OUTAOUAIS

LES ONTARIENS TRAVERSENT LA RIVIÈRE

Pour la première fois en 50 ans, davantage d’Ontariens se sont installés au Québec que de Québécois en Ontario, l’an dernier. Gatineau, où le taux d’inoccupation des logements n’est que de 1,1 %, en ressent particulièrement les effets.

Un dossier de Mylène Crête

Les Ontariens profitent du marché

Gatineau — Nouveaux immeubles, nouvelles maisons. Les constructions se multiplient à Gatineau depuis quelques années. De quoi insuffler une petite bouffée d’air frais dans un marché décrit comme « très serré » par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Mais ces habitations neuves n’attirent pas que la clientèle locale. Les Ontariens ont été plus nombreux au cours des dernières années à venir s’installer de ce côté-ci de la rivière des Outaouais, où loyers et propriétés sont beaucoup moins chers qu’à Ottawa.

Justin est de ceux-là. La Presse a croisé le jeune homme qui sortait de son appartement dans le nouveau complexe immobilier Le Central, situé à une dizaine de kilomètres du centre-ville d’Ottawa, pour aller promener son chien.

« J’ai déménagé ici il y a environ un an et demi », dit-il en anglais sans vouloir nous donner son nom au complet.

Sa conjointe et lui ont quitté Ottawa surtout parce que celle-ci voulait se rapprocher de sa famille, qui habite dans la municipalité de Pontiac à moins de 50 km de là. « Nous allons peut-être nous installer au Québec », avance-t-il en hésitant.

Ce n’est pas la barrière de la langue qui l’inciterait à retourner à Ottawa, même s’il ne parle pas français, mais plutôt le taux d’imposition, qui est plus élevé au Québec. « Le secteur d’Aylmer à Gatineau n’est pas trop mal pour l’anglais », note-t-il.

Migration de l’Ontario

Pour la première fois en 50 ans, davantage d’Ontariens se sont installés au Québec que de Québécois en Ontario, selon les statistiques de 2020-2021 analysées par la SCHL. Ils ne se sont pas tous installés à Gatineau, mais la Ville rapporte qu’ils sont 16 000 à avoir élu domicile sur son territoire cette année-là. De quoi ajouter une pression additionnelle sur un marché déjà presque saturé.

Le prix abordable des maisons unifamiliales et des loyers comparativement à ceux d’Ottawa est l’un des facteurs qui incitent les Ontariens à déménager sur la rive québécoise.

Le centre-ville d’Ottawa n’est qu’à quelques kilomètres de celui de Gatineau. Il suffit de traverser l’un des cinq ponts qui enjambent la rivière des Outaouais pour s’y rendre.

« Bien qu’il ne soit pas nouveau que le prix moyen des unifamiliales soit plus élevé à Ottawa qu’à Gatineau, l’écart croissant entre les deux a pu forcer la décision d’acheter dans un marché moins cher », souligne Lukas Jasmin-Tucci, économiste à la SCHL. De 2005 à 2015, le prix des maisons unifamiliales à Ottawa était supérieur d’environ 45 % à celui à Gatineau. Depuis 2019, cet écart a atteint 66 %.

Parallèlement, la proportion des nouveaux acheteurs ontariens à Gatineau a plus que doublé entre 2018 et 2021, passant de 6 % à 14 % du marché.

In English only ?

De quoi accentuer l’anglicisation de certains secteurs lorsque les Ontariens qui déménagent au Québec parlent uniquement anglais. Émilie Sauriol le constate dans le Plateau, un quartier situé à 20 minutes d’Ottawa en voiture.

« Ils ne parlent pas français et ne souhaitent pas l’apprendre. »

— Émilie Sauriol

Cela n’étonne en rien le statisticien Charles Castonguay, qui depuis des années analyse les données sur la langue au Québec et au Canada. « Est-ce que je m’y attends ? Évidemment », tranche-t-il en entrevue.

