train de vie

L’immobilier, toujours un bon investissement ?

Les chiffres

Nadia et Christian, 43 ans

Salaire brut de Nadia 130 000 $ par année

REER de Nadia 105 000 $

Salaire brut de Christian 45 000 $

Fonds de pension de Christian 36 269 $

REER de Christian 20 000 $

Résidence principale

Hypothèque 367 387 $

Valeur 675 000 $

Triplex 1

Hypothèque 350 500 $

Valeur 425 000 $

Prix payé 370 000 $

Loyers 26 640 $

Triplex 2

Hypothèque 350 500 $

Valeur 425 000 $

Prix payé 370 000 $

Loyers 25 344 $

Nadia et Christian ont acheté deux triplex dans le but de diversifier leurs revenus de retraite. Alors qu’ils ont actuellement du mal à équilibrer leur budget, est-ce la bonne stratégie pour eux ?

Âgés de 43 ans, Nadia et Christian sont copropriétaires d’une maison intergénérationnelle en Montérégie avec les parents de Nadia. Trois enfants de 11, 12 et 16 ans viennent égayer la maisonnée. En juin 2016, le couple a fait l’acquisition de deux triplex d’une valeur de 425 000 $ chacun.

« On a décidé d’acheter des triplex, parce que dans ma tête, c’était une sécurité, explique Nadia, un moyen de diversifier les revenus pour mes vieux jours. Quand on calcule combien il nous faudra pour vivre à la retraite, ça n’arrive jamais, s’exclame-t-elle. C’est vraiment effrayant ! J’ai peur d’être obligée de mourir dans un CHSLD. »

Nadia et Christian croyaient avoir bien fait leurs devoirs. Les hypothèques devaient se rembourser avec les loyers. Or des locataires ont filé sans payer 5000 $, des travaux majeurs se sont ajoutés, dont à une toiture. Et le couple n’est pas doué pour les travaux manuels.

« Finalement, ça coûte plus cher que je pensais, s’inquiète Nadia. Il y a toujours des petits travaux. Donc, l’argent que je mets de côté pour payer les taxes, il n’en reste jamais. Je dois sortir environ 2000 $ par année de ma poche. »

Le couple a un déficit budgétaire d’environ 1500 $ par mois depuis longtemps et ne sait pas comment retrouver l’équilibre. Il hésite à faire des coupes dans l’éducation des enfants. Toute sa progéniture fréquente une école privée.

« J’ai fait ce choix pour offrir un meilleur encadrement à mes enfants. Les devoirs sont supervisés en fin de journée et il y a des sports obligatoires sur l’heure du lunch. J’ai une fille qui a un TDA et elle avait besoin d’un petit coup de pouce. Mais ça coûte cher, 1400 $ par mois. »

La solution

Nadia et Christian doivent poser des actions concrètes rapidement s’ils veulent assainir leurs finances. D’autant plus qu’ils n’ont pas de réserve d’urgence.

Selon les calculs de Christine Robillard, planificatrice financière chez Conseil Privé Mansfield, le couple doit vendre le triplex qui est en meilleur état, celui qui leur permettra d’avoir le prix le plus élevé.

« Je comprends qu’ils veuillent diversifier leurs sources de revenus à la retraite, mais des loyers non payés, des dépenses imprévues ou des rénovations urgentes pourraient mettre la famille dans une situation financière difficile. »

— Christine Robillard, planificatrice financière chez Conseil Privé Mansfield

« Investir dans l’immobilier peut être une stratégie intéressante, mais avec un flux de trésorerie plus grand que le leur. Actuellement, la famille est trop endettée », explique Christine Robillard.

Si Nadia et Christian réussissent à vendre la propriété au prix souhaité, ils auront un surplus de 63 000 $. Avec cette somme, ils pourront payer leurs dettes et obtenir des liquidités mensuelles.

Christine Robillard suggère de payer au plus vite les cartes de crédit, surtout celle de Home Depot, dont le taux d’intérêt est de 28,8 %. Ils auront aussi une somme disponible pour réparer le toit du deuxième triplex. Ainsi, en 2020, ils pourront le vendre et obtenir un prix intéressant.

« Plus tu passes de temps à faire toi-même les rénovations, plus tu vas faire de l’argent au bout du compte. Mais si tu dois engager quelqu’un chaque fois qu’un locataire saccage le logement ou qu’il y a une fuite d’eau, tu vas perdre des sous », rappelle la planificatrice financière.

« Lorsque les gens achètent des immeubles, poursuit-elle, certains oublient de mettre de 5 à 10 % de côté pour les rénovations. »

Avec la vente des deux triplex, le couple pourra rembourser les parents de Nadia lors du refinancement de la résidence principale et cotiser à un REEE pour les deux enfants de moins de 16 ans. L’éducation semble une priorité dans cette famille et les subventions de 30 % obtenues des deux gouvernements valent l’investissement.

« À la troisième année, à partir de 2021, on a un surplus de 466 $, parce que l’aîné des enfants sera rendu au cégep et que ça coûte moins cher. Cet argent sera disponible pour le REEE. »

Christine Robillard croit que Nadia devrait par la suite investir une somme plus importante dans son REER et mettre les remboursements d’impôt dans un CELI afin de constituer le coussin pour les imprévus. Christian, de son côté, a la chance d’avoir un régime à prestations déterminées. Il aura donc un revenu garanti de retraite en fonction de ses années de service.

Garder les triplex ?

Il n’y a pas de formule magique. Si le couple ne veut pas vendre ses triplex, il doit augmenter ses revenus ou diminuer ses dépenses.

« Quand j’analyse leur budget, je vois qu’il y a une énorme portion pour les autos, soit 890,42 $ par mois, souligne Christine Robillard. C’est sûr qu’ils habitent en banlieue, mais peut-être qu’ils ont choisi des autos plus luxueuses que ce qu’ils pouvaient se payer. »

Renoncer à l’école privée ? Ce ne sera pas suffisant. Nadia et Christian devront réussir à dénicher une autre tranche de 100 $ par mois quelque part dans leur budget. Et ce, sans avoir l’assurance que leurs finances seront enfin assainies.

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