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Quelques leçons tirées de l’échec du règlement 20/20/20

La Ville de Montréal vient d’annoncer qu’elle s’apprête à mettre à jour son Règlement pour une métropole mixte, communément appelé règlement 20/20/20, une initiative qu’il faut applaudir. Malheureusement, les changements annoncés vont dans le mauvais sens. Ils amplifient les erreurs du passé et risquent de ce fait d’aggraver la crise du logement.

Confusion d’objectifs

Le règlement est un échec pour cause. Il souffrait, dès sa mise en vigueur en avril 2021, de deux confusions. Premièrement, il cherchait à promouvoir la mixité sociale et la construction domiciliaire. La mixité sociale – c’est-à-dire intégrer des logements sociaux, abordables et familiaux dans un même ensemble immobilier avec d’autres locataires – est un objectif éminemment louable.

Cependant, cet objectif n’est pas forcément compatible avec celui de promouvoir la construction. L’obligation de céder des espaces pour le logement social et d’inclure aussi d’autres classes de logements, d’où le 20/20/20, constitue un coût pour le promoteur en revenus perdus et en temps de négociation avec l’arrondissement concerné (coût souvent sous-estimé).

On comprend facilement que ce n’est guère une incitation à la construction ; mais ce n’était pas manifestement l’objectif premier du règlement. Le résultat ne doit donc pas nous étonner. À une exception près, aucun projet n’a vu le jour selon la formule 20/20/20.

Les promoteurs pouvaient aussi s’y soustraire en payant une pénalité, ce que tous ont choisi de faire et qui en dit long sur le coût réel du temps de négociation ainsi évité.

Il est impossible de savoir combien de promoteurs se sont tout simplement abstenus, découragés par la complexité du règlement, des constructions jamais réalisées. Il est donc impossible de savoir si le règlement a aggravé la pénurie de logements. Ce qui est certain, c’est qu’il n’a pas été conçu pour la réduire.

Cela pouvait se défendre à l’époque où l’offre n’était pas le problème principal. Mais en période de crise de logement, privilégier l’objectif de mixité sociale, aussi louable soit-il, se défend plus difficilement.

Confondre social et privé

Le règlement confond le social et le privé, problème inhérent aux règlements de ce type. Il en faut, du logement social, pour répondre aux besoins des populations les plus démunies. Mais précisément, c’est un devoir social dont le financement revient à tous les contribuables, comme l’éducation et la santé.

Refiler la facture aux promoteurs et ultimement aux locataires d’appartements non subventionnés revient, pour ainsi parler, à privatiser le financement du logement social, sans même parler de l’impact de désincitation sur la construction.

Là encore, cela pouvait se défendre dans un contexte où le financement du logement social, une responsabilité d’abord des gouvernements supérieurs, faisait lamentablement défaut. Tant Québec qu’Ottawa ont honteusement sous-financé le logement social au cours des deux dernières décennies. On comprend alors la tentation de chercher d’autres sources de financement.

Heureusement, le contexte est (enfin) en train de changer. Québec et Ottawa viennent de signer une entente sur le logement qui mettra désormais quelque 1,8 milliard de dollars à la disposition des villes et des autres acteurs du milieu.

Un règlement qui favorise le logement social ET la construction

Dans la nouvelle mouture du Règlement, la Ville propose de hausser la pénalité pour les promoteurs qui n’accepteront pas de céder des unités dans les proportions 20/20/20. Le lecteur aura compris que c’est bien le contraire de ce qu’il faut faire en période de crise de logement. Je m’explique mal, devant ce que nous avons appris, l’acharnement à poursuivre dans cette voie.

Pourtant, tout est là pour un beau règlement qui réconcilierait mixité et construction, et sans faire appel à des financements dont ce n’est pas la vocation.

Permettez-moi alors de tracer les grandes lignes d’un règlement amendé. La Ville aura bientôt, il faut l’espérer, les moyens pour assurer le financement du volet social grâce à l’entente Ottawa-Québec.

Alors, plutôt que de les pénaliser, la Ville invitera désormais les promoteurs à proposer des projets avec 20 % de logement social dont le financement sera assuré par des fonds publics, donc à coût nul pour le promoteur. Comme incitation supplémentaire aux promoteurs de choisir cette option, et donc promouvoir la mixité sociale, les projets avec 20 % de social seront exemptés de référendums et d’autres obligations réglementaires moins essentielles.

Mais, pourquoi s’arrêter là ? Voici une belle occasion pour la mairesse de mettre en œuvre son désir d’accélérer la délivrance des permis et donner aux cellules facilitatrices plus de marge de manœuvre pour approuver rapidement des projets méritoires.

Pourquoi ne pas, du moins le temps que dure la crise, limiter l’obligation de mixité au volet social, le plus essentiel ? L’ajout des volets abordables et familiaux, sans même parler des problèmes d’opérationnalisation, complique inutilement le processus d’approbation, dont nous n’avons franchement pas besoin en cette période de crise de logement. KISS, comme disait le regretté Pierre Péladeau. En logement, comme dans d’autres domaines, la meilleure recette est souvent la plus simple.

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