Quand la propriété qui vous attire fait fuir les assureurs

Les bardeaux du toit sont retroussés, le panneau électrique est à fusibles plutôt qu’à disjoncteurs, une partie des tuyaux sont en acier galvanisé et le réservoir de mazout a dépassé les 25 ans ? Voilà autant de signes qui envoient un bien mauvais message aux assureurs : ce bâtiment n’a pas été entretenu, les risques sont donc plus élevés.

La plupart des éléments désuets qui rendent les assureurs frileux peuvent être repérés bien avant l’inspection préachat. Le prêteur hypothécaire exigera que le bâtiment soit assuré, alors il vaut mieux se renseigner auprès d’assureurs tôt dans le processus d’achat.

« Toutes les maisons d’un certain âge vont passer par le même questionnaire. On cherche à savoir si la propriété a été entretenue. C’est rarement un seul élément, mais plutôt une combinaison de facteurs [qui peut mener à un refus]. »

— Hélène Tremblay, directrice principale de la fidélisation et des risques spécialisés à La Capitale

L’inspecteur en préachat n’a pas pour mandat de déterminer l’assurabilité d’une propriété. Cependant, toutes les déficiences qui posent un risque au bâtiment ou à la santé et la sécurité des occupants devraient trouver une place dans son rapport. Voici celles qui peuvent compliquer l’obtention d’une couverture d’assurance.

ÉLECTRICITÉ DÉSUÈTE

La présence d’un panneau à fusibles (ronds) plutôt qu’à disjoncteurs (rectangulaires) provoque rarement le refus d’un assureur, mais cela démontre que le système électrique n’a pas été mis à niveau.

Certains assureurs ne veulent rien savoir des fils d’aluminium. Quand le filage est très ancien, comme celui qui passe par des boutons et des tubes de porcelaine, l’assureur peut demander à ce qu’un maître électricien produise un certificat attestant le bon état général de l’électricité.

PLOMBERIE À RISQUE

Selon Line Crevier, responsable des affaires techniques au Bureau d’assurance du Canada, les dégâts d’eau représentent la moitié des sommes versées à la suite de dommages. « Avec les changements climatiques et le vieillissement des infrastructures des municipalités, la fréquence des dommages par l’eau augmente. Si, en plus, la tuyauterie d’une maison n’est pas à niveau… »

Certains assureurs refusent les vieux tuyaux en acier galvanisé, qui s’oxydent par l’intérieur. D’autres exigeront des clapets antiretour au sous-sol, pour prévenir les refoulements d’égout. Dans les secteurs où les refoulements sont fréquents, ce risque n’est parfois plus assurable.

TOITURE ÂGÉE

Quand une toiture de bardeaux d’asphalte a plus de 15 ans, ou qu’un toit plat a plus de 20 ans, l’assureur peut accorder un certain délai pour les remplacer, ou refuser d’assurer les risques jusqu’au moment du remplacement.

CHAUFFE-EAU VIEILLISSANT

De peur qu’il se mette à fuir et qu’il provoque un dégât, certains assureurs exigeront que le chauffe-eau soit remplacé dès qu’il a 10 ans, alors que d’autres tolèrent jusqu’à 15 ans.

HANGARS DÉLABRÉS

Les assureurs ont horreur du hangar derrière le multiplex d’un quartier centenaire, cible des pyromanes à une autre époque. Il faut s’engager à le démolir ou faire valoir qu’il est détaché de l’immeuble et qu’il est bien entretenu, photos à l’appui.

MAZOUT CONTAMINANT

L’assuré devra payer une prime pour les risques de contamination du sol et la responsabilité civile en lien avec le réservoir de mazout. S’il se trouve à l’extérieur, cette protection pourrait être refusée. À partir de 15 ans, les assureurs exigent le remplacement des réservoirs.

POÊLES À BOIS

Une prime s’applique automatiquement. L’assuré devra démontrer que le poêle et sa cheminée respectent les normes actuelles, photos ou rapport d’inspection à l’appui. Quand il s’agit de sécurité des occupants, il n’y a pas de droits acquis aux yeux de l’assureur, indique Hélène Tremblay, de La Capitale.

De nos jours, rares sont les assureurs qui exigeront le remplacement complet du filage électrique ou de la plomberie. Certains demanderont à voir le rapport d’inspection préachat, puis moduleront leur offre. « Les exigences de l’assureur doivent être raisonnables, dit Hélène Tremblay. On peut refuser d’offrir certaines protections ou y aller d’une franchise plus élevée. » Le client peut lui-même proposer un terrain d’entente, par exemple en s’engageant à réaliser des travaux dans un délai déterminé.

À L’ AIDE !

Si tous les assureurs contactés refusent d’assurer votre future propriété, le personnel du centre d’information sur les assurances du Bureau d’assurance du Canada peut vous conseiller. On peut même intervenir en votre faveur auprès des assureurs, sans toutefois les obliger à vous assurer.