Logement social

Les leçons de Vienne

Vienne, en Autriche, compte plus de 420 000 logements sociaux, où habite 60 % de la population. En comparaison, on trouve à Montréal, une ville de taille semblable, 20 000 appartements dans des HLM. Alors que la métropole québécoise traverse une crise du logement abordable, pourrait-elle prendre des leçons de Vienne ? Un dossier d’Isabelle Ducas

« Il n’y a pas meilleur style de vie »

Vienne — Des piscines sur les toits, des piscines intérieures au sous-sol, des saunas, des courts de tennis, un gymnase, des terrains de jeu pour les enfants, des garderies, une école, une station de métro, qui permet d’atteindre le centre-ville en 20 minutes, des stationnements souterrains, de grandes terrasses pour chaque logement où pousse une végétation luxuriante, des dizaines de clubs qui organisent différentes activités…

Le complexe Alterlaa, à Vienne, qui compte 3180 appartements où vivent 10 000 personnes, dans 9 tours à l’architecture futuriste, ressemble à s’y méprendre à un ensemble immobilier de luxe.

Il s’agit pourtant de logements subventionnés par la Ville, où les loyers sont beaucoup plus abordables que dans des édifices privés.

Brigitte et Heinz Sack, un couple de retraités actifs, y vivent depuis 40 ans, au 8étage d’un immeuble qui en compte 23. C’est là qu’ils ont élevé leurs sept enfants, dont trois habitent toujours Alterlaa avec leur propre progéniture.

« Même si j’étais millionnaire, je n’habiterais pas ailleurs ! Il n’y a pas meilleur style de vie ! »

— Heinz Sack, résidant du complexe Alterlaa

Le couple paie 850 euros (1260 $ CAN) par mois pour un grand logement de trois chambres à coucher avec deux terrasses. Dans un immeuble privé, un tel appartement, avec les mêmes services, pourrait coûter deux fois plus cher, évalue M. Sack.

Quel est le secret d’Alterlaa ?

Le complexe a été construit entre 1968 et 1985 par une société à but non lucratif sur des terrains qui lui ont été cédés par la Ville de Vienne, dans le sud de l’agglomération, à une fraction de la valeur marchande, avec un prêt à bas taux d’intérêt. Le coût des loyers est établi en fonction des coûts réels de construction, et tous les profits doivent être réinvestis dans le complexe immobilier.

Mais pour obtenir un logement, les locataires doivent tout de même verser ce qui ressemble à une « mise de fonds » – 20 000 euros (29 600 $ CAN) dans le cas du couple Sack – qui leur est remise quand ils déménagent, avec une déduction de 1 % par année.

20 fois plus de logements sociaux

Brigitte et Heinz Sack ne font pas partie d’une minorité : à Vienne, 60 % de la population habite un appartement subventionné ou municipal, ce qui fait de la capitale autrichienne une championne du logement social.

On y trouve plus de 220 000 logements subventionnés gérés par des sociétés sans but lucratif, sur le modèle d’Alterlaa, mais aussi 200 000 appartements dans des édifices appartenant directement à la Ville, par l’intermédiaire de sa société de gestion immobilière, Wiener Wohnen – l’équivalent d’un office municipal d’habitation.

On parle donc d’un total de 420 000 logements sociaux à Vienne, pour une population de 1,9 million. En comparaison, on en trouve 20 fois moins à Montréal : il y a 20 000 appartements dans les HLM de l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), pour une population totale de 2 millions de personnes.

Tous les complexes de logements sociaux viennois ne sont pas aussi luxueux qu’Alterlaa. La plupart, surtout ceux qui appartiennent à Wiener Wohnen, qu’on appelle des « Gemeindebau », sont plus modestes, souvent construits sur un modèle semblable, autour d’une cour intérieure. Comme le Karl-Seitz Hof, un imposant édifice du début des années 1930, dans le nord de la ville, qui compte plus de 1000 logements.

