Immobilier

Le « flip » d’une maison en sept questions

Dénicher une maison qui a besoin d’amour à prix d’aubaine, la rénover, puis la revendre avec profit. Si un tel scénario paraît alléchant à première vue, l’opération est plus complexe qu’il n’y paraît. Elle requiert certaines compétences manuelles, évidemment, mais aussi beaucoup de planification et une bonne dose de patience. Voici quelques aspects à considérer avant d’investir.

Quel est le cadre légal pour faire un « flip » ?

Si l’objectif des travaux est la revente du bâtiment, la loi vous considère comme un entrepreneur. Dans ce cas, il faut détenir une licence d’entrepreneur général de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), qui évaluera vos compétences professionnelles par des examens ou vous demandera une attestation de réussite d’un programme de formation reconnu. De plus, vous devrez respecter certaines obligations, dont celle d’avoir un cautionnement de licence. Celui-ci peut s’obtenir auprès d’associations d’entrepreneurs, de certaines compagnies d’assurance et de compagnies de caution.

Avec une licence RBQ, puis-je faire les travaux ?

En tant qu’entrepreneur général, vous êtes autorisé à exécuter certains travaux comme de petits ouvrages de béton, des travaux de maçonnerie non structurale – la pose de céramique ou de marbre par exemple –, l’installation d’armoires et de comptoirs usinés ou encore les travaux qui concernent les portes et les fenêtres. En revanche, il faudra faire appel à des entrepreneurs spécialisés avec un certificat de compétence valide de la Commission de la construction du Québec (CCQ) pour tous les travaux qui concernent des aspects plus complexes du bâtiment comme la plomberie, le système d’électricité ou la ventilation.

Un « flip » sans licence, est-ce possible ?

Si vous ne souhaitez pas entreprendre de telles démarches, vous pouvez vous associer avec une personne qui possède déjà une licence RBQ. Dans ce cas, vous devez constituer une société par actions opérantes (SPA) qui détiendra l’immeuble. L’entrepreneur possédera au minimum 50 % des actions avec droit de vote, puis transférera sa licence à la SPA. Vous et vos éventuels partenaires devrez détenir l’autre moitié des actions. Le profit qu’empochera l’entrepreneur général est à déterminer à part, dans la convention des actionnaires. Le fait de négocier en amont permettra de limiter les surprises durant les travaux.

Ai-je besoin d’un permis de rénovation ?

Certains menus travaux, comme le changement du couvre-plancher ou la finition intérieure, ne requièrent pas de permis municipal. Toutefois, des rénovations d’envergure comme ajouter une pièce, reconfigurer une cloison, remplacer un balcon ou agrandir les fenêtres exigent un permis en bonne et due forme du service de l’urbanisme de votre municipalité. Un plan d’architecte peut même être nécessaire pour des travaux qui touchent la structure du bâtiment. C’est une étape du processus à ne pas négliger, car la Municipalité peut vous obliger à apporter des correctifs à vos frais si vous êtes pris en défaut.

Quel échéancier prévoir ?

Rien ne sert d’établir un calendrier trop serré. Il s’agit d’un projet de longue haleine avec une marche à suivre assez rigide et chaque étape comporte des délais. Sans plan, on n’obtient pas de permis ni de soumissions d’entrepreneurs, et sans équipe, rien n’avance. Pour le seul permis de rénovation, vous pouvez attendre jusqu’à trois mois, et c’est sans compter les différents corps de métier qu’il faut coordonner et les aléas du chantier. Une fois que les murs sont ouverts, qui sait quelle mauvaise surprise vous allez découvrir…

Quel montant injecter ?

Gare aux folles dépenses ! Une erreur commune dans ce genre de projet est de procéder à des rénovations si importantes que la valeur du montant investi n’est pas récupérable. Après tout, c’est le marché qui dicte le prix de la propriété. Pour vous aider à déterminer le bon montant à injecter, faites un budget qui inclut toutes les dépenses (même celles reliées à la location d’un conteneur pour les déchets) avec un coussin pour les imprévus et prévoyez différents scénarios. Vous devriez être à l’aise même avec le plus pessimiste des scénarios.

Le fruit de la revente est-il imposable ?

Depuis 2016, Revenu Québec exige d’inscrire la vente d’un bien immobilier à votre déclaration de revenus. Bien entendu, le gain en capital sur la vente d’une résidence principale est exonéré d’impôt. Autrement dit, l’argent qu’il vous reste après la vente de votre maison ne vous est pas imposé si vous y habitez quelques années. Toutefois, si le gouvernement remarque que vous changez régulièrement de résidence principale, il pourrait considérer que vous le faites dans le but d’en tirer profit et imposer votre gain en capital comme il le ferait avec n’importe quelle entreprise.

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