Ramener l’immobilier sur terre à coups de marteau

Depuis le début de la pandémie, on dirait que la loi de la gravité ne s’applique plus à l’immobilier. Si le marché ne revient pas sur terre, les conséquences risquent d’être graves, n’en déplaise à la Coalition avenir Québec, qui semblait déconnectée du terrain des vaches, cette semaine.

Pourtant, la fièvre immobilière est difficile à ignorer.

En un an, la valeur des maisons unifamiliales a explosé de 27 % au Québec et même de 32 % dans la métropole, où le prix médian a augmenté de 116 000 $, pour atteindre 481 000 $ à la fin de mars.

Même folie du côté locatif, où les loyers ont augmenté de 4,2 % dans le Grand Montréal – un record en 17 ans – et même de 30 % lorsqu’un locataire emménage dans un nouveau logement, ce qui donne souvent lieu à un phénomène de surenchère.

Au-delà du risque que la bulle nous éclate au visage, ces hausses de prix démesurées posent une série de problèmes.

Elles poussent les plus vulnérables à la rue ou dans des taudis à 900 $ par mois, moisissures et coquerelles incluses. Elles accélèrent l’étalement urbain. Et elles accentuent l’écart de richesse entre les propriétaires et les locataires, pour qui la marche est encore plus haute pour accéder à la propriété.

Cela soulève un enjeu d’équité intergénérationnelle très sérieux. Même avec des taux d’intérêt faibles, les jeunes en bavent pour dénicher une maison… à moins qu’ils puisent dans la banque de « papa et maman », ce qui n’est pas donné à tous.

***

Le problème est simple : il manque de maisons. À cause de la réglementation qui limite les hausses de loyers, il ne s’est pratiquement pas construit d’immeubles de logements durant des décennies.

En tentant de protéger les locataires, un objectif noble, on a créé une rareté qui se retourne contre eux. Suivant le principe des vases communicants, cela se répercute sur le marché immobilier.

La solution n’est donc pas de geler les loyers, comme Québec solidaire le réclame, mais de sortir les marteaux et de bâtir des habitations, dont des logements abordables.

Mais comme les maisons ne poussent pas comme des champignons, le gouvernement n’a pas le choix d’intervenir pour limiter les effets pervers du déséquilibre du marché immobilier.

Justement, la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, qui prônait la responsabilisation des acheteurs, a changé son fusil d’épaule, vendredi, en annonçant une série de mesures.

On applaudit son intention de rendre obligatoires les inspections préachat des maisons bâties il y a au moins 25 ans et plus, même si on souligne que les constructions plus récentes peuvent aussi cacher de très vilains défauts. Il n’est pas normal que la folie des surenchères pousse les acheteurs à faire le plus important achat de leur vie sans la bénédiction d’un inspecteur qualifié.

***

Le récent budget fédéral contenait aussi quelques mesures pour calmer le jeu, dont l’utilité au Québec paraît toutefois plus limitée.

Par exemple, le fédéral veut encourager la conversion d’immeubles de bureaux en immeubles de logements, un phénomène déjà bien enclenché à Calgary. Ottawa veut aussi envoyer un signal aux spéculateurs en imposant une taxe de 1 % par année sur les biens vacants appartenant à des non-résidents, un problème particulièrement criant à Vancouver.

Au début d’avril, le fédéral a aussi donné un tour de vis aux règles de prêts hypothécaires pour éviter que les acheteurs étirent l’élastique du crédit trop loin. Or, cette mesure ne touche pas tous les types d’hypothèques. Et elle ne réduira la capacité d’achat que de 5 %, ce qui aura donc peu d’effet.

Mais le gouvernement est coincé.

D’une part, il veut protéger les acheteurs contre eux-mêmes pour éviter qu’une bulle leur explose au visage. Mais il ne veut pas tuer la poule aux œufs d’or de l’immobilier, qui est responsable de 15 % de la croissance économique depuis 10 ans.

D’autre part, il met en place des programmes pour aider les premiers acheteurs à accéder à la propriété. Mais cet effort, si louable soit-il, accentue la demande et pousse les prix encore plus haut.

***

Pour s’en sortir, certains proposent de jouer avec la fiscalité.

Par exemple, le Parti québécois (PQ) suggère de réduire temporairement l’imposition du gain en capital des résidences secondaires pour encourager les propriétaires à vendre et à créer plus d’offre sur le marché.

Mais cette idée pour le moins surprenante procurerait un énorme avantage fiscal à des propriétaires bien nantis qui ont accumulé un gain sur le plex ou un chalet qu’ils possèdent depuis longtemps. Et tout cela ne créerait pas de nouvelles maisons.

Il y a plus de mérite dans une autre idée du PQ, qui veut s’assurer de faire payer des impôts aux spéculateurs qui font du « flip » immobilier et empochent un gain en revendant une maison à l’intérieur de deux ans.

Mais ne craignez rien. Ce n’est pas demain la veille qu’on abolira l’exemption d’impôt sur la résidence principale, comme certains l’ont évoqué.

Si les ménages étaient forcés de payer de l’impôt à la vente de leur maison, ils ne voudraient pas déménager sachant qu’il ne leur resterait pas assez d’argent dans leurs poches pour acheter une autre maison semblable. Finalement, il y aurait moins de maisons à vendre, ce qui ferait grimper les prix.

De toute façon, une telle mesure serait un suicide politique puisque les deux tiers des ménages sont propriétaires. Et ils votent en très grand nombre.