Cinq choses qu’on ne vous a jamais dites
1. La date de mise en vente
Une propriété dans le quartier où vous aspirez déménager vient tout juste d’être ajoutée sur Centris. Vite, vous bondissez sur le téléphone. Le courtier qui la vend doit être contacté illico afin que vous soyez le premier sur la liste à la visiter.
Une nouvelle propriété suscite immédiatement intérêt et curiosité. Tandis que celles qui s’entassent dans les dernières pages de Centris rappellent ces légumes fanés au fond d’un étalage au supermarché que personne n’a envie d’acheter.
Toutes les informations que vous avez englouties avant de commencer votre magasinage, que ce soit de la part de courtiers, de proches ou sur l’internet, arrivent au même constat : une propriété qui traîne sur le marché est suspecte. Elle a sûrement des problèmes graves… De structure, peut-être… Qui sait, de culture de cannabis ? Dans le jargon de l’immobilier, on dira qu’elle est brûlée.
Aucun vendeur ni courtier ne veut une propriété avec une telle étiquette. Trois mois à vendre sur le marché et la propriété devient « comme un célibataire à 3 h dans un bar qui n’a pas encore trouvé l’âme sœur », explique un courtier.
Rares sont ceux qui veulent une propriété ainsi rejetée. Et pourtant, il s’agit parfois de celle qui correspond à plusieurs de vos critères.
Les courtiers immobiliers ont trouvé une façon simple de régler cet enjeu, sans qu’il n’y paraisse : la propriété est retirée de Centris, on annule le contrat de courtage, on en fait un nouveau et la maison apparaît comme par magie en nouveauté sur Centris.
Conseil : demandez à voir l’historique de la mise en vente de la propriété qui vous intéresse. Demandez à des proches ayant acheté une propriété longtemps affichée sur le marché s’ils en sont satisfaits.
2. Le nombre de visites
Un mensonge blanc, aurait-on dit à une autre époque. Facile de prétendre qu’il y a « beaucoup d’activité » sur la propriété. Un jeu d’enfant d’aller jusqu’à préciser qu’il y a déjà eu 10 visites même si aucun acheteur potentiel n’a franchi le pas de la porte. Pour vous donner une impression d’engouement, on peut aussi vous coincer entre deux autres couples d’acheteurs, parce que, soi-disant, c’était le seul moment disponible à l’horaire.
Si certains restent insensibles à ce type de tactique, d’autres, influençables, seront angoissés à l’idée de perdre encore une fois une propriété.
Les plus stressés réagiront aussi à cette phrase : « si la propriété vous intéresse, dépêchez-vous, car cinq autres visites sont prévues demain et un couple s’est montré très, très intéressé ».
En général, chaque visite est inscrite dans le calendrier du courtier vendeur avec l’heure et l’adresse de ladite propriété. Votre courtier n’y a pas accès, mais aucun règlement ne lui interdit d’en réclamer une copie. Oui, une fausse visite peut être programmée au calendrier, ça s’est déjà produit. Or, ce stratagème demande du temps et les courtiers ne travaillent pas avec un taux horaire.
Conseil : si vous avez des doutes sur le nombre de visites réelles, demandez au courtier vendeur de fournir son calendrier de visites.
3. La raison pour laquelle l’acheteur s’est désisté
Est-ce que la raison pour laquelle un acheteur s’est désisté vous influence ? Si vous êtes un bricoleur prêt à tout affronter, il est fort probable que vous soyez blindés face à un garage non conforme, une culture de cannabis ou des moisissures.
Cependant, si vous cherchez une propriété clés en main, on aura plus de succès pour vous rassurer en vous disant de l’acheteur précédent qu’il « ne passait pas au financement » plutôt qu’il « s’est enfui après l’inspection ».
