Bien sûr, un couple avec des salaires inférieurs peut satisfaire aux critères sans problème pour obtenir un prêt hypothécaire. Mais quelle proportion de son revenu annuel devrait-on consacrer à payer sa maison ?

Il n’y a pas de réponse simple à cette question. Ou plutôt, il n’y a pas qu’une seule bonne réponse, prévient Daniel Laverdière, planificateur financier et directeur du Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859.

L’idéal pour un couple, c’est de tenter de ne pas dépasser le seuil du tiers (33,33 %) de son revenu net (le revenu après impôts) consacré à sa maison, estime-t-il. « À 33,33 % du revenu net pour la maison, la personne va avoir une vie financière plus équilibrée, avoir des habitudes de vie qui vont avec sa maison, dit M. Laverdière. Elle va pouvoir mettre de côté assez d’argent pour sa retraite et pour les charges sociales [p. ex. : RRQ, assurance-emploi, RQAP]. »

« En haut de 35 % du revenu net pour sa maison, c’est assurément une zone serrée avec plein de compromis, dit M. Laverdière. Il est important pour cette personne de faire son budget. Par exemple, une personne célibataire peut à la limite acheter une maison en y consacrant 40 % de son revenu net. Ce n’est pas la fin du monde, dans la mesure où cette personne comprend et adapte son mode de vie en conséquence. Peut-être qu’elle ne pourra pas faire des voyages annuels et retardera sa retraite. C’est une question d’équilibre et de choix de vie. Il faut faire son budget et regarder honnêtement ses dépenses. »

Dans l’île de Montréal, les maisons individuelles, une catégorie qui exclut les condos et les plex, se vendaient à un prix médian de 690 000 $ au premier trimestre de l’année 2021. Il s’agit d’une hausse de 28 % en un an.

À notre demande, le planificateur financier Daniel Laverdière a donc fait l’exercice : combien un couple doit-il gagner (avant impôts) s’il veut acheter une maison individuelle à Montréal tout en respectant l’objectif d’y consacrer 33,33 % de son revenu net ?

On a donc calculé une mise de fonds de 20 % et un paiement hypothécaire sur 25 ans à un taux de 5,5 % (à notre demande, M. Laverdière a utilisé la moyenne des taux fermes de 5 ans au cours des 20 dernières années, et non les taux affichés actuellement ; les institutions financières doivent utiliser actuellement un taux de 5,25 % dans le cadre du test de solvabilité des emprunteurs hypothécaires). On a ajouté les taxes foncières et un fonds de réserve raisonnable (0,5 % de la valeur de la maison par an). Au total, la somme réservée à la maison (hypothèque, taxes foncières, fonds de réserve) doit constituer 33,33 % du revenu net du couple.

Selon ces critères, chaque membre du couple doit donc gagner 106 321 $ par année (revenu avant impôts) pour acheter une maison au prix médian dans l’île de Montréal, avec une mise de fonds de 20 %.

Avec une mise de fonds minimale (6,38 % de la valeur de la maison), la facture hypothécaire augmente et les membres du couple doivent chacun gagner un revenu de 131 269 $ par année (revenu avant impôts) pour acheter la même maison à Montréal.

Et une personne célibataire ? En pratique, très peu de célibataires peuvent se payer la maison médiane dans l’île de Montréal.

Pour respecter le plafond de 33 % du revenu net, une personne célibataire devrait gagner 254 879 $ par année pour pouvoir acheter la même maison de 690 000 $ (avec une mise de fonds de 20 %). Et si elle consacrait 40 % de son revenu net à sa maison ? Il faudrait alors qu’elle gagne 202 825 $ par année.

Pour acheter un condo au prix médian de 400 000 $, une personne célibataire devrait gagner 129 000 $ par année pour respecter le plafond de 33,33 % de son revenu net avec une mise de fonds de 20 %.

Un conseil, pas une règle absolue

En pratique, un acheteur prudent qui consacre le tiers de son revenu net à sa maison lors de son achat verra sa situation s’améliorer avec le temps. « Chaque année, ça va être un peu plus facile, car le salaire augmente mais pas l’hypothèque », dit le planificateur financier Daniel Laverdière.

Évidemment, personne n’est obligé de respecter ce conseil du plafond du tiers du revenu net consacré à la maison.

En pratique, les Québécois qui le désirent peuvent s’endetter bien davantage. Généralement, les institutions financières permettent d’emprunter pour une maison une somme représentant jusqu’à 39 % du revenu brut.

