Courtage illégal institutionnalisé dans la construction
Dirigisme. Tordage de bras en douceur. Appelez ça comme vous voulez, mais les constructeurs de maisons neuves ont des méthodes drôlement convaincantes pour orienter leur clientèle vers un prêteur hypothécaire spécifique.
« Les frais de notaire vous seront remboursés jusqu’à concurrence de 950 $ », promet le site web d’un important promoteur de Laval aux clients qui font affaire avec une caisse populaire précise.
Un autre gros constructeur offre une remise de 1000 $ lorsque l’acheteur s’engage à obtenir son financement hypothécaire auprès d’une conseillère désignée de la Banque Royale. Ses contrats prévoient aussi que les acheteurs qui consultent un courtier hypothécaire pour leur financement doivent lui verser des frais de 500 $, plus taxes.
En fait, plusieurs constructeurs imposent des pénalités de 1000 $ ou 2000 $ aux acheteurs qui ne font pas affaire avec leur prêteur hypothécaire, même si ce n’est pas une pratique généralisée, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).
D’après l’APCHQ, le partenariat entre un constructeur et un prêteur qui est parfois installé directement dans le bureau de vente permet de créer un guichet unique et d’améliorer l’expérience client. « Quand un couple arrive, il peut obtenir une préqualification avant de commencer à visiter des unités qui correspondent à ses moyens », explique François Vincent, porte-parole de l’APCHQ.
Bien sûr, les acheteurs restent libres de contracter leur hypothèque ailleurs.
« Il n’y a pas d’obligation. Il est très difficile d’imposer l’obligation au client de travailler résolument et uniquement avec une institution financière. Le client a toujours la liberté d’aller ailleurs », m’a dit Benoit Hamelin, vice-président adjoint, partenariats, à la Banque Nationale.
Néanmoins, la pression est là. Et les pénalités imposées par les constructeurs ne peuvent que décourager la clientèle de magasiner son hypothèque comme il faut.
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Pourquoi les constructeurs agissent-ils ainsi ? Simplement parce qu’ils reçoivent une commission d’environ 0,5 % du prêt hypothécaire de la part des banques à qui ils acheminent des clients. Cette façon de faire, qui constitue une pratique illégale du courtage hypothécaire, est pourtant monnaie courante.
« C’est énorme ! C’est fait partout, partout, partout. Chez tous les constructeurs. C’est beaucoup d’argent. Pour un constructeur qui fabrique de 200 à 300 maisons par année, ça peut représenter 300 000 $ de revenus. »
— Gilles Bouillon, fondateur de l’agence hypothécaire Planiprêt
À titre de représentant des Professionnels hypothécaires du Canada, une association regroupant 700 courtiers hypothécaires au Québec, il s’est rendu à l’Assemblée nationale, dans le cadre de consultations entourant le projet de loi 141, pour demander à Québec d’interdire une bonne fois pour toutes ce genre de commissions.
Mais les commissions ne sont pas la seule raison qui pousse les constructeurs à aiguiller leur clientèle vers un prêteur en particulier.
Dès le début du chantier, les constructeurs ont besoin de financement intérimaire pour soutenir les coûts des travaux avant que les unités soient vendues.
Alors, le banquier leur dit : « Je vais te donner de très bonnes conditions sur ton financement intérimaire dans la mesure où j’ai les hypothèques personnelles ensuite », raconte le patron du courtier hypothécaire Multi-Prêts, Sylvain Mantha, qui a œuvré pendant 12 ans dans l’industrie bancaire.
Autrement dit, le constructeur obtient un taux d’intérêt très avantageux sur son prêt à court terme en échange des références de ses clients qui auront ensuite besoin de financement pour 25 ans.
Tout cela est loin d’être idéal pour l’acheteur qui aurait peut-être été mieux servi par une autre institution financière. C’est particulièrement vrai pour les travailleurs autonomes, qui peuvent être refusés ou désavantagés chez certains prêteurs.
C’est vrai aussi pour les nombreux propriétaires qui doivent résilier leur hypothèque avant le terme. Certains prêteurs leur imposent une pénalité de plusieurs milliers de dollars, tandis que d’autres prêteurs moins gourmands ont une pénalité trois fois moins lourde.
Pour le savoir, il faut bien faire ses devoirs au départ, au lieu de signer sans poser de questions avec le prêteur qui offre une commission au constructeur.
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Comme je vous le disais d’entrée de jeu, ces commissions constituent une forme de courtage hypothécaire illégal.
En 2015, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a d’ailleurs fait parvenir une lettre aux institutions financières pour obtenir leur collaboration afin d’éliminer cette pratique.
L’OACIQ leur a rappelé que les entrepreneurs en construction et les promoteurs immobiliers n’ont pas le droit de recevoir une rétribution lorsqu’ils recommandent un acheteur à une institution financière.
La Loi sur le courtage immobilier interdit aux constructeurs de recevoir des commissions. Le hic, c’est que les banques, elles, ont le droit d’en verser. Alors, le coup de semonce de l’OACIQ ne les a pas beaucoup émues.
« Nous avons des ententes de rétribution avec des constructeurs de maisons neuves au Québec. Il y a des commissions qui sont versées en retour de référencement vers la banque. Les taux de commissions sont dans les mêmes eaux que ceux qui sont versés aux courtiers immobiliers », m’a confirmé M. Hamelin.
Pour les prêteurs hypothécaires, ce débat se joue entre l’OACIQ et les constructeurs.
« Nous, on encourage nos membres à respecter la loi », a indiqué l’APCHQ, qui représente les constructeurs.
De son côté, l’organisme d’autoréglementation a-t-il les dents assez longues ? Ses mécanismes de surveillance sont-ils suffisants ?
Impossible de savoir combien de fois il a sévi contre des constructeurs qui ont reçu des commissions de la part d’institutions financières. Certains cas sur lesquels il a fait enquête sont retombés à l’eau, faute de preuves suffisantes.
D’autres ont mené à des condamnations. En 2017, par exemple, un promoteur s’est fait taper sur les doigts pour avoir exercé le métier de courtier immobilier et hypothécaire. Il avait reçu des commissions de presque 10 000 $ de la part d’une caisse populaire de la région de Québec à qui il avait envoyé cinq clients.
Mais les amendes de 4500 $ ne paraissent pas très dissuasives en proportion des commissions empochées.