Pas d’offre d’achat ? Pas de visite !

« Les visites physiques de la propriété seront permises seulement avec une offre acceptée conditionnelle à la visite des lieux », indique l’annonce d’une maison à vendre à Mont-Saint-Hilaire publiée par la courtière immobilière Valérie Boisvert-Pépin, de Remax.

Ce n’est pas une erreur. Les acheteurs qui souhaitent aller visiter une maison dans laquelle ils comptent vivre, élever leur famille et peut-être aussi faire du télétravail doivent d’abord faire une offre d’achat. Qui plus est, cette offre doit être acceptée avant qu’ils puissent enfin fouler le plancher et toucher les murs. Cet exemple a été porté à notre attention par un lecteur de La Presse.

La courtière immobilière Valérie Boisvert-Pépin a écrit par courriel qu’elle ne souhaitait pas accorder d’entrevue à La Presse à ce sujet.

« C’est très, très, très risqué de faire une promesse d’achat comme celle-là lorsqu’on n’a pas visité la propriété », affirme au téléphone Me Caroline Champagne, vice-présidente, encadrement, à l’OACIQ. « Parce qu’une promesse d’achat, c’est un contrat et ça lie les parties. Dans la mesure où les autres conditions seraient remplies, le propriétaire acheteur qui n’aurait pas vu la propriété pourrait être pris à devoir l’acheter. »

Si l’offre d’achat prévoit une clause d’achat à la suite d’une inspection, l’acheteur pourrait s’en sortir advenant le cas où elle démontrerait des problématiques importantes. « Il y aurait toujours possibilité pour le prometteur acheteur d’ajuster son prix à la baisse, de dire je veux bien acheter, mais à un prix beaucoup plus bas, dit Me Champagne. Ou de demander au vendeur de faire les réparations requises. Ou il pourrait décider tout simplement de se retirer. »

Or, avec la surchauffe actuelle, la revente de maisons unifamiliales sans garantie légale est devenue pratique courante. Ce qui fait que les conditions d’achat avec inspection se font maintenant plus rares.

Cette clause conditionnelle à l’inspection n’est toutefois pas une assurance contre « le changement d’idée ». « Si, par exemple, le rapport d’inspection ne dénotait que de petits problèmes qui peuvent être réparés pour quelques centaines de dollars, que ce n’est pas un problème important comme la fondation, on ne peut pas s’en tirer. Ce n’est pas simplement parce qu’on n’aime pas la couleur des murs », prévient Me Champagne.

Une tendance de longue date pour les immeubles à revenus

« Visite après promesse d’achat acceptée et réception de preuve de comptant démontrant la capacité d’acheter », indique, cette fois, l’annonce d’un immeuble à revenus de Rimouski mis en vente par la courtière Johanne Lamoureux, de Remax. « Le rez-de-chaussée et le sous-sol seront disponibles pour une visite après promesse d’achat acceptée seulement », précise celle d’un triplex à vendre à Boucherville sur le site de DuProprio.

Par le passé, cette pratique était fréquente et encouragée par les courtiers immobiliers pour les immeubles à revenus. Le but était tout d’abord de ne pas déranger les locataires avec des visites multiples et d’avoir des acheteurs sérieux. Certains investisseurs y voyaient aussi une façon de ne pas perdre de temps, puisqu’ils souhaitaient acheter plusieurs immeubles et que le nombre d’heures passées à visiter tous les logements diminuait la valeur de ce placement.

Questionnée au sujet de cette pratique, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) affirme que ce n’est aujourd’hui « pas encouragé » ni « découragé ». « Il faut comprendre que c’est le vendeur qui dicte ses règles, à savoir ce que lui entend faire à partir du moment où il y a des normes sanitaires à respecter et qu’il y a toujours des avis à donner aux locataires », explique au téléphone Denis Joanis, président et chef de la direction de l’APCIQ.

« On est dans un marché qui connaît beaucoup de vigueur, alors je ne serais pas surpris que les vendeurs pratiquent toujours cette façon de se comporter, mais nous, on ne l’encourage pas. »

— Denis Joanis, président et chef de la direction de l’APCIQ

M. Joanis soutient qu’il faut faire une différence entre un triplex et un 16 logis. « Vous achetez un triplex demain matin, c’est quand même facile d’obtenir la collaboration de deux locataires, en plus de celle du vendeur occupant pour visiter. »

Pour une maison unifamiliale, le président de l’APCIQ affirme que le courtier doit respecter le choix et les besoins du propriétaire vendeur qu’il représente. Idem pour le courtier qui représente un acheteur.

« Dans le marché d’aujourd’hui, un des défis des acheteurs est de plaire au vendeur pour que celui-ci préfère leur promesse d’achat à une autre. Ils sont en compétition. Si je fais un bon travail de représenter mon acheteur, je vais être tenté d’approcher ma stratégie d’offre d’achat aux besoins du vendeur. »