Deux types d’acheteurs montréalais

Maison d’une valeur de 690 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (138 000 $)

Montant total pour la maison (hypothèque, taxes foncières, fonds de réserve)

4125 $ par mois

L’acheteur prudent

Profil

Il consacre le tiers (33,33 %) de son revenu net à sa maison

Revenu annuel brut nécessaire

Un couple

106 321 $ par personne (23 % du revenu brut)

Une personne célibataire

254 879 $ (19 % du revenu brut)

L’acheteur endetté

Profil

il consacre 32 % de son revenu brut à sa maison

Revenu annuel brut nécessaire

Un couple

77 340 $ par personne (43 % du revenu net)

Une personne célibataire

154 679 $ (50 % du revenu net)

Ailleurs au Québec ?

S’il est difficile d’acheter une maison dans la région de Montréal, c’est beaucoup plus abordable dans les autres villes du Québec.

Un exemple frappant ? À Québec, un couple disposant d’une mise de fonds de 20 % doit gagner 40 445 $ par personne pour acheter une maison au prix médian (300 000 $ au premier trimestre de 2021), en consacrant le tiers de son revenu net à sa maison. Or, à Québec, le revenu moyen a été de... 53 135 $ par personne en 2020. Le salaire moyen y est donc 30 % supérieur au salaire nécessaire pour se payer une maison pour un couple (selon nos critères).

Le salaire moyen d’un couple est aussi plus élevé que le salaire nécessaire pour acheter une maison à Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières. À Saguenay, le salaire moyen d’un couple équivaut même à 1,9 fois ce qu’il faut pour se payer une maison !

À Montréal, c’est une tout autre histoire : le revenu moyen est deux fois moins élevé (revenu brut de 53 194 $ par personne) que ce qu’il faut à un couple (revenu brut de 106 321 $ par membre du couple) pour se payer une maison au prix médian, selon nos critères.

« L’attrait de Montréal et, dans une moindre mesure, des rives nord et sud y rend la situation nettement plus problématique qu’ailleurs au Québec », dit l’économiste Pierre Emmanuel Paradis, président de la firme AppEco.

Et les célibataires ?

Pour une personne célibataire, il est possible d’acheter une maison... à condition de vivre à l’extérieur de la grande région métropolitaine.

Pour acheter une maison au prix médian et y consacrer 33 % de son revenu net, une personne célibataire doit gagner un revenu brut d’environ 255 000 $ par année à Montréal, 162 000 $ à Laval, 159 000 $ sur la Rive-Sud, 131 000 $ dans la couronne nord, 125 000 $ à Gatineau, 92 000 $ à Québec, 90 000 $ à Sherbrooke, 63 000 $ à Trois-Rivières et 62 000 $ à Saguenay.

Pour y consacrer 40 % de son revenu net, elle doit gagner un revenu brut d’environ 202 000 $ par année à Montréal, 129 000 $ à Laval, 126 000 $ sur la Rive-Sud, 103 000 $ dans la couronne nord, 98 000 $ à Gatineau, 75 000 $ à Québec, 73 000 $ à Sherbrooke, 50 000 $ à Trois-Rivières et 49 000 $ à Saguenay.

Pour l’acheteur prudent qui consacre 33,33 % de son revenu net à sa maison, pourquoi un célibataire doit-il gagner 2,4 fois plus que chaque membre d’un couple pour se payer la même maison ? Parce qu’il s’agit du revenu net, donc après impôts. Dans nos hypothèses, nous avons supposé que les deux membres du couple gagnent le même salaire. Or, plus on gagne d’argent, plus on paie un taux d’impôt élevé. Ce qui explique pourquoi un couple doit gagner environ 213 000 $ en parts égales (106 321 $ pour chaque personne) et qu’une personne célibataire doit gagner environ 255 000 $ pour se payer la même maison, selon nos calculs.

Notes

Nous avons utilisé le prix médian des maisons individuelles au premier trimestre de 2021 selon les transactions répertoriées sur le système Centris.

Source : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)

Les transactions effectuées par l’entremise des courtiers immobiliers répertoriées sur le système Centris représentent environ 70 % de toutes les transactions immobilières au Québec, selon l’APCIQ. Les calculs ont ensuite été effectués à l’aide d’une formule fournie par le Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859. Aux fins de calcul de l’impôt et du revenu net, les tables fiscales générales et la déduction fiscale de base ont été utilisées. Les montants de taxes foncières nous ont été fournis par les villes en question.

Chiffres

690 000 $

Prix médian des maisons vendues par des courtiers immobiliers dans l’île de Montréal (catégorie qui exclut les condos et les plex) au premier trimestre de 2021. Il s’agit du prix des maisons des transactions répertoriées sur le système Centris.