« Ça ressemble un peu à une forteresse, vu de l’extérieur, ça peut sembler rébarbatif », fait remarquer Eugene Quinn, un urbaniste britannique qui organise des visites guidées de sa ville d’adoption. « Mais une fois à l’intérieur du complexe, c’est super vert et calme. »

« Tous les appartements ont des fenêtres qui donnent sur la cour intérieure, donc c’est possible de surveiller les enfants qui jouent. Il y a beaucoup d’arbres, de bancs et d’espace pour des activités. »

— Eugene Quinn, urbaniste

De mère en fille

Michaela Yame, vendeuse dans un magasin de vêtements, habite un appartement du Karl-Seitz Hof depuis son enfance. Le loyer de son logement de deux chambres à coucher, qu’elle occupe avec son mari, est de 250 euros (370 $ CAN). Comment se fait-il qu’elle paie si peu ?

« C’était l’appartement de ma mère », explique-t-elle, alors que nous la rencontrons dans la cour intérieure de son immeuble. « Lorsque ma mère est morte, c’est mon frère qui a repris l’appartement, puis il me l’a refilé. »

C’est l’une des particularités du système viennois : les logements peuvent être cédés aux membres d’une même famille, et le coût du loyer n’augmente pas, même si les revenus du locataire bondissent.

Techniquement, des personnes nanties peuvent donc être locataires d’un Gemeindebau, ce que déplore Mme Yame. « Ils prennent la place de gens plus pauvres qui en auraient besoin », souligne-t-elle.

Pourtant, c’est ce que souhaite la Ville de Vienne, confirme Christian Schantl, responsable des relations internationales pour Wiener Wohnen.

« On souhaite une mixité sociale dans nos immeubles pour ne pas se retrouver avec des ghettos, et les problèmes qui viennent avec. On trouve plusieurs de nos logements dans les secteurs les plus riches de la ville. C’est donc impossible de dire si une personne est riche ou pauvre en voyant son adresse. »

— Christian Schantl, responsable des relations internationales pour Wiener Wohnen

Pour avoir droit à un Gemeindebau, le revenu d’un locataire ne doit pas dépasser un certain seuil. Mais la limite fixée par la Ville permet à la majorité de la population de se qualifier : on peut gagner deux fois le revenu moyen et être admissible à une place. C’est aussi une façon de favoriser la mixité sociale.

Des préjugés

Il y a 1800 Gemeindebau à Vienne. Le plus gros est un complexe où logent 14 000 locataires – une petite ville dans la ville.

Mais le plus célèbre est le Karl Marx-Hof, un bâtiment emblématique de Vienne, long d’un kilomètre, construit entre 1927 et 1930, qui compte 1300 appartements où vivent aujourd’hui 3500 personnes.

Le bâtiment de couleur ocre, de style Art déco et décoré de statues, comporte plusieurs arches qui permettent d’accéder à l’une des trois cours intérieures. C’est là qu’habite Adriana Tarsa et son conjoint Robert, dans un appartement d’une chambre à coucher qui leur coûte 530 euros (785 $ CAN) par mois.

« Il y a certains préjugés au sujet des personnes qui habitent un Gemeindebau », admet la jeune enseignante, qui habite des logements municipaux depuis son enfance. « Mais je n’ai rien à faire du prestige. »

« Pourquoi est-ce que je paierais 1000 euros pour un appartement privé ? Il ne me resterait rien à la fin du mois pour voyager, sortir, aller au restaurant… »

— Adriana Tarsa, enseignante

Les locataires dont le revenu est insuffisant pour payer le loyer de leur logement dans un Gemeindebau reçoivent de l’aide financière de la municipalité.

Jasmine Freudenberger, qui habite un Gemeindebau dans le sud de la ville, a par exemple reçu une allocation au logement quand elle était en congé de maternité, il y a plusieurs années.

« C’est rassurant de savoir que, si on perd notre emploi, la Ville offre une aide financière pour aider à payer le loyer », confie-t-elle, en caressant l’un de ses quatre chats.

Même si la Ville souhaite favoriser la mixité dans ses logements sociaux, il n’en demeure pas moins que « les personnes à faible revenu sont plus concentrées dans les logements municipaux », remarque Gerlinde Gutheil, chercheuse à la Fédération autrichienne des associations de logements à profit limité.

La majorité des complexes immobiliers administrés par des sociétés à but non lucratif exigent une mise de fonds de la part des nouveaux locataires, comme à Alterlaa, ce qui constitue une barrière à l’entrée pour plusieurs.