« Ça fait 15 ans que le poids du français baisse au Québec et que le poids de l’anglais augmente tranquillement, ajoute-t-il. Et ça fait 15 ans que le poids du français baisse dans la région de Gatineau et que l’anglais augmente tranquillement. »

Né d’un père francophone et d’une mère anglophone dans la capitale fédérale, il a lui-même traversé la rivière des Outaouais en 1969 pour s’installer dans l’ancienne ville de Hull, aujourd’hui fusionnée à Gatineau, afin de profiter de l’immobilier moins cher au Québec.

« Je suis un Anglo-Ontarien d’origine né à Ottawa », raconte dans un français impeccable celui qui aurait souhaité que la réforme de la Charte de la langue française du gouvernement de François Legault s’étende aux cégeps. « Je n’ai jamais parlé en français à la maison pendant 24 ans, mais là, ça fait plus de 50 ans que je suis au Québec. »

La Ville de Gatineau ne compile pas de statistiques sur la langue de communication utilisée pour répondre aux appels au 311. En vertu de la nouvelle loi 96, les municipalités doivent « utiliser le français de façon exemplaire et exclusive », sauf exception.

« Lorsqu’il y a des enjeux de sécurité comme des inondations, systématiquement, on communique dans les deux langues, explique le maire adjoint de Gatineau, Mario Aubé. Par contre, un document super précis sur l’urbanisme ou autre n’est pas en anglais. »

« Quand quelqu’un nous appelle et parle en anglais, les gens vont lui répondre dans sa langue. »

— Mario Aubé, maire adjoint de Gatineau

Quoi qu’il en soit, le phénomène risque de s’essouffler, selon Lukas Jasmin-Tucci de la SCHL. « On pourrait s’attendre à ce que le phénomène soit déjà en décroissance parce que c’est sûr qu’au fur et à mesure que la pression est maintenue sur le marché de Gatineau, il y a une croissance des prix, indique-t-il. C’est un peu moins abordable, donc peut-être moins attirant pour des acheteurs d’Ottawa. »

Le prix moyen des habitations a augmenté de 30 % en 2021 contre 20 % pour l’ensemble du Québec. L’écart des prix entre Gatineau et Ottawa risque donc d’être moins marqué en 2022.

Résider au Québec, payer son impôt en Ontario

On observe de nombreuses plaques d’immatriculation ontariennes dans les stationnements extérieurs de certains immeubles résidentiels de Gatineau. Ceux qui élisent domicile au Québec gardent parfois une adresse en Ontario pour toute leur documentation officielle afin d’économiser de l’impôt. Un locataire a admis à La Presse recourir à cette ruse dans le cadre de ce reportage, mais il n’a pas voulu dévoiler son identité. « Revenu Québec est bien au fait de ce stratagème et ne ménage aucun effort pour le contrer », a indiqué sa porte-parole, Mylène Gagnon. Depuis 2017, une équipe spécialisée en résidence fiscale effectue des vérifications sur une base régulière pour détecter les contribuables qui évitent de payer leurs impôts, dont ceux qui habitent une région frontalière comme l’Outaouais. Au cours des trois dernières années, 188 personnes ont ainsi reçu des avis de cotisation qui touchaient en moyenne plus de deux années d’imposition. En tout, Revenu Québec a récupéré 7,7 millions depuis. La Société de l’assurance automobile du Québec rappelle que les automobilistes ont 90 jours pour immatriculer leurs véhicules après avoir changé de province.

695 600 $

Prix moyen d’une maison à Ottawa en juin 2022

482 230 $

Prix moyen d’une maison à Gatineau en juin 2022

Source : Association canadienne de l’immobilier

Malgré les nouvelles constructions, la demande reste trop forte

Gatineau — Zibi, Bloome, Le Columbia, Le Central, Nox… Ce sont autant de noms de nouveaux immeubles en construction à Gatineau. Depuis 2014, un programme de subvention municipale vise à inciter les promoteurs à augmenter l’offre de logements au centre-ville. À quelques kilomètres de là, on a aussi construit sur de vastes terrains vierges, mais sans incitatif.

« Ça fait drôle d’habiter là où j’allais à la chasse », confie Albert Duperre. Il y a une cinquantaine d’années, l’homme aujourd’hui âgé de 70 ans chassait le gibier sur le terrain où est situé son appartement. La forêt de l’époque a fait place à un complexe immobilier tout neuf. Quelques kilomètres plus loin, de nouveaux commerces se sont installés et une longue série d’immeubles sont également en construction.