En tant que premier acheteur inexpérimenté, votre imagination peut vite s’emballer en songeant aux possibles faits dévoilés lors de l’inspection. Surgira peut-être alors dans votre esprit un vague souvenir du film La foire aux malheurs (The Money Pit) avec Tom Hanks, dans lequel un jeune couple achète à prix raisonnable une maison où les travaux virent au cauchemar.
La possibilité de problèmes potentiels vous tortillera l’estomac.
Le vendeur peut prétendre qu’il ne connaît pas la raison du désistement, tout comme votre courtier acheteur. Or, les courtiers vendeurs le savent : si un acheteur se retire à cause de l’inspection, ils doivent le mentionner aux prochains acheteurs et leur donner le rapport d’inspection.
Conseil : demandez au courtier vendeur une preuve de la raison du désistement et ne vous fiez pas à la seule parole du courtier avec qui vous magasinez.
4. Le nombre de promesses d’achat
Imaginez que vous êtes les seuls à faire une promesse d’achat sur une maison. Bien que fébrile et excité par l’espoir de concrétiser enfin votre projet, vous vous sentirez à l’aise d’offrir le juste prix à vos yeux. Voire de négocier à la baisse dans certains cas.
Imaginez maintenant qu’on vous affirme qu’il y en a six… La pression grimpera à coup sûr ! Avec six offres sur la table, vous serez convaincu qu’il y a urgence d’ouvrir encore une fois votre portefeuille et de bonifier votre promesse d’achat.
Le problème, c’est que l’acheteur n’a pas accès aux documents officiels qui lui prouvent que toutes ces promesses d’achat existent.
Le courtier vendeur peut bluffer et le courtier qui magasine avec vous aussi… surtout si vous avez déjà visité avec lui une trentaine de maisons.
De fausses informations peuvent influer sur votre prise de décision.
Conseil : si vous avez des doutes sur le nombre de promesses d’achat, demandez au directeur d’agence de procéder à des vérifications.
5. Le secret entourant les offres
Dans le bureau d’une même agence immobilière (par exemple RE/MAX Signature, Sutton actuel, Royal LePage Tradition), des courtiers qui vendent des propriétés et des courtiers qui représentent des acheteurs se côtoient tous les jours.
Oui, des courtiers respectent à la lettre la Loi sur le courtage immobilier et ne divulguent pas à leurs collègues le montant des promesses d’achat reçues sur les propriétés qu’ils vendent.
Mais bien que bon nombre de courtiers jurent qu’une muraille de Chine a été érigée entre eux et leurs collègues, que l’éthique y est irréprochable, d’autres avouent une certaine volubilité devant la machine à café.
Un courtier acheteur pourrait ainsi être mis au courant des offres déjà reçues par un collègue vendeur, ce qu’interdit la loi depuis 1994.
Tout dépend du système mis en place par le directeur de l’agence immobilière, explique à La Presse l’ancien président et chef de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Robert Nadeau.
« Ça dépend si les courtiers ont accès au dossier ou pas », soutient-il.
« C’est un gros débat à l’Autorité des marchés financiers (AMF) et pas encore à l’OACIQ, poursuit-il. Par exemple, est-ce que le directeur de l’agence immobilière a l’opportunité de donner accès à tous les courtiers de l’agence à toutes les transactions ? Ou bien, ça devrait être juste au courtier impliqué dans la transaction, expose Robert Nadeau. Il n’y a pas d’élément de gestion encore. »
Robert Nadeau indique que chaque agence immobilière a son mode de fonctionnement.
Ce sujet est fort débattu au sein du corps professoral, dit-il. « Entre la réalité de la vie, les règles de l’OACIQ et de quelle façon l’organisme les applique, il y a de grandes discussions. »
Conseil : si vous êtes en situation d’offres multiples et que vous avez des doutes, contactez le directeur de l’agence en réclamant qu’il fasse des vérifications.
Note : les informations publiées dans ce dossier proviennent de conversations avec des représentants de l’OACIQ et une vingtaine de courtiers immobiliers ou professionnels de l’industrie immobilière.