Logement

Accusée de flouer des partenaires financiers

Pauline Cauchefer n’a pas eu maille à partir qu’avec ses locataires, qui l’accusent de recourir au harcèlement et à l’intimidation pour les chasser de leur appartement. Certains de ses copropriétaires auraient aussi été victimes de ses agissements. Ils lui reprochent d’avoir détourné leur argent et d’avoir violé les ententes qu’elle avait conclues secrètement avec eux.

Même si elle n’en est qu’au début de sa carrière mouvementée, Pauline Cauchefer, propriétaire d’une douzaine d’immeubles montréalais, dont nous avons détaillé jeudi les relations houleuses avec plusieurs de ses locataires, est déjà en litige avec des partenaires d’affaires dans deux de ses propriétés. Ils poursuivent la jeune investisseuse immobilière notamment pour s’être « approprié illégalement des sommes » et pour « détournement de fonds ».

C’est le cas de deux couples qui ont acheté avec elle un vieil immeuble de sept logements d’Hochelaga-Maisonneuve en piteux état pour le rénover et le relouer plus cher.

« Elle a pris nos deux familles, elle nous a crissés devant un autobus », résume l’un des partenaires, Richard (prénom fictif). En pleine dépression à cause de ses déboires avec Pauline Cauchefer, il a accepté de parler à La Presse à condition de conserver l’anonymat, afin de préserver sa santé mentale.

« Investisseurs passifs »

Tout commence par une annonce liée au Club d’investisseurs immobiliers, un organisme qui donne des cours et des tuyaux sur cette industrie, en décembre 2019. Pauline Cauchefer et une autre coqueluche du milieu, un certain Olivier Lepage, y annoncent une propriété sur l’avenue De La Salle. Ils cherchent des « investisseurs passifs » pour l’acheter avec elle et la laisser l’« optimiser ».

L’affaire semble attrayante : « 75 % des rénovations ont déjà été effectuées. À l’achat, les acheteurs devront juste les finaliser », affirme l’annonce concernant la belle propriété en pierre grise. Budget des rénovations : 180 000 $.

Mais l’investissement est considérable pour Richard et ses partenaires. Ils hésitent. Pauline Cauchefer insiste cependant pour qu’ils achètent rapidement l’immeuble qu’elle a trouvé. « Elle commence à mettre de la pression : “Vite vite vite, ça presse !” », raconte-t-il.

En février 2020, ils mettent finalement la main sur la propriété pour 1,041 million. Même si elle en détient 49 %, la jeune femme d’affaires ne figure pas à l’acte d’achat. Elle n’apparaît que dans une « contre-lettre », un document d’abord resté confidentiel.

Tensions et catastrophes en série

« Dès l’acquisition de l’immeuble, la défenderesse a commencé à se comporter de manière étrange et évasive à l’égard des demandeurs », indique la poursuite de Richard et de ses partenaires.

Ils s’attendent à ce qu’elle lance immédiatement les négociations et les travaux d’« optimisation ». Elle leur annonce plutôt qu’elle part en Jamaïque avec le Club d’investisseurs immobiliers, dès le lendemain de la transaction.

Mais surtout, l’immeuble s’avère infesté de vermine et l’un des appartements, qu’ils n’avaient pas visité, est dans un état lamentable. Même s’il est à l’état de chantier, un locataire y vit toujours.

« Ce n’était pas un taudis, c’était une semi-maison. J’aurais appelé les pompiers, ils auraient fermé ça, c’était inévitable. »

— Richard, partenaire d'affaires de Pauline Cauchefer

Autre mauvaise nouvelle : des logements qui devaient être libres ne le sont pas, et les revenus sont plus bas que prévu.

Malgré la gravité de la situation du point de vue de ses co-investisseurs, Pauline Cauchefer dit qu’elle refuse toute rencontre en personne. Elle veut communiquer surtout par WhatsApp et prend les appels pour les « urgences uniquement », selon les documents de cour.

Les relations s’enveniment et en mars 2020, Pauline Cauchefer menace de cesser toutes les démarches qu’elle s’est engagée à mener pour « optimiser » l’immeuble, raconte la poursuite.

