs », croit-il.

Création de richesse

Dans l’hypothèse où les revenus de location augmentent effectivement grâce à Airbnb, la valeur des immeubles va finir par augmenter elle aussi, les propriétaires s’enrichissent et la Ville collecte davantage d'impôt foncier. Il n’est pas impossible non plus que les proprios profitent de ces entrées d’argent pour rénover leur immeuble.

Même si l’augmentation des valeurs ne s’avère pas, la Ville augmente néanmoins ses recettes fiscales avec Airbnb puisqu’elle impose de façon quasi automatique les immeubles qui obtiennent un permis de résidence de tourisme au même taux de taxes municipales qu’un Hilton, peu importe le nombre de jours pendant lesquels la résidence est offerte en location.

CONTRE

Perturbation du marché locatif

« Le principal problème que cause Airbnb, c’est la perte de logements locatifs dans les quartiers centraux, dit Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). C’est pour ça qu’on prône son interdiction complète. Le moins qui en aura, le mieux on sera. »

Une étude d’août 2017 de David Wachsmuth, de l’Université McGill, a révélé que les appartements complets offerts sur Airbnb correspondaient jusqu’à 2 ou 3 % du parc immobilier résidentiel dans certains quartiers centraux de Montréal.

« Comme le phénomène diminue l’offre de logements, on voit des hausses de loyer dans les logements environnants », soutient M. Roy-Allard.

Généralisation de la délinquance

Au 1er octobre, on dénombrait 230 détenteurs d’une attestation de résidences de tourisme à Montréal, soit seulement 2,5 % de l’ensemble des 13 000 hôtes montréalais actifs sur Airbnb. En fait, il y a moins de permis à Montréal qu’aux Îles-de-la-Madeleine. Selon la loi provinciale, tout logement entier offert sur une base régulière en location pour des périodes de moins de 31 jours doit détenir son attestation de résidence de tourisme.

Une des raisons de la délinquance généralisée est que la Ville impose un taux commercial au détenteur de permis, ce qui a pour effet de tripler, voire quadrupler l’impôt foncier. « C’est le cas parce que la Ville considère la location court terme régulière comme étant la commercialisation d’un logement résidentiel », justifie Richard Ryan, conseiller municipal du district Mile End et conseiller associé à l’arrondissement de Ville-Marie.

2,5 %

Pourcentage des hôtes Airbnb à Montréal qui détiennent leur attestation du gouvernement provincial

Problème de voisinage

Des partys, du tapage nocturne, de la prostitution, du va-et-vient, le ballet étourdissant des valises, des ordures jonchant le trottoir sans égard à la journée des éboueurs, les problèmes de qualité de vie causés par des clients malcommodes des plateformes de location court terme sont bien documentés. Les associations de propriétaires et de locataires sont unanimes à les dénoncer, un rare exemple d’unité entre ces deux groupes d’habitude aux antipodes. Les voisins incommodés ont la possibilité de dénoncer les voyageurs fautifs sur la plateforme d’Airbnb.

https://fr.airbnb.ca/neighbors

Tension entre propriétaires et locataires

Des locataires ont flairé la bonne affaire et se sont mis à louer une pièce de leur logement ou encore la totalité de celui-ci. Selon le même sondage auprès des membres de la CORPIQ, 10 % des propriétaires ont un locataire qui a sous-loué son logement à court terme dans la dernière année. Les trois quarts n’avaient pas obtenu l’aval du propriétaire.

Pour retrouver le contrôle de son logement, le propriétaire a des recours devant la Régie du logement. « Le propriétaire devra prouver son dommage et le préjudice sérieux pour obtenir la résiliation du bail », souligne Me Valérie Besner, du cabinet Gagnon & Associés, qui se spécialise en droit immobilier et locatif.

Selon Martin Messier, président de l’APQ, le propriétaire devrait obligatoirement donner son approbation à la location court terme du logement par son locataire pour que le gouvernement lui délivre son attestation.