Sous-location : quelles règles à respecter ?

Études ponctuelles à l’étranger, mission d’affaires dans une autre ville, voyage au long cours… les raisons pour s’éloigner durablement de son logement ne manquent pas. Seulement voilà : nombreux sont les locataires à souhaiter récupérer leur doux foyer, une fois de retour. La solution ? Sous-louer son appartement – une opération nécessitant des démarches souvent ignorées ou bâclées.

Au sommet des règles les plus couramment négligées se trouve l’approbation du propriétaire. En effet, bien des sous-locations s’effectuent en douce, sans jamais que le tenant des lieux ne soit informé. Or, la loi est claire à ce sujet : « Le propriétaire doit être au courant d’une sous-location. C’est une condition sine qua non, sans quoi il pourrait prendre des mesures pour occupation illégale », rappelle Denis Miron, porte-parole de la Régie du logement.

Ne pas prévenir son propriétaire revient notamment à le priver de son droit de regard sur la personne qui sous-louera le logis. Il dispose en effet de 15 jours pour approuver ou rejeter un candidat. « Un refus doit cependant être justifié par des motifs sérieux, comme une incapacité à payer le loyer ou un mauvais comportement par le passé », souligne M. Miron.

Autre élément essentiel : le sous-locateur (personne qui sous-loue son appartement) demeure « pleinement responsable » de son bail. Il a donc intérêt à choisir avec soin son sous-locataire et à effectuer des vérifications adéquates, en exigeant par exemple recommandations et garanties.

RÉDIGER UN CONTRAT

Une fois le sous-locataire choisi et approuvé par le propriétaire, un contrat le liera au sous-locateur – entente qu’il est préconisé de coucher sur papier. Pour ce faire, on peut se procurer un formulaire de bail ordinaire et remplacer, dans la section A, la mention « propriétaire » par « sous-locateur », et celle de « locataire » par « sous-locataire ».

En outre, M. Miron explique que certaines conditions
du bail original peuvent être modifiées, tant qu’elles n’outrepassent pas les droits fixés initialement par celui-
ci. Pas très clair ? Voici un exemple : si le bail original indique que les animaux sont autorisés dans le logis, le sous-locateur peut les interdire dans son bail de sous-
location, s’il le souhaite. Mais l’inverse n’est pas vrai !

Et en cas de dégradation ? Nous l’avons dit : le sous-locateur reste seul responsable du logement. Cela signifie que le propriétaire lui demandera directement des comptes – et ce sera au sous-locateur de s’arranger avec son sous-locataire…

Notons que le sous-locataire dispose aussi de certains droits. Notamment, il peut demander à la Régie de faire fixer le loyer s’il paie un montant supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois précédant la sous-location. En revanche, si meubles et services (l’internet, par exemple) sont laissés dans l’appartement, un loyer plus élevé peut être exigé par le sous-locateur. La meilleure des règles reste le gros bon sens !

PRÉVENIR ET S’ASSURER

La question des assurances ne doit pas être négligée et contacter la compagnie qui vous couvre s’avère essentiel. Deux cas de figure se présentent.

« Dans le premier cas, si la personne conserve ses meubles, il faut savoir qu’il existe une clause d’exclusion pour les vols et dommages causés par un individu vivant sous le même toit que l’assuré, que ce soit un colocataire ou un sous-locataire », indique Marie-Ève Vézina, directrice du secteur Garanties, stratégies et évolution de Desjardins Assurances. On le répète : choisissez minutieusement votre candidat à la sous-location…

Si l’appartement est vidé de ses meubles, l’assureur doit tout de même être mis au courant. « L’assureur demandera certainement des détails sur l’identité du sous-locataire et comment il a été choisi, afin de maintenir une relation de confiance. Il est aussi important de maintenir son assurance, notamment celle qui a trait à la responsabilité civile », précise Mme Vézina.

Cette dernière recommande, par ailleurs, et si cela est possible (par exemple, si l’on ne compte pas réintégrer son logement), d’effectuer une cession de bail plutôt qu’une sous-location. « La personne qui sous-loue se libère ainsi de ses responsabilités et obligations », conclut-elle.

La Régie du logement résume les règles à respecter en matière de sous-location ou de cession de bail dans ce document très utile.