Transaction monstre à l’horizon
Une transaction majeure secoue le milieu immobilier commercial. La société montréalaise Canderel et ses partenaires annoncent leur offre de racheter puis de privatiser le fonds de placement immobilier (FPI) Cominar, première foncière québécoise avec des immeubles bien connus dans les paysages montréalais, lavallois et québécois d’une valeur totale de 5,7 milliards.
Au terme de la transaction, Groupe Mach et l'américaine Blackstone récupéreront respectivement environ 25 % et 35 % du portefeuille de Cominar.
Les acquéreurs proposent de payer en espèces 11,75 $ par part en circulation pour une contrepartie totale de 2,2 milliards, tout en reprenant les emprunts obligataires et les hypothèques grevant le portefeuille.
Il s’agirait d’une des plus importantes transactions immobilières de l’histoire du Québec, sinon la plus importante. S’il se réalise, le rachat aura pour conséquence de rebrasser les cartes de l’immobilier commercial dans la province.
À ce prix, l’offre représente une prime d’environ 16,3 % par rapport au prix moyen pondéré des 20 derniers jours à la Bourse de Toronto (TSX), pour la période se terminant le 22 octobre 2021. Vendredi, la part a terminé la séance à 10,36 $.
Une évaluation indépendante de Desjardins Marché des capitaux réalisée pour le compte du comité spécial du conseil des fiduciaires de Cominar établit la juste valeur des parts au 24 octobre entre 11 $ et 12,50 $. Desjardins a également émis l’opinion que l’offre de Canderel est équitable d’un point de vue financier. Deux autres avis d’impartialité indépendants préparés par BMO et la Financière Banque Nationale arrivent à la même conclusion.
Le conseil des fiduciaires de Cominar recommande à l’unanimité l’approbation de la vente à Canderel, indique un communiqué publié en fin de journée dimanche. Les fiduciaires se prononceront en assemblée extraordinaire le 21 décembre. La transaction, sujette aux approbations réglementaires et à l’assentiment des fiduciaires, est prévue se conclure au premier trimestre 2022.
En septembre 2020, le FPI québécois avait lancé « un processus d’examen stratégique structuré de ses options stratégiques potentielles », un jargon voulant dire que le fonds se mettait en vente.
Cominar détient 310 immeubles industriels, commerciaux et de bureaux pour un total de 3,3 millions de mètres carrés.
L’acquéreur est un consortium. Outre Canderel, il comprend FrontFour Capital Group, le FPI canadien Artis, la société privée de Vancouver Sandpiper et l’américaine Koch. FrontFour, du Connecticut, a été cofondé par Zach George, deuxième actionnaire en importance de Cominar avec plus de 15 millions d’actions. M. George a joué un rôle significatif dans les transformations qu’a connues le FPI québécois depuis trois ans.
À part M. George, les principaux actionnaires de Cominar sont G2S2 Capital, de George Armoyan, avec plus de 18 millions d’actions, la CIBC, avec 11,3 millions d’actions, et la Caisse de dépôt et placement, avec 8,5 millions, au 31 décembre dernier. En date du 24 octobre 2021, Groupe Mach affirme détenir 5,2 % des parts, soit environ 9,5 millions.
« La transaction proposée est positive pour toutes les parties, incluant les actionnaires, les locataires et les employés », soutient Brett Miller, chef de la direction de Canderel, dans un entretien avec La Presse. Il dit travailler sur l’offre d’achat depuis un an.
« Canderel est une société québécoise, et on a réussi à attirer des capitaux de l’extérieur pour exploiter, rénover et mettre en valeur des immeubles comme la gare Centrale, le Centre Rockland et le Mail Champlain. C’est une bonne chose pour Montréal et pour la province. »
— Brett Miller, chef de la direction de Canderel
La Ville de Québec perdra néanmoins le siège social d’une société cotée à la Bourse.
L’actif de Cominar séparé en trois parts
Dans un second temps, le consortium revendra quelque 190 immeubles industriels à l’américaine Blackstone. Le portefeuille industriel de Cominar, avec une masse critique dans la région de Québec, est considéré comme le joyau du FPI.
« La catégorie industrielle est particulièrement prisée par les investisseurs comme Blackstone. Sa participation a facilité la transaction », précise Brett Miller, sans rien dire du prix que l’américaine paiera. Un des leaders mondiaux de l’immobilier, Blackstone détient des immeubles d’une valeur de 400 milliards US au 30 juin dernier.
De son côté, Groupe Mach, présidé par Vincent Chiara, va acquérir une quarantaine d’éléments d’actif d’une valeur de 1,5 milliard, dont la Place de la Cité et le Complexe Jules-Dallaire, sur le boulevard Laurier à Québec. Mach était déjà un locateur important dans les bureaux de la Vieille Capitale.
Mach récupère aussi les centres commerciaux en région qui ont longtemps appartenu à la Caisse de dépôt avant leur transfert chez Cominar. On parle du centre Les Rivières à Trois-Rivières, du Carrefour Frontenac à Thetford Mines et d’autres. Mach obtient aussi les édifices de bureaux du 2001, avenue McGill College et le 1080, Beaver Hall, au centre-ville de Montréal.
Canderel gardera les actifs les plus précieux
Au terme de ses deux reventes, le consortium de Canderel gardera 81 immeubles de bureaux et centres commerciaux, pour un total de 1,2 million de mètres carrés. La plupart des immeubles de premier plan lui revient : Place Alexis-Nihon, gare Centrale, Mail Champlain, Centre Rockland, Centre Laval et Centropolis, aussi à Laval.
« Le consortium de Canderel conservera la part du portefeuille de Cominar ayant le plus de valeur », précise M. Miller.
Fondée par Jonathan Wiener en 1975, Canderel conclurait ainsi la plus importante transaction de son histoire. Son effectif et la taille de son portefeuille sous gestion grimperaient de 50 %. La superficie sous gestion se situerait à 4 millions de mètres carrés.