Premier achat immobilier

Que faire avec des fonds disponibles avant la prise de possession ?

Les chiffres

Raphaëlle*, célibataire, 33 ans

Actifs financiers :

– en régime enregistré d’épargne-retraite (REER) : 10 000 $ (après retrait RAP de 10 000 $ pour l’achat d’un condo)

– en compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : 12 600 $

– en régime de retraite : participante au RREGOP du secteur public québécois

– en comptes d’épargne : 7700 $

Actifs non financiers :

– en prochaine résidence principale : 215 000 $

Passif :

– solde du prochain prêt hypothécaire : prévu à 200 000 $ (prime d’assurance prêt SCHL comprise)

– solde de prêt auto : 17 000 $

Revenu d’emploi : 103 000 $

Principaux débours annualisés :

– liés au train de vie : actuels : env. 37 000 $, estimés après l’emménagement en condo : env. 55 000 $

– liés à l’épargne/placement : 11 700 $ (en prélèvements salariaux pour REER, CELI et épargne courante)

Raphaëlle*, 33 ans, célibataire et en bonne situation d’emploi dans le secteur public, s’interroge sur le meilleur usage de l’épargne qu’elle a accumulée depuis janvier 2021, alors qu’elle attend la livraison d’un condo ayant subi plusieurs retards de construction.

La situation

Pour l’essentiel, devrait-elle utiliser ces quelque 20 000 $ en liquidités accessibles dans ses comptes d’épargne et auprès de ses parents pour rehausser sa mise de fonds et diminuer les coûts du financement hypothécaire de son condo ?

Ou Raphaëlle devrait-elle plutôt utiliser ces liquidités pour renflouer ses comptes d’épargne enregistrés (REER, CELI) qui demeurent sous-capitalisés alors qu’elle privilégiait l’accumulation d’une mise de fonds en prévision de son premier achat immobilier ?

« En ajoutant ces 20 000 $, je pourrais presque doubler ma mise de fonds de 22 000 $ et réduire d’autant le montant final du prêt lors de ma prise de possession du condo, explique Raphaëlle, lors d’un entretien avec La Presse.

« De plus, en rehaussant ma mise de fonds, je pourrais réduire le coût de l’assurance prêt auprès de la SCHL. Pour le moment, cette prime est estimée à près de 6000 $, qui s’ajoute au montant de base du prêt hypothécaire. »

En contrepartie, Raphaëlle se soucie qu’un tel usage de ses liquidités pour réduire le montant initial et les coûts subséquents de son prêt hypothécaire puisse nuire à sa capacité de faire face aux surcoûts budgétaires prévisibles lors de son emménagement dans son condo neuf.

« Avec les frais de prise de possession et d’emménagement, ainsi que le début des paiements hypothécaires, des charges de copropriété et des taxes foncières, j’anticipe une majoration de mon train de vie [excluant l’épargne en REER et CELI] de l’ordre de 45 %, aux environs de 55 000 $, explique Raphaëlle.

« Si j’utilise la majeure partie de mes liquidités pour réduire mes coûts de financement hypothécaire, je crains de me retrouver un peu serrée pour effectuer ces ajustements budgétaires tout en maintenant mes cotisations dans les comptes d’épargne enregistrés comme le REER et le CELI. »

Bref, demande Raphaëlle, comment choisir entre ces options, tout en tenant compte des considérations de planification financière et de fiscalité personnelle ?

La situation et les questions de Raphaëlle ont été soumises pour analyse-conseil à Louis Morneau, qui est planificateur financier et conseiller en sécurité financière à la firme Aisance Gestion de patrimoine, établie à Brossard, en banlieue de Montréal.

Les conseils

« Les questions de Raphaëlle reviennent souvent chez les gens qui font leur premier achat résidentiel, entre l’utilisation de liquidités pour augmenter la mise de fonds sur l’hypothèque, ou pour maintenir une réserve face aux surcoûts budgétaires lors de la prise de possession et de l’emménagement », constate Louis Morneau.

C’est pourquoi il présente son compte rendu d’analyse-conseil en deux étapes : l’aspect « théorique », lié aux coûts de l’assurance prêt de la SCHL, et l’aspect « pratique », lié aux considérations budgétaires à court et à moyen terme.

Pour l’aspect théorique, Louis Morneau considère d’emblée que « Raphaëlle ne peut se soustraire à l’assurance prêt à la SCHL puisqu’elle ne dispose pas d’une mise de fonds minimale de 20 % » du montant d’achat de 215 000 $ de son condo.

À partir de cette prémisse, Louis Morneau a estimé la différence sur son futur paiement hypothécaire entre un prêt assuré au montant total de 199 000 $ avec la mise de fonds maintenue à 22 000 $, et un prêt assuré au montant total de 178 000 $ avec une mise de fonds augmentée à 42 000 $.

Le résultat de ce calcul : « La différence sur un versement mensuel est d’environ 110 $ par mois sur son hypothèque au taux de 3,89 % fixe sur trois ans. »

Avec ce constat, suggère M. Morneau, « on serait tenté d’en déduire que Raphaëlle ferait mieux d’investir ces 20 000 $ de liquidités disponibles pour augmenter sa mise de fonds ».

Or, une telle décision prise sans tenir compte de l’aspect pratique du budget d’emménagement dans le condo pourrait s’avérer imprudente, avertit Louis Morneau.

« Lorsqu’on devient propriétaire et qu’on emménage ensuite, il y a des frais de toutes sortes qui peuvent s’empiler rapidement : droits de mutation, frais de déménagement, achat d’électroménagers et d’autres meubles essentiels, frais d’aménagement et de décoration », rappelle M. Morneau.

Dans le cas de Raphaëlle, « une réserve d’épargne de 20 000 $ pourrait être très utile à court terme ». « Je lui recommande de la conserver pendant au moins un an après son emménagement, le temps qu’elle puisse ajuster son budget de train de vie à son nouveau statut de propriétaire occupant. »

Et si cette période se passe sans encombre ou imprévu majeur, indique Louis Morneau, « il sera toujours possible pour Raphaëlle d’effectuer des paiements additionnels sur son hypothèque ou de cotiser à son REER ou à son CELI. Et sans oublier le début dans deux ans des paiements minimaux du RAP [retrait pour accès à la propriété de 10 000 $] effectué dans son compte REER pour la mise de fonds sur son achat de condo ».

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.

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