IMMEUBLE À REVENUS

Tout savoir sur la gestion locative

Félicitations, vous êtes devenu l’heureux propriétaire d’un immeuble locatif ! Mais entre l’entretien du bâtiment, les petits travaux et les démarches pour combler tous vos logements, vous avez vite l’impression que le temps vous fait défaut. Serait-il préférable de confier l’immeuble à un gestionnaire privé ? Voici quelques aspects à considérer avant de prendre une décision.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

En tant que propriétaire d’immeubles locatifs, vous pouvez déléguer certaines tâches à une entreprise spécialisée. Selon le mandat que vous lui donnez, elle s’acquittera de l’entretien des bâtiments, de la négociation des baux, de la perception des loyers et du service à la clientèle. Vous pouvez aussi lui confier la mission de régler d’éventuels litiges devant la Régie du logement. Si trouver de nouveaux locataires résidentiels est l’aspect de votre rôle de propriétaire qui vous préoccupe le plus, un courtier immobilier s’avérera également un précieux allié.

Combien ça coûte ?

Les frais de service pour la gestion d’immeubles varient selon l’entente entre le propriétaire et l’entreprise. À la rémunération de base pour les tâches habituelles peuvent s’ajouter d’autres frais pour des mandats particuliers. Généralement, les frais correspondent à environ 5 % des revenus bruts de l’immeuble. Au moment de l’analyse de rentabilité précédant l’acquisition, prévoyez une réserve annuelle à ce poste de dépense. Vous pourrez déterminer après l’achat si vous avez besoin d’un gestionnaire sans avoir à vous soucier de puiser dans vos économies. Si, au final, vous décidez de gérer seul, vous n’aurez qu’à vous verser ce montant comme salaire.

Le facteur argent

Un des premiers critères à évaluer dans votre prise de décision est la valeur de votre temps. En gérant vous-mêmes vos immeubles, vous épargnez bien entendu quelques milliers de dollars, mais le temps consacré à cette tâche vous limite dans vos recherches pour de nouvelles aubaines. Admettons que la gestion de vos immeubles nécessite 100 heures par année et qu’il vous en coûte 4000 $ pour obtenir les services d’une compagnie spécialisée, cela équivaut à un salaire horaire de 40 $. C’est non-négligeable à court terme, mais très peu en comparaison des revenus potentiels que pourraient vous procurer de futures acquisitions.

Le facteur temps

Le temps est autre élément essentiel à évaluer. Vous travaillez probablement déjà de 40 à 50 heures par semaine pour votre patron et encore plus si vous êtes dirigeant d’une entreprise. Et on ne parle pas du temps perdu dans les transports ! Aurez-vous le temps nécessaire pour gérer adéquatement vos propriétés ? La charge de travail liée à la gestion peut rapidement devenir accaparante. Si vous prévoyez prendre de l’expansion, deux options s’offrent à vous : réorganiser votre horaire ou déléguer certaines tâches à une compagnie spécialisée.

Le facteur compétence

La gestion de dizaines, voire de centaines de logements, demande un certain niveau de compétence en administration et en comptabilité, un bon sens de l’organisation, mais surtout une grande dose de patience. Avez-vous envie de recueillir les plaintes des locataires, de gérer les mauvais payeurs et de coordonner les visites de logements ? Si tout cela vous apparaît comme une corvée, il est peut-être préférable de donner la gestion de vos immeubles à une entreprise qui pourrait vous aider à maintenir un taux d’occupation aussi élevé que possible.

Le facteur proximité

S’il est facile de trouver des compagnies de gestion locative dans la plupart des grandes villes du Québec, il en est autrement en région. Dans la mesure où vous comptez faire appel à ce type d’entreprise, il est plus prudent d’effectuer quelques recherches avant de réaliser une nouvelle acquisition. Ceci étant dit, déléguer certaines tâches à un locataire de confiance en échange d’une diminution du loyer constitue une alternative intéressante. Une autre option est d’investir avec un partenaire actif qui possède peu de liquidités, mais qui a les compétences, le temps et l’envie de s’occuper de la gestion courante de votre parc immobilier.

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