La SCHL reconnaît s’être tiré dans le pied
Le resserrement temporaire des conditions de souscription décrété unilatéralement en pleine pandémie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) s’est avéré une bourde coûteuse, apprend-on dans son dernier rapport annuel dévoilé mercredi.
« Le volume d’assurance pour logements de propriétaires-occupants souscrite à l’unité a diminué en raison des changements apportés à nos critères de souscription en juillet 2020 », lit-on dans le document.
La SCHL a connu une baisse nette de 200 millions de ses primes perçues, essentiellement attribuable à ses propres décisions. « L’assurance pour propriétaires-occupants souscrite à l’unité et l’assurance de portefeuille sont entièrement responsables de la baisse de 207 millions de dollars (10 %) des primes et droits perçus », dit la SCHL dans son rapport.
Cette baisse est survenue au moment où le marché canadien de l’habitation connaissait ses deux meilleures années en matière de transactions. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, il s’est conclu 668 026 et 552 416 transactions, respectivement, en 2021 et en 2020. La moyenne annuelle des 10 dernières années se situe à 513 000 transactions.
La société d’État reconnaît que le changement de stratégie s’est avéré avec le recul malavisé. « Les changements que nous avons apportés en 2020 n’ont pas été aussi efficaces que nous l’avions prévu. »
En juillet 2020, la SCHL, alors dirigée par Evan Siddall, a décidé de resserrer unilatéralement ses règles de souscription d’assurance prêt. « [L’]objectif était de protéger les acheteurs d’habitations, de réduire les risques pour le gouvernement et les contribuables et de favoriser la stabilité des marchés de l’habitation tout en freinant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix. »
Le geste avait surpris le marché. Les assureurs privés Canada Guaranty et Sagen Canada (ex-Genworth) avaient refusé d’emboîter le pas.
Il en avait résulté une baisse importante de parts de marché de la SCHL. La situation s’était rapidement dégradée, au point que M. Siddall avait pris la plume pour implorer les banquiers canadiens de faire affaire avec la société d’État plutôt qu’avec le privé.
Rappelons que c’est sous les ordres de ce même Evan Siddall que la SCHL s’était risquée à prédire au printemps 2020 une baisse du prix des maisons de l’ordre de 6 à 18 % au cours des 12 mois subséquents à cause de la pandémie. Finalement, la crise sanitaire a eu l’effet totalement inverse, causant une explosion des prix de l’immobilier au Canada.
Evan Siddall a finalement quitté la SCHL en avril 2021. Il a dirigé l’organisme pendant sept ans.
La SCHL a rectifié le tir en juillet 2021 en retournant à ses anciens critères de souscription. Mais le mal était fait. « À compter du 5 juillet 2021, nous avons rétabli la majorité de nos pratiques de souscription d’avant juillet 2020 relatives à l’assurance pour propriétaires-occupants à l’unité et l’assurance de portefeuille, bien que ces volumes n’aient pas immédiatement regagné leurs niveaux normaux. »