Au cœur de Vienne, la Québécoise Ariane Tremblay-Nadeau, mariée à un Autrichien, habite avec sa famille un grand appartement de deux chambres à coucher, avec balcon, dans un immeuble qui comporte une jolie cour intérieure avec un terrain de jeu pour les enfants. Le couple a dû verser 30 000 euros (44 400 $ CAN) en emménageant, il y a 10 ans. Mais le loyer moins cher (650 euros, soit 960 $ CAN) leur a permis de mettre de l’argent de côté pour acheter une maison. Ils pourront aussi récupérer leur mise de fonds, de laquelle seront retranchés 10 % (1 % par année).

Cependant, Mme Tremblay-Nadeau souligne que, pour les Viennois, devenir propriétaire est un but beaucoup moins répandu qu’il ne l’est chez nous.

Normal, avec autant de logements locatifs offerts à bon prix. Pas étonnant que l’Autriche ait le plus bas taux de propriété en Europe, comme le relève Justin Kadi, chercheur à la faculté de l’aménagement du territoire de l’Université de la technologie de Vienne.

Pendant 10 ans, Vienne a occupé la première place du palmarès des villes offrant la meilleure qualité de vie dans le monde, dressé par la firme Mercer. Selon Christian Schantl, de Wiener Wohnen, la « paix sociale » attribuable aux programmes de logements subventionnés est en grande partie responsable de ce résultat.

En chiffres

Population

Vienne 1,92 million (1er janvier 2021), en hausse de 1,1 % par année depuis 2011

Île de Montréal 2,07 millions (2020), en hausse de 1,9 % par année depuis 2016

Logements sociaux

200 000

Nombre de logements municipaux à Vienne

220 000

Nombre de logements subventionnés à Vienne

20 000

Nombre de logements dans des HLM dans l’île de Montréal

Nombre de ménages en attente d’un logement municipal

15 000 Vienne

23 000 Montréal

Proportion de locataires

77 % Vienne

60 % Île de Montréal

Sources : Institut de la statistique du Québec, Ville de Montréal, Ville de Vienne, Office municipal d’habitation de Montréal

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L’a b c du système viennois

Comment la ville a-t-elle réussi à avoir autant de logements sociaux ?

L’investissement dans le logement social est une tradition viennoise qui remonte à 1919, alors qu’un premier gouvernement social-démocrate est élu à la tête de la Ville, après la chute de la monarchie des Habsbourg. Depuis, les sociaux-démocrates ont dirigé la ville sans interruption, sauf à l’époque des régimes fascistes et nazis (1934 à 1945), ce qui vaut à la ville le surnom de « Vienne la Rouge ».

Après la Première Guerre mondiale, alors que les conditions de vie sont difficiles, le nouveau gouvernement lance de vastes chantiers pour construire des logements modernes, dotés de commodités telles que l’électricité, l’eau courante et les toilettes. On construit 25 000 nouveaux appartements en l’espace de cinq ans, relate Christian Schantl, responsable des relations internationales pour Wiener Wohnen, la société qui gère les logements subventionnés appartenant à la Ville de Vienne. « Pendant la courte période entre les deux guerres, 60 000 logements sont construits, indique-t-il. Et ce qui est unique à Vienne, c’est qu’aucune de ces propriétés ne sera vendue. Elles appartiennent toujours à la Ville. »

Après la Seconde Guerre mondiale, la construction se poursuit, jusqu’à aujourd’hui, en plus de la rénovation des édifices historiques.

Dans les années 1970, la Ville commence à faire des partenariats avec des sociétés à but non lucratif, à qui elle cède des terrains à bon prix, et qui s’engagent à y construire des logements sociaux. Pour choisir qui aura le droit de construire, on organise des concours. Les critères qui sont pris en compte : la qualité architecturale, l’aspect écologique, la viabilité économique et la viabilité sociale.

Depuis 2007, Vienne a construit en moyenne 7000 nouveaux logements sociaux par année.

Comment les programmes de logements sociaux sont-ils financés ?

Une taxe spécifique de 1 % sur les salaires et les revenus des entreprises est consacrée aux programmes d’habitation. Elle procure à Vienne une somme d’environ 200 millions d’euros (296 millions CAN) par année pour l’achat de terrains et la construction de nouveaux logements.

« D’ailleurs, les Gemeindebau construits entre les deux guerres portent ce message sur leur façade, écrit en lettres rouges : “Cet édifice a été financé par une taxe imposée aux gens riches” », fait remarquer l’urbaniste Eugene Quinn.