463 000 $

Prix médian des maisons vendues par des courtiers immobiliers dans la région métropolitaine de Montréal (catégorie qui exclut les condos et les plex) au premier trimestre de 2021.

340 000 $

Prix médian des condos vendus par des courtiers immobiliers dans la région métropolitaine de Montréal au premier trimestre de 2021. Le prix médian des condos vendus dans l’île de Montréal est de 400 000 $.

Sauf que l’île de Montréal n’est pas un seul marché immobilier, mais plutôt des dizaines de marchés différents, selon les quartiers. À titre d’exemple, le prix médian d’une maison est de 2,1 millions de dollars à Outremont/Westmount/Mont-Royal, 759 500 $ à Verdun et 424 250 $ à Rivière-des-Prairies.

Combien un couple doit-il donc gagner pour acheter à Montréal s’il consacre le tiers de son revenu net à sa maison ? De 59 599 $ par personne pour une maison à Rivière-des-Prairies jusqu’à 416 409 $ par personne pour une maison à Outremont/Westmount/Mont-Royal.

Note : Les revenus annuels bruts nécessaires sont ceux pour atteindre un plafond de 33,33 % du revenu net consacré à la propriété.

Sainte-Anne-de-Bellevue/Dorval

Maison individuelle

Prix d’achat médian 792 000 $

Mise de fonds (20 %)

158 400 $

Paiement hypothécaire mensuel

3867 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

4753 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple

127 746 $ par personne

Célibataire

303 351 $

Lachine/LaSalle

Maison individuelle

Prix d’achat médian 646 250 $

Mise de fonds (20 %)

129 250 $

Paiement hypothécaire mensuel

3156 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

3833 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple :96 767 $ par personne

Célibataire : 232 413 $

Notre-Dame-de-Grâce

Maison individuelle

Prix d’achat médian 1 012 500 $

Mise de fonds (20 %)

202 500 $

Paiement hypothécaire mensuel

4944 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

6000 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 171 375 $ par personne

Célibataire : 399 450 $

Verdun/Le Sud-Ouest

Maison individuelle

Prix d’achat médian 759 500 $

Mise de fonds (20 %)

151 900 $

Paiement hypothécaire mensuel

3709 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

4531 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 120 114 $ par personne

Célibataire : 286 177 $

L’Île-des-Sœurs

Condo

Prix d’achat médian 570 000 $

Mise de fonds (20 %)

114 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

2783 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

3393 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 83 752 $ par personne

Célibataire : 199 689 $

Ville-Marie

Condo

Prix d’achat médian 436 500 $

Mise de fonds (20 %)

87 300 $

Paiement hypothécaire mensuel

2131 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2569 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 60 165 $ par personne

Célibataire : 140 953 $

Outremont/ Westmount/ Mont-Royal

Maison individuelle

Prix d’achat médian 2 110 000 $

Mise de fonds (20 %)

422 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

10 303 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

12 439 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 416 409 $ par personne

Célibataire : 895 975 $

Plateau-Mont-Royal

Condo

Prix d’achat médian 497 097 $

Mise de fonds (20 %)

99 419 $

Paiement hypothécaire mensuel

2427 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2950 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 71 060 $ par personne

Célibataire : 167 785 $

Rosemont

Condo

Prix d’achat médian 425 000 $

Mise de fonds (20 %)

85 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

2075 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2529 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 59 009 $ par personne

Célibataire : 138 187 $

Villeray

Maison individuelle

Prix d’achat médian 600 000 $

Mise de fonds (20 %)

120 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

2930 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

3570 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 88 810 $ par personne

Célibataire : 212 401 $

Ahuntsic-Cartierville

Maison individuelle

Prix d’achat médian 755 000 $

Mise de fonds (20 %)

151 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

3687 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

4489 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 118 678 $ par personne

Célibataire : 282 944 $

Montréal-Nord

Maison individuelle

Prix d’achat médian 395 000 $

Mise de fonds (20 %)

79 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1929 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2381 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 54 780 $ par personne

Célibataire : 128 063 $

Anjou/Saint-Léonard

Maison individuelle

Prix d’achat médian 567 000 $

Mise de fonds (20 %)

113 400 $

Paiement hypothécaire mensuel

2769 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

3418 $

Hochelaga-Maisonneuve

Maison individuelle

Prix d’achat médian 525 000 $

Mise de fonds (20 %)

105 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

2564 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

3142 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 76 567 $ par personne

Célibataire : 181 629 $

Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles

Maison individuelle

Prix d’achat médian 424 500 $

Mise de fonds (20 %)

84 850 $

Paiement hypothécaire mensuel

2072 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2551 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 59 599 $ par personne

Célibataire : 139

Sainte-Anne-de-Bellevue comprend les chiffres de toute la section sud de l’Ouest-de-l’Île (de Senneville à Dorval). Notre-Dame-de-Grâce comprend aussi les chiffres de Montréal-Ouest, Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles ceux de Montréal-Est, Outremont/Westmount/Mont-Royal ceux de Hampstead. Nous avons utilisé le prix médian des maisons individuelles au premier trimestre de 2021 selon les transactions répertoriées sur le système Centris.