Le scénario se répète au centre-ville de Gatineau où de vieilles maisons ont été rasées pour faire place aux nouvelles fondations pour des tours d’habitation. Les grues transpercent le ciel. Un peu plus à l’ouest, en bordure de la rivière des Outaouais, se dressent les premiers immeubles de l’écoquartier Zibi sur un ancien terrain industriel. « Actuellement, à Gatineau, on a 12 000 unités qui sont approuvées par nos services pour être construites d’est en ouest et il y a 40 000 autres unités qui sont en planification actuellement chez nos promoteurs », indique le maire adjoint de Gatineau, Mario Aubé.

Un programme de subvention municipale en vigueur depuis 2014 tire à sa fin. Il visait à stimuler la construction de 4000 nouveaux logements sur l’île de Hull, à quelques kilomètres d’Ottawa. Le développement de son quartier plaît à Émilie Sauriol, qui est revenue dans sa ville natale après avoir passé 12 ans à Montréal. « On s’est toujours dit que les gens iraient à Ottawa [pour sortir] », constate la mère de quatre enfants qui habite le Plateau.

« Gatineau est la quatrième ville du Québec, mais c’est comme si c’était une banlieue dans la tête des gens. »

— Émilie Sauriol

Pression sur les services municipaux

Avec la densification des quartiers centraux, la Ville doit repenser ses services. « Les infrastructures devront suivre, note Mario Aubé. D’abord, pour s’attaquer au rattrapage. On en a quand même pour un demi-milliard si on veut tout mettre en œuvre au cours des prochaines années. » Les piscines, les centres communautaires, les centres sportifs manquent. Les transports en commun dans l’ouest de la ville sont saturés. La Ville espère construire un tramway jusqu’au centre-ville d’Ottawa pour y remédier.

L’administration municipale devra aussi penser à revoir ses services d’urgence. « Ça veut dire de nouveaux postes de police, de nouvelles casernes, l’achat de véhicules spécialisés, et toute cette pression-là sur nos infrastructures ne va pas ralentir. Ça va se maintenir et ça va même probablement s’accentuer dans le temps », indique-t-il en précisant qu’il « aime mieux gérer la croissance que la décroissance ».

Pas pour toutes les bourses

Un appartement dans un nouvel immeuble à Gatineau peut dépasser 1800 $ par mois pour une chambre et 2000 $ pour deux chambres. Même si les électroménagers et le câble sont inclus, ces logements de luxe ne sont pas à la portée de tous. « C’est un peu un effet domino, explique Mario Aubé. Les gens qui peuvent se le payer libèrent un autre type d’appartement peut-être moins cher que quelqu’un va prendre par la suite. »

Sauf que le prix des loyers a augmenté un peu partout. Le prix moyen d’un logement est de 1441 $ à Gatineau, selon le Regroupement des comités de logement et associations de locataires du Québec, qui a comparé les prix affichés sur le site de petites annonces Kijiji entre février et mai 2022. Il plaide pour un contrôle obligatoire du prix des loyers afin d’éviter les hausses abusives lors d’un changement de locataire.

Malgré toutes les nouvelles constructions de logements à Gatineau, le taux d’inoccupation y demeure faible, à 1,1 %. La demande est donc forte, tout comme la tentation d’augmenter le prix des loyers. « À l’évidence, l’ajout vraiment important de nouveaux logements n’est pas suffisant pour combler la demande, constate Lukas Jasmin-Tucci, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Donc, il y aurait un besoin non seulement de maintenir le rythme de construction qu’on a vu dans les dernières années, mais peut-être même de l’accélérer parce qu’il y a un potentiel encore. »

Population des cinq plus grandes villes du Québec en 2021

Montréal : 1 778 528 habitants

Québec : 550 294 habitants

Laval : 443 192 habitants

Gatineau : 290 534 habitants

Longueuil : 252 191 habitants

Source : Institut de la statistique du Québec

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