« Les gens sont prêts à payer une telle taxe parce qu’ils voient les bénéfices de l’investissement dans la communauté », ajoute-t-il.

Qui peut obtenir un logement social ?

Pour avoir la chance d’habiter un appartement dans un Gemeindebau, un complexe de logements sociaux appartenant à la Ville, il faut habiter Vienne depuis au moins deux ans, à la même adresse, et s’inscrire sur une liste d’attente, qui comporte 15 000 noms. L’attente est d’un an et demi en moyenne pour se voir attribuer un logement. Mais les familles nombreuses, les familles monoparentales et les personnes handicapées attendent moins longtemps.

Bien sûr, il y a une limite de revenu à respecter : au maximum 46 450 euros (68 700 $ CAN) pour une personne seule et 69 220 euros (102 400 $ CAN) pour un couple. Mais une fois que vous obtenez votre logement, vous pouvez le garder jusqu’à la fin de vos jours, même si votre revenu excède plus tard la limite.

« Les locataires peuvent demeurer dans leur appartement aussi longtemps qu’ils le souhaitent, pourvu qu’ils paient leur loyer. Il n’y a pas de risque d’éviction. Ça fait en sorte qu’il n’y a pas une si grande différence entre être locataire ou propriétaire », note Christian Schantl.

Pour vivre dans un complexe administré par une société à but non lucratif, il faut s’inscrire auprès de chaque administration. Et les critères de sélection peuvent varier. Certains s’adressent aux artistes, d’autres aux familles. Certains demandent de participer aux tâches pour l’entretien de l’immeuble, comme dans une coopérative, et d’autres demandent une mise de fonds assez importante, qui pourra toutefois être récupérée lorsque le locataire quittera son logement, en soustrayant 1 % par année.

Quelles solutions pour Montréal ?

Depuis quelques années, Montréal connaît une crise du logement abordable. Il s’agit d’un enjeu prioritaire pour tous les partis en lice dans l’actuelle campagne électorale municipale. Mais que proposent-ils pour tenter de juguler cette crise ?

Projet Montréal, le parti de la mairesse sortante Valérie Plante, a annoncé le 22 septembre sa solution à ce problème : il promet de construire pas moins de 60 000 logements abordables à Montréal au cours des prochaines années.

Pour y arriver, Projet Montréal mise sur une stratégie qui ressemble à ce qui se fait à Vienne : la Ville achètera des terrains pour ensuite les prêter à très long terme à des OBNL et à des promoteurs privés qui seront chargés de faire la construction de logements abordables, a expliqué Mme Plante. Budget de l’opération : 800 millions au cours des 40 prochaines années.

En présentant sa plateforme électorale, cette semaine, Mme Plante a rappelé que le financement du logement social dépendait du gouvernement du Québec. « Quand on est arrivés en poste, on n’a pas reçu de nouvel argent pendant deux ans de Québec », a-t-elle déploré, ajoutant qu’elle allait continuer de faire valoir les besoins des Montréalais en matière d’habitation.

Pour les quatre prochaines années, Projet Montréal souhaite obtenir le financement nécessaire à la construction de 2000 logements sociaux par année.

Ensemble Montréal, le parti dirigé par Denis Coderre, promet pour sa part la construction de 50 000 logements au cours des quatre prochaines années, dont 10 000 logements sociaux.

Plus l’offre sera grande, plus les prix diminueront, souligne M. Coderre, qui mise aussi sur la création d’un « Fonds d’investissement d’impact de Montréal pour l’habitation sociale et communautaire ». Ce fonds, qui devra être de 25 millions dans la première année et 100 millions dans la quatrième, recevra des contributions d’investisseurs institutionnels et des capitaux de la Ville de Montréal.

Le parti Mouvement Montréal, dirigé par Balarama Holness, présente aussi plusieurs propositions liées au logement sur sa plateforme, publiée sur son site web : augmentation du budget consacré au logement social, création de 30 000 nouveaux logements locatifs abordables à proximité des principaux axes de transport, notamment pour les personnes vulnérables, proposition de crédits d’impôt provincial et fédéral pour les entrepreneurs qui travaillent avec la Ville à la construction de logements locatifs abordables, et plusieurs autres suggestions.

Les trois partis proposent également un registre des baux, pour contrôler et stabiliser le prix des loyers.

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