Source : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec

Les calculs ont ensuite été effectués à l’aide d’une formule fournie par le Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859. Aux fins de calcul de l’impôt et du revenu net, les tables fiscales générales et la déduction fiscale de base ont été utilisées. Les montants de taxes foncières nous ont été fournis par les villes en question. Les calculs ont été faits à partir des hypothèses suivantes : prix médian des propriétés au premier trimestre de 2021, taux hypothécaire de 5,5 % en moyenne sur une hypothèque de 25 ans, le propriétaire consacre 33,33 % de son revenu net (après impôts) à sa maison (paiement hypothécaire, taxes foncières, fonds de réserve annuel équivala à 0,5 % de la valeur de la maison).

Note : Les revenus annuels bruts nécessaires sont ceux pour atteindre un plafond de 33,33 % du revenu net consacré à la propriété.

Gatineau

Maison individuelle

Prix d’achat médian 370 000 $

Mise de fonds (20 %)

74 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1807 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2330 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 53 313 $ par personne

Célibataire : 124 551 $

Montréal

Maison individuelle

Prix d’achat médian 690 000 $

Mise de fonds (20 %)

138 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

3369 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

4125 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 106 321 $ par personne

Célibataire : 254 879 $

Laval

Maison individuelle

Prix d’achat médian 479 000 $

Mise de fonds (20 %)

95 800 $

Paiement hypothécaire mensuel

2339 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2876 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 68 944 $ par personne

Célibataire : 162 467 $

Rive-Nord (banlieue de Montréal)

Maison individuelle

Prix d’achat médian 395 000 $

Mise de fonds (20 %)

79 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1929 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2423 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 55 968 $ par personne

Célibataire : 130 906 $

Rive-Sud (banlieue de Montréal)

Maison individuelle

Prix d’achat médian 465 000 $

Mise de fonds (20 %)

93 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

2271 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

2823 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 67 409 $ par personne

Célibataire : 158 609 $

Sherbrooke

Maison individuelle

Prix d’achat médian 294 000 $

Mise de fonds (20 %)

58 800 $

Paiement hypothécaire mensuel

1436 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

1813 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 39 636 $ par personne

Célibataire : 90 440 $

Trois-Rivières

Maison individuelle

Prix d’achat médian 205 000 $

Mise de fonds (20 %)

41 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1001 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

1335 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 27 761 $ par personne

Célibataire : 63 051 $

Québec

Maison individuelle

Prix d’achat médian 300 000 $

Mise de fonds (20 %)

60 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1465 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

1846 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 40 445 $ par personne

Célibataire : 92 430 $

Saguenay

Maison individuelle

Prix d’achat médian 210 000 $

Mise de fonds (20 %)

42 000 $

Paiement hypothécaire mensuel

1025 $

Paiement total mensuel (hypothèque, taxes, fonds de réserve)

1318 $

Revenu annuel brut nécessaire* :

Couple : 27 328 $ par personne

Célibataire : 62 054 $

Notes

Sauf pour l’île de Montréal, il s’agit du prix médian des régions métropolitaines. Nous avons utilisé le prix médian des maisons individuelles au premier trimestre de 2021 selon les transactions répertoriées sur le système Centris.

Source : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec

Les calculs ont ensuite été effectués à l’aide d’une formule fournie par le Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859. Aux fins de calcul de l’impôt et du revenu net, les tables fiscales générales et la déduction fiscale de base ont été utilisées. Les montants de taxes foncières nous ont été fournis par les villes en question (Longueuil pour la Rive-Sud, Terrebonne pour la Rive-Nord). Les calculs ont été faits à partir des hypothèses suivantes : prix médian des propriétés au premier trimestre de 2021, taux hypothécaire de 5,5 % en moyenne sur une hypothèque de 25 ans, le propriétaire consacre 33,33 % de son revenu net (après impôts) à sa maison (paiement hypothécaire, taxes foncières, fonds de réserve annuel équivalent à 0,05 % de la valeur de la maison).