17 497 $ disparus

À la fin du confinement pandémique en mai 2020, Richard et ses partenaires ont pris les choses en main. Ils constatent que le chantier de leur immeuble n’est ni nettoyé ni sécurisé. Pour ce travail, ils ont pourtant déjà payé 11 497 $ au Groupe Dragon, un entrepreneur que Pauline Cauchefer présente comme faisant partie de « son équipe », selon la poursuite.

Elle les convainc tout de même de faire un nouveau chèque de 6000 $ à Dragon pour faire avancer les travaux. Ils s’en mordront les doigts, puisqu’ils n’entendront plus jamais parler de l’entreprise.

Pauline Cauchefer leur fait aussi payer 6000 $ à Olivier Lepage, « un investisseur immobilier spécialisé dans le flip », comme il se présente lui-même dans des capsules de conseils sur l’internet. Cet ancien courtier, dont le permis a été suspendu en 2016, aurait fourni des « conseils stratégiques » à Pauline Cauchefer et à ses partenaires.

Dans leur poursuite, ils affirment pourtant qu’Olivier Lepage ne les a jamais informés qu’ils devraient lui verser ce qu’ils qualifient de « commission ». Contacté par La Presse, l’homme d’affaires assure qu’il leur a plutôt facturé un « finder’s fee », et qu’il a bel et bien travaillé sur le projet.

Mise en demeure

En juin 2020, les partenaires de Pauline Cauchefer en ont assez et la mettent en demeure de respecter leur entente en rendant compte de l’avancement du projet et en fournissant des états de compte détaillés. Rien n’y fait.

En novembre, ils décident de la poursuivre. Selon leur requête, elle ne remplit pas sa part du contrat en ne prenant pas les travaux en charge. Ils lui reprochent aussi un « détournement de fonds » totalisant 17 497 $ vers le Groupe Dragon.

Ils soulignent que les travaux sur le triplex coûteront finalement 509 730 $, soit près de trois fois plus que prévu. Ils exigent son retrait du projet et un chèque de 180 010 $ pour les dommages causés.

Une deuxième poursuite

Richard et ses partenaires ne sont pas les seuls à demander justice à Pauline Cauchefer. Quatre mois plus tard, un autre investisseur dépose lui aussi une poursuite contre elle. Sa requête décrit le même scénario, à peu de choses près.

Le plaignant, Kai Jin, a également accepté de lui confier le projet d’« optimisation » d’un immeuble de sept logements dans Hochelaga-Maisonneuve, en signant une contre-lettre confidentielle. Comme eux, il a payé seul la mise de fonds, qui s’élevait à 142 000 $.

Dans son cas, le plaignant affirme notamment que Pauline Cauchefer « s’est approprié illégalement » 30 000 $ appartenant à la société qui détient l’immeuble, « pour son bénéfice personnel ». Elle aurait aussi fait émettre un chèque de 10 000 $ par erreur au mauvais entrepreneur, qui refuse de rembourser la somme.

Kai Jin ajoute que des factures pour un total de 70 000 $ de travaux sont manquantes.

Au total, il affirme que la mauvaise gestion et les détournements de fonds qu’il lui reproche lui ont coûté 100 000 $. Il exige qu’elle quitte le projet et lui rembourse cette somme.

Dans une demande reconventionnelle déposée en juin dernier, Pauline Cauchefer nie ces accusations en bloc. Elle reconnaît s’être versé 30 000 $, mais elle assure qu’elle l’a fait conformément à leur convention d’actionnaires, et qu’elle a remboursé 10 000 $.

Par ailleurs, elle dit que son projet avec Kai Jin est bloqué « depuis maintenant plus d’un an » et réclame à son tour que la cour l’oblige à lui revendre ses parts de l’immeuble.

Les choses se sont également mal terminées avec un autre ex-partenaire, Jean-Philippe Claude, formateur au Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Il n’a toutefois pas intenté de poursuite contre elle et assure qu’ils sont restés « en bonne entente ».

Comme dans l’immeuble de Richard, l’un des principaux problèmes venait de l’entrepreneur provenant de l’« équipe » de Pauline Cauchefer, le Groupe Dragon.

« Ç’a été difficile, ça fait partie des problèmes de rénovations justement, où on a eu des échéanciers un peu plus longs et des coûts un peu plus élevés », dit-il.

Contre-poursuites

Questionnée au sujet des poursuites de Richard et de Kai Jin, Pauline Cauchefer affirme dans un courriel qu’elle leur a répondu par des « contre-poursuites ». « Plus encore, les deux poursuites ont déjà fait l’objet d’un désistement présumé des demandeurs », ajoute-t-elle.

Vérification faite, il n’en est rien : les deux causes doivent être entendues en Cour supérieure. Dans le dossier de Kai Jin, Pauline Cauchefer a annulé pour des raisons de santé un interrogatoire hors cour qui devait avoir lieu le 18 novembre dernier.

Quant à la propriété de Richard et de ses partenaires, elle est aujourd’hui rénovée. Mais il regrette amèrement son aventure dans l’industrie de l’« optimisation » d’immeubles. « C’est d’une brutalité que j’avais sous-estimée. »

QUI EST LE GROUPE DRAGON ?

Cet entrepreneur en construction aujourd’hui en faillite a vu la Régie du bâtiment (RBQ) annuler sa licence en juillet 2021 pour recours à des prête-noms, publicité mensongère, incompétence et « absence totale de probité ». Son président, Roch Pruneau, n’était pour la Régie qu’un « répondant de complaisance », un prête-nom pour deux autres entrepreneurs, Jonathan Robinson et Georges Langlois. Ce dernier a déjà mené deux autres entreprises à la faillite en 2013 et 2014. « L’entreprise affiche des travaux qu’elle n’a jamais réalisés, se targue d’avoir plus de 45 ans d’expérience dans le domaine de la construction et d’avoir réalisé plusieurs grands projets, toutes des informations qui sont fausses », indique la RBQ. Roch Pruneau est aujourd’hui mourant, selon sa famille, et La Presse n’a pas retrouvé les autres ex-dirigeants de l’entreprise.

QUI EST OLIVIER LEPAGE ?

« Acheteur de maison cash réputé » selon son site internet, Olivier Lepage explique qu’il a encaissé les 6000 $ en vertu d’une « entente verbale » avec Pauline Cauchefer pour l’aider dans le dossier. « Pauline, je la connais depuis longtemps, dit-il. J’ai un lien de confiance avec elle. » En 2016, l’ancien courtier a écopé d’une amende de 3000 $ et été suspendu par le comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier pour une série d’infractions. Il s’était notamment engagé à acheter une maison s’il ne parvenait pas à lui trouver un acquéreur. Pour rassurer son client, il lui a présenté des relevés de compte faussés de sa société et de sa marge de crédit personnelle. L’un d’eux affichait un solde de 110 718 $, alors que le compte correspondant ne contenait que 10 718 $. L’autre affichait un solde de 152 545 $, alors que le compte ne contenait que 2545 $.

Qu'est-ce qu'une contre-lettre ?

Une contre-lettre est un contrat secret qui mentionne la volonté réelle des parties, volonté qui déroge d’un premier acte apparent. Le recours à de tels documents n’est pas illégal au Québec. Les investisseurs immobiliers ne les utilisent toutefois que dans « des cas d’exception », explique Benoît Rivest, du Centre d’expertise en droit notarial de la Chambre des notaires. « C’est rarissime », dit-il. Quand c’est le cas, l’officier public « doit s’assurer que c’est fait pour un motif qui n’est pas illicite ». Autrement, son ordre professionnel lui interdit d’y participer. « Au niveau moral, il faut faire attention. Le notaire doit faire toutes les vérifications qui s’imposent », dit Benoît Rivest. De grands promoteurs qui assemblent des terrains utilisent la contre-lettre de façon légitime pour faire des transactions sans déclencher une vague de spéculation. Des parents peuvent aussi être en contre-lettre s’ils aident leur enfant à acquérir une propriété. « Par contre, si une société obscure veut tenter d’acheter un immeuble via une personne qui n’aurait pas toutes les capacités d’acheter, le notaire doit dire que ça lui semble curieux. Si on soupçonne un prête-nom, il faut poser des questions. »

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