Série 2 de 2 Immobilier résidentiel

2225 $, un loyer « abordable » à Montréal, selon Ottawa

Un loyer de 2225 $ par mois peut-il être considéré comme « abordable » dans le Grand Montréal ? Oui, selon le gouvernement fédéral. La SCHL a accordé plus de 350 millions en prêts à faible taux d’intérêt à des promoteurs québécois (et près de 5 milliards à l’échelle du pays), à condition qu’ils gardent une portion de leurs logements sous un seuil d’« abordabilité » qui fait sourciller.

Ahmed Hussen n’a pas chômé pendant les 18 mois qui ont précédé les élections fédérales de septembre. Durant cette période, le ministre responsable de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a fait 54 annonces d’un bout à l’autre du pays, toutes très semblables les unes aux autres.

Au cœur de ces annonces : l’attribution de prêts à faible taux d’intérêt à des constructeurs d’appartements locatifs, amortissables sur 50 ans. Pour s’en prévaloir, ils devaient entre autres s’engager à maintenir une portion de leurs logements à un prix « abordable », inférieur à 30 % du revenu total médian des familles de la région concernée.

Dans le Grand Montréal, ce revenu médian s’établit à 88 990 $ par année, selon les plus récentes données de Statistique Canada. Tous les logements loués en dessous de 30 % de cette somme – l’équivalent de 2225 $ par mois – ont ainsi été jugés « abordables » par la SCHL.

« Dans quel univers peut-on imaginer que c’est abordable ? C’est tout sauf abordable », fulmine la députée néo-démocrate de Vancouver-Est Jenny Kwan, qui talonne le gouvernement Trudeau depuis des années sur ce programme.

« Le mécanisme utilisé par [la SCHL] pour calculer le “logement abordable” est mal conçu et dépasse, de loin, toute définition raisonnable du terme “abordable” », lance pour sa part le député conservateur britanno-colombien Brad Vis, critique en matière d’habitation.

20 projets au Québec

Le programme mis sur pied par la SCHL en 2017 s’appelle « Initiative Financement de la construction de logements locatifs » (IFCLL). Il était doté d’une enveloppe initiale de 13,75 milliards de dollars, à laquelle le gouvernement Trudeau a ajouté 12 milliards l’an dernier.

Au moins 80 projets ont été financés au pays – dans certains cas, jusqu’à 100 % des coûts de construction –, pour un total de 4,8 milliards. Et nombre d’autres ont été approuvés, totalisant 8,4 milliards, indique la SCHL.

Au Québec, pas moins de 20 projets se sont qualifiés à cette aide financière. La SCHL a offert plus de 350 millions en prêts à faible taux (souvent en dessous de 1 %) et une série d’autres avantages à des promoteurs de la province.

Le Groupe Saroukian s’est vu accorder un prêt de 66,3 millions en mars dernier pour construire une tour de 193 logements à Laval. En contrepartie, l’entreprise s’est engagée à garder les loyers annuels de 106 appartements à un niveau « nettement inférieur à 30 % du revenu médian des ménages de la région ». Ces loyers « abordables » seront maintenus pendant au moins 16 ans, a précisé le Groupe en mars.

Dans la nouvelle tour du complexe Central Parc Laval – qui offre une piscine à débordement, une terrasse sur le toit, une salle de yoga et un vaste lounge pour les résidants –, les appartements d’une chambre à coucher se louent à partir de 1287 $ par mois. Certains logements de trois chambres sont offerts à plus de 3000 $ par mois.

Le promoteur George Saroukian souligne en entrevue que son projet répond en tous points aux objectifs du programme de la SCHL, soit de faire « augmenter l’inventaire de logements locatifs » dans une ville où il en manque. Il indique que les prêts à faible taux ont « fait une différence majeure » dans le contexte de la pandémie de COVID-19, pendant laquelle les prix des matériaux et de la main-d’œuvre ont explosé.

M. Saroukian estime que le gouvernement fédéral a été « très avisé » de créer ce programme, puisque les critères imposés par la SCHL permettront de maintenir une bonne partie des logements sous leur valeur marchande pendant de nombreuses années.

« Bon pour tout le monde »

Joe Levine, président des Développements Dubelle, partage ce point de vue. Son groupe a bénéficié de prêts de 67,8 millions en avril dernier pour ériger les 226 appartements du complexe Céleste à LaSalle. Il envisageait au départ de construire des condos, mais le programme de la SCHL l’a convaincu d’opter plutôt pour du locatif.

« C’est bon pour tout le monde. C’est bon pour moi comme propriétaire, je vais avoir une bonne bâtisse, et mes locataires vont être heureux aussi. »

— Joe Levine, président des Développements Dubelle

La totalité des logements, modernes et lumineux, sera 10 % moins chère que les appartements situés dans des immeubles comparables du quartier – une autre condition fixée par la SCHL pour accorder ses prêts à faible coût. La firme Altus a réalisé une étude qui a permis à Joe Levine de fixer ses loyers sous ce seuil ; environ 1300 $ par mois pour un appartement de 700 pi2.

« Ce n’est pas ma définition, c’est la définition de la SCHL, précise M. Levine. Eux, ils demandent de garder le loyer 10 % moins cher que le marché pour des unités équivalentes. Clairement, à Montréal, nous avons deux catégories d’appartements. Nous avons l’ancien stock et le nouveau stock. Le nouveau stock n’est pas le même prix que celui des anciennes unités. »

Les données les plus récentes de la SCHL confirment l’écart de prix marqué entre les logements neufs (construits après 2018) et plus anciens. Le loyer moyen d’un appartement dans le Grand Montréal, toutes catégories confondues, s’établit à 891 $ par mois, contre 1426 $ pour les logements très récents.

Sans aide financière, il serait impossible pour les promoteurs privés de louer leurs appartements au prix moyen de la région – 891 $ – en raison de la forte hausse du prix des terrains, des matériaux et de la main-d’œuvre, ont-ils expliqué à La Presse. Le gouvernement fédéral propose d’autres programmes pour favoriser la construction de logements abordables dans le cadre de sa Stratégie nationale sur le logement, dotée d’un budget de plus de 70 milliards sur 10 ans.

« Pressions politiques » ?

Là où le bât blesse, selon les critiques de l’IFCLL, c’est qu’Ottawa a voulu prétendre fournir des logements abordables avec ce programme, alors que ce n’est pas le cas dans la réalité.

L’objectif premier de la SCHL était simplement de stimuler la construction de logements neufs, après des décennies de faibles mises en chantier. L’organisme avait inclus des critères sur l’accessibilité pour les personnes handicapées et l’économie d’énergie. Mais des « pressions politiques » du gouvernement Trudeau l’auraient forcé à aussi ajouter des critères douteux sur l’« abordabilité » dans l’IFCLL, explique Steve Pomeroy, un professeur de l’Université Carleton qui a mené des recherches approfondies sur le sujet avec sa firme Focus Consulting (voir autre texte).

La présidente de la SCHL n’a pas voulu accorder d’entrevue à La Presse au sujet de cette « initiative gouvernementale » puisque Justin Trudeau n’a pas encore formé son nouveau cabinet, a indiqué une porte-parole. « Cependant, nous pouvons confirmer que la SCHL a des mécanismes de contrôle en place afin de s’assurer que les promoteurs respectent leur entente de prêt pour un minimum de 10 ans, [dont] les exigences en lien avec le prix des loyers. »

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Un programme quasi inutile, dit un expert

Le programme de prêts de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a eu un rôle minuscule dans la construction d’appartements locatifs au cours des dernières années, estime un expert du domaine, qui croit qu’Ottawa devrait plutôt investir ses milliards pour favoriser la création de vrais logements abordables.

Steve Pomeroy, un professeur de l’Université Carleton qui a mené des recherches sur les programmes de la SCHL, calcule que les prêts à faible coût accordés à des promoteurs expliquent « tout au plus » 4 % des mises en chantier de logements.

Les promoteurs avaient recommencé à construire en masse des logements avant le lancement de l’Initiative Financement de la construction de logements locatifs (IFCLL) en avril 2017, note l’expert. Les prêts à faible taux de la SCHL représentent simplement un « bonus » pour la plupart des entreprises, qui auraient construit de toute façon, croit-il.

« Le marché réagit à la baisse des taux d’inoccupation, à l’augmentation des loyers et à un déplacement de la demande vers le locatif », résume M. Pomeroy dans un rapport publié en janvier.

Il critique les critères d’« abordabilité » inclus dans le programme IFCLL. Selon la méthode de calcul de l’organisme fédéral, qui se base sur le revenu médian des familles dans chaque région, les logements à 2000 $ sont considérés comme « abordables » dans presque toutes les villes du pays, déplore-t-il.

Que faire ?

L’IFCLL est dotée d’un budget de 25,75 milliards, dont 12 milliards ont été ajoutés par le gouvernement Trudeau l’automne dernier. Steve Pomeroy propose différentes avenues pour utiliser ces nouveaux milliards de façon « bien plus efficace ».

L’une de ses propositions : créer un programme pour permettre à des organismes sans but lucratif d’acquérir des immeubles existants où les loyers sont encore abordables – et les garder à ce niveau.

Cela viendrait ralentir le mouvement de « financiarisation » du marché locatif, qui voit de plus en plus de fonds d’investissement acquérir de vieux bâtiments locatifs en vue de les rénover et de les relouer plus cher, note-t-il.

Le directeur parlementaire du budget à Ottawa, Yves Giroux, a pour sa part souligné les impacts « limités » de la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement Trudeau, qui comprend divers programmes totalisant plus de 70 milliards, dans un rapport publié au mois d’août.

Ottawa défend son programme

Dans un courriel à La Presse, le cabinet de l’ancien ministre responsable de la SCHL Ahmed Hussen a défendu son programme IFCLL. « Par l’entremise de l’IFCLL, notre gouvernement encourage la construction de plus de 71 000 nouveaux logements locatifs. L’IFCLL appuie les projets de construction de logements locatifs partout au pays en offrant des prêts à faible coût aux promoteurs, aux fournisseurs de logements à but non lucratif et aux municipalités dans les endroits où il y a un besoin accru de logements locatifs. »

La porte-parole Mikaela Harrison affirme que le critère des 30 % du revenu médian « n’est pas représentatif du loyer réel lors de l’inauguration de l’ensemble ». « Pour avoir une meilleure idée du loyer réel de l’ensemble, nous devons plutôt regarder le revenu locatif résidentiel total de l’ensemble qui doit être 10 % inférieur au revenu locatif brut réalisable ayant été établi dans un rapport d’évaluation indépendant. »

Elle cite plusieurs autres programmes mis en place par le gouvernement Trudeau pour créer des logements véritablement abordables. Parmi ceux-ci, « l’Initiative pour la création rapide de logements (ICRL), un investissement fédéral de près de 338 millions de dollars [qui] appuiera la création rapide de plus de 1300 nouveaux logements abordables permanents au Québec au cours de la prochaine